Immobilienbewertung: Wie funktioniert das Vergleichswertverfahren?
Wenn Sie sich rein interessehalber oder aus konkretem Grund fragen, was Ihre Immobilie eigentlich wert ist, dann gibt es darauf eine auf den ersten Blick verblüffend einfache Antwort: Ihre Immobilie ist genau das wert, was ein möglicher Käufer dafür zu bezahlen bereit ist. Auf dieser Grundannahme basiert das Vergleichswertverfahren zur Immobilienbewertung, das besonders präzise Ergebnisse liefert, weil es die Nachfragesituation am lokalen Markt berücksichtigt.
Das Vergleichswertverfahren ist in Deutschland neben dem Sachwert- und dem Ertragswertverfahren eine von drei anerkannten Methoden zur Bestimmung des Werts einer Immobilie. Alle drei Verfahren basieren auf den detaillierten Regelungen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Wie funktioniert das Vergleichswertverfahren?
Das Vergleichswertverfahren arbeitet, wie der Name unschwer vermuten lässt, mit dem Vergleich ähnlicher, bereits verkaufter Objekte. Es gilt unter Experten als das Verfahren mit der größten Aussagekraft, wenn es darum geht, den Markt- oder Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen. Es beantwortet also prinzipiell die Frage, zu welchem Preis die Immobilie relativ problemlos am Markt zu veräußern wäre.
Als Datenbasis für den Vergleich dienen die anonymisierten Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse in den Gemeinden. Da jeder Immobilien- und Grundstücksverkauf in Deutschland von einem Notar beurkundet werden muss, und die Notare diese Kauf- und Verkaufsinformationen an die Gutachterausschüsse weiterreichen, hüten diese einen „Datenpool“ mit allen realisierten, also tatsächlich bezahlten, Verkaufspreisen der jeweiligen Region.
Für welche Immobilien eignet sich das Vergleichswertfahren?
Im Grundsatz kann das Vergleichswertverfahren für alle Grundstücke und Immobilien angewendet werden, für die es ausreichendes „Vergleichsmaterial“ gibt. Klassischerweise ist es jedoch die erste Wahl, wenn es um die Wertermittlung von selbstgenutzten Immobilien für den Verkauf geht, also bei Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften, Reihenhäusern und Eigentumswohnungen.
Nur in seltenen Fällen liegen die Kaufpreise von direkt vergleichbaren Immobilien vor, beispielsweise in einer Reihenhaussiedlung. In aller Regel müssen hingegen die Kaufpreise ähnlicher Immobilien herangezogen werden. Diese bilden dann die Vergleichsgruppe – und für wertbeeinflussende Merkmale, die sich unterscheiden, werden jeweils Zu- oder Abschläge eingerechnet. Dazu gehören insbesondere die Lage, die Bauweise und der energetische Zustand, die Ausstattungsqualität und die Restnutzungsdauer der Immobilie.
Die Höhe der Abweichungen darf allerdings einen gewissen Grad nicht übersteigen, damit das Vergleichswertverfahren aussagekräftig bleibt.
Wann kann das Vergleichswertverfahren nicht angewendet werden?
Das Vergleichswertverfahren stößt immer dann an seine Grenzen, wenn es zu wenige Vergleichswerte gibt, die Datenbasis also zu dünn ist. Deshalb funktioniert es für Immobilien in ländlichen Gegenden mit nur dünner Besiedelung nicht. Und auch komplexe Gebäude mit einzigartigen Merkmalen entziehen sich der Beurteilung durch das Vergleichswertverfahren. Bei vermieteten Immobilien bietet sich eher das Ertragswertverfahren an, das seinen Fokus weniger auf den Wert des Gebäudes, als vielmehr auf den möglichen Gewinn durch Mieteinnahmen legt.
Sie wollen eine Immobilie professionell bewerten lassen und wünschen nähere Informationen zu den angewandten Verfahren? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.
Diese Informationen wurden zusammengestellt von Krebs Immobilien e. K., Ihr Immobilienmakler und Immobilienexperte für Heidelberg und die nahe Umgebung. Besuchen Sie uns. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen. Wollen Sie mehr zu diesem Thema erfahren? Dann kontaktieren Sie uns jetzt telefonisch oder per E-Mail.
Foto: © nikpet/Depositphotos.com
