Immobilienbewertung: Welche Vorteile hat das Vergleichswertverfahren?

Die Ermittlung des Immobilienwerts ist beim Immobilienverkauf elementar und nimmt großen Einfluss auf einen schnellen und erfolgreichen Abschluss des Verkaufsprozesses. Es gibt verschiedene, anerkannte Verfahren, um den Wert einer Immobilie festzustellen. Eines davon ist das Vergleichswertverfahren, das als einziges die Dynamik des Marktes mit berücksichtigt. Doch welche Immobilien können damit bewertet werden und wann genau ist es die erste Wahl?

Das Vergleichswertverfahren – daher rührt der Name – vergleicht eine Immobilie mit anderen, ähnlichen Immobilien, die in jüngerer Zeit in der näheren Umgebung verkauft wurden. Es greift dabei auf die tatsächlich am Markt erzielten Kaufpreise zurück und bildet so authentisch die Nachfrage ab. Weil nun keine Immobilie exakt wie eine andere ist, werden die jeweiligen Unterschiede durch entsprechende Zu- oder Abschläge in die Wertermittlung mit einbezogen.

Wann ist das Vergleichswertverfahren sinnvoll?

Das Vergleichswertverfahren eignet sich natürlich besonders für Immobilien, die in Märkten mit hinreichend vergleichbaren Objekten liegen. Es ist daher vor allem in städtischen Gebieten und für Immobilientypen ideal, die häufig gehandelt werden. Diese Methode der Immobilienbewertung funktioniert dagegen nicht in ländlichen oder dünn besiedelten Regionen – einfach, weil es dort zu wenige (verkaufte) Vergleichsobjekte gibt.

Zu den typischen „Protagonisten“ in einem Vergleichswertwertverfahren gehören:

1. Eigentumswohnungen
Eigentumswohnungen, besonders in Mehrfamilienhäusern, werden häufig gekauft und verkauft. In einer Wohngegend mit überwiegend gleicher Bebauung lassen sich Vergleichswerte schnell ermitteln. Faktoren wie Wohnfläche, Lage, Zustand und Baujahr sind oftmals identisch oder die Unterschiede können mit Hilfe der festgelegten Zu- und Abschläge problemlos in die Berechnung eingepreist werden.

2. Reihenhäuser und Doppelhaushälften
Reihenhäuser und Doppelhaushälften sind klassische Kandidaten für das Vergleichswertverfahren, da ihre Vergleichbarkeit per se sehr hoch ist. Zumeist liegen sie in Siedlungen mit einheitlicher Bebauung.

3. Einfamilienhäuser
In Neubaugebieten oder Wohnvierteln mit vielen Einfamilienhäusern, denen der Bebauungsplan eine „harmonische“ Gestaltung vorgeschrieben hatte, kann das Vergleichswertverfahren ebenfalls „aus dem Vollen schöpfen“. Die Merkmale der Häuser sind ähnlich und verkaufte Objekte dienen als solides Fundament für einen stichhaltigen Vergleich.

Mit welchen Vorteilen punktet das Vergleichswertverfahren?

Es sind vor allem zwei entscheidende Vorteile, die das Vergleichswertverfahren besonders attraktiv und aussagekräftig machen:

1. Die Marktnähe
Das Verfahren zieht die tatsächlich am Markt erzielten Kaufpreise als Vergleichsbasis heran. Sie werden in den sogenannten Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse in den Gemeinden archiviert. Diese Kaufpreise sind ein eindeutiges Indiz dafür, was ein Käufer unter den derzeitigen Marktbedingungen am Tag X für die Immobilie Y zu zahlen bereit war. Näher am Markt geht kaum mehr.

2. Belastbar und überprüfbar
Bei einer ausreichend großen Menge an Vergleichsobjekten sind die Ergebnisse des Vergleichswertverfahrens aussagekräftig und belastbar. Da die Unterschiede zwischen den Vergleichsimmobilien und der Immobilie, die bewertet werden soll, durch in Tabellen festgelegte Zu- und Abschläge erfasst werden, kann das Ergebnis der Berechnung jederzeit überprüft werden.

Was ist ein Käufer bereit, für meine Immobilie zu bezahlen?

Das Vergleichswertverfahren zielt nicht darauf ab, den rein materiellen Wert eines Hauses oder einer Wohnung zu ermitteln, sondern untersucht, zu welchem Preis die Immobilie relativ problemlos am Markt zu veräußern wäre. Es geht also um die Frage: Welchen monetären Wert hat die Immobilie unter den gegenwärtigen Bedingungen von Angebot und Nachfrage? Wie viel ist ein potentieller Käufer bereit, dafür zu bezahlen?

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