Steigende Zinsen und steigende Mieten: Jetzt kaufen oder mieten?

Die Bauzinsen steigen und machen den Hauskauf teurer. Auch dann, wenn in einigen Regionen die Preise leicht nachgeben. Doch auch Mieter müssen deutlich tiefer in die Tasche greifen. Selbst für Gutverdiener stellt sich die Frage, ob mieten oder kaufen derzeit die günstigste Variante ist.

Welche Option ökonomisch besser ist, hängt aber nicht nur von den aktuellen Mieten, Kaufpreisen und Zinsen ab, sondern auch von der Entwicklung der kommenden Jahre. Fakt ist aktuell gleichwohl, dass viele potenziell Kaufinteressierte den Plan vom Eigenheim in die Schublade gesteckt haben, weil die Finanzierung das vorhandene Budget sprengen würde. Eine Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW) kommt zu dem Schluss, dass derzeit auch einkommensstarke Paare Schwierigkeiten haben, eine passende, das meint: bezahlbare, Immobilie zu finden.

Kaufen oder mieten: Der mittelfristige Ausblick

Diejenigen, die sich vom Kaufmarkt nun dem Mietmarkt zuwenden, erhöhen automatisch den Druck auf diesen Markt. Da ohnehin das Angebot zu klein ist, die Nachfrage nun aber noch weiter zunimmt, steigen auch die Mieten. Nach einer Phase mit relativ geringen Aufschlägen zogen nach Beobachtungen der DZ Bank die Neuvertragsmieten zuletzt mit einem Plus von fünf Prozent wieder stärker an. Parallel dazu sinkt das Immobilienpreis-Niveau jedoch nur verhältnismäßig verhalten. Allerdings haben Kaufinteressierte einen deutlich größeren Spielraum für Preisverhandlungen – eben, weil Verkäufer nicht mehr auf eine schier unendliche Anzahl von Interessenten setzen können.

Ob es sich bei den Immobilienpreisen lediglich um eine kurze Schockstarre handelt, oder ob tatsächlich eine Abwärtsspirale droht, ist derzeit völlig unklar. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) hält ein Rückgang um bis zu zehn Prozent noch in 2023 für möglich. Die DZ Bank rechnet mit maximal vier bis fünf Prozent. Andere Branchenkenner, wie beispielsweise Vonovia-Vorstandschef Rolf Buch, erwarten überhaupt keinen weiteren Rückgang der Immobilienpreise: Wertsteigerungen wie in den letzten Jahren werde es zwar nicht mehr geben, das Niveau aber bleibe stabil. Trotz aller Verwerfungen liege die Nachfrage noch immer deutlich über dem Angebot.

Grundsätzlich gilt: Das Preisniveau im Blick behalten

Entscheidend für die Abwägung, ob Miete oder Eigentum unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten der Vorzug gegeben werden sollte, ist selbstredend auch das Preisniveau der jeweiligen Region, beziehungsweise am konkreten Standort. Wichtig ist, ob ein Eigenheim zu den aktuellen Kaufpreisen und Miethöhen noch Sinn macht, da die niedrigen Zinsen der vergangenen Jahre dazu geführt haben, dass die Mieten deutlich langsamer gestiegen sind als die Kaufpreise.

Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis bietet dafür einen guten Gradmesser und hilft, das Preisniveau in einer bestimmten Stadt oder Region abzuschätzen. Es misst, wie viele Jahre Kaufwillige brauchen, um eine Immobilie mit einer durchschnittlich erzielbaren Miete abzuzahlen. Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis berechnet sich aus dem Kaufpreis inklusive Nebenkosten, dividiert durch die Jahreskaltmiete für ein vergleichbares Objekt.

Je niedriger der Wert, desto besser für den Käufer. Je höher der Wert, desto eher sollten Kaufinteressenten in der Region Mieter bleiben. Werte von 20 (also 20 Jahre bis zur Abzahlung der Immobilie) gelten in Deutschland als günstig. Ab 25 sind Immobilien teuer und ab 35 raten Experten dringend von einem Kauf ab.

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