Kapitalanlage + Eigennutzung: Gepflegtes 3-Familienhaus mit Garten und bezugsfertiger Wohnung

Es gehört zu den bemerkenswerten Eigenschaften von Immobilien, dass sie durch geeignete Maßnahmen nicht nur ihren Wert behalten, sondern dieser sogar gesteigert werden kann. Insofern hat die Angabe des Baujahres eines Hauses für sich genommen wenig Aussagekraft. Entscheidend für seine Attraktivität – sei es als Kapitalanlage oder für die Selbstnutzung – ist neben der Lage und dem zur Verfügung stehenden Platz insbesondere der Zustand. Wir freuen uns, Ihnen hier ein sehr anschauliches Beispiel präsentieren zu können, welche positiven Ergebnisse konsequente Pflege und Instandsetzung im Hinblick auf Optik und Wohnqualität einer Immobilie erzielen. Das 3-Familienhaus mit der heiter-hellen, zart-aprikose-farbenen Fassade trägt die Adresse An der Markscheide 1 in Heidelberg-Südstadt und verfügt über insgesamt ca. 228 m2 Wohnfläche, die sich auf drei Wohnungen auf drei Etagen verteilen.

Das Haus stammt aus dem Jahr 1939, was sich aber – wie erwähnt – lediglich aus der Bauakte entnehmen lässt, da es keine äußerlichen Anzeichen für dieses Alter gibt. Die Immobilie wurde über die Jahre stets sorgfältig instandgesetzt und gewartet. Das Haus bietet sich als attraktives Objekt für Kapitalanleger an, die ihren Neuerwerb auch selbst nutzen möchten: Denn während die Wohnungen im Erdgeschoss und im Dachgeschoss fest vermietet sind, steht die Einheit im 1. Obergeschoss aktuell bezugsfertig zur freien Verfügung.

Hier die Eckdaten zu den vermieteten Einheiten:
- Wohneinheit im Erdgeschoss (80,41 m2), vermietet seit 1996, Nettokaltmiete 590 Euro (Anhebung auf 650 Euro ab 01.12.2022),
- Wohneinheit im Dachgeschoss (66,68 m2), vermietet seit 2003, Nettokaltmiete 530 Euro (Anhebung auf 570 Euro ab 01.12.2022).

Zuschnitt und Zustand aller drei Wohnungen sind nahezu deckungsgleich, mit der Ausnahme, dass im 1. Obergeschoss Parkett liegt, während die übrigen Wohnungen mit Laminat ausgelegt sind. Die freie Wohnung schauen wir uns gleich im Detail noch an.

Das 3-Familienhaus steht auf eine 400 m2 großen Grundstück, so dass auf der Vorderseite ausreichend Platz für einen tollen Garten bleibt. Dieser darf durchaus als kleine, grüne Oase bezeichnet werden, denn die angelegten Rasenflächen werden von hohen Bäumen, kleineren Sträuchern und munter vor sich hin gedeihenden, buschigen Gewächsen eingerahmt. Im Sommer ein herrlicher Rückzugsort zum Entspannen oder für kleine Geselligkeiten.
Überhaupt trägt auch die geschmackvolle Bepflanzung des kleinen Vorgartens nicht unwesentlich zu der freundlichen Ausstrahlung bei, die das 3-Familienhaus umgibt. Das satte, hochgereckte Grün setzt einen hübschen Kontrast zu der zarten Aprikosen-Fassade und dem leuchtenden, roten Ziegeldach mit den ausgebauten Gauben.

Die Eigentümer haben im Zuge der regelmäßigen Instandsetzungen bereits eine Außendämmung des Gebäudes veranlasst und auch der Dachboden ist gedämmt. Zwischen 1986/87 und 2010 wurden die Fenster ausgetauscht, um so insgesamt eine gute Energiebilanz der Immobilie zu erreichen. Geheizt wird im Übrigen mit Gas. Wobei die beiden oberen Einheiten jeweils mit einer Gas-Etagenheizung ausgerüstet sind, während sich das Erdgeschoss und das Untergeschoss eine Heizung teilen.

Stichwort Untergeschoss: Diese Ebene wurde nachträglich ausgebaut und verfügt nun – neben einem großen Hauswirtschaftsraum (11,16 m2) und dem eigentlichen Keller (13,72 m2) – über zwei komfortable Zimmer mit ca. 18 m2 und knapp 20 m2. Ein eigenes kleines Bad (4,02 m2) komplettiert das Ensemble – das jedoch aus baurechtlichen Gründen nicht als Wohnraum ausgewiesen werden darf. Die Räume können daher entweder als separater Wohnbereich für ein schon etwas älteres Kind genutzt werden, als Gästewohnung dienen oder für andere Optionen, beispielsweise als Arbeitszimmer, Hobbyraum, Musikzimmer oder Fitnessstudio, hergerichtet werden.

Schauen wir uns nun die leerstehende, bezugsfertige Wohnung im 1. Obergeschoss etwas genauer an. Wie erwähnt wurde hier Echtholzparkett verlegt, in der Diele und in der Küche liegen sandfarbene, quadratische Fliesen, das Bad hat einen Boden aus kleineren, weißen Fliesen. Die Wohnfläche umfasst 80,43 m2, die sich auf drei Zimmer verteilen.

Links des Eingangs liegt Zimmer 1 mit knapp 16 m2, gegenüber Zimmer 2 und angrenzend Zimmer 3 mit jeweils ca. 19 m2. Die relativ vergleichbare Größe der einzelnen Räume eröffnet entsprechend vielfältige Möglichkeiten für deren Nutzung. Es steht Ihn daher optional frei, wo Sie Schlaf-, Kinder- oder das Wohnzimmer verorten. Falls Sie kein Kind haben – oder bereits ein älteres, das sich möglicherweise im Untergeschoss nach eigenen Geschmack einrichten möchte – steht ein Raum für die Einrichtung eines separaten Arbeitsbereichs zur Verfügung. Zimmer 2 verfügt über einen kleinen Balkon für gelegentliche Muße-Aufenthalte mit beruhigendem Ausblick auf grüne Baumgipfel.

Rechte des Eingangs liegt das Bad (3,25 m2) mit eingebauter gläserner Dusche. Die angrenzende Küche bietet mit ca. 13 m2 ausreichenden Platz nicht nur für die Einrichtung mit allem benötigten Stauraummöbeln und erforderlichen Elektrogeräten, sondern auch für die Platzierung eines bequemen Esszimmertisches für drei bis vier Personen. Und: Wesentliche Bestandteile einer neuen Einbauküche sind bereits vorahnden. Dazu zählen eine vollständige Unterzeile mit Spüle und Cerankochfeld. Ein Hochschrank samt angrenzendem, passenden Unterschrank sowie zwei Oberschrank-Elemente, die gegebenenfalls noch anders positioniert werden können. Alle Elemente tragen neutrale, matt-weiße Fronten mit Softkanten und Stangengriffen. Die Arbeitsfläche in einem sehr hellen, fast weißen Marmordekor harmoniert hervorragend mit dieser lichten Optik. Auch an die Küche grenzt ein kleiner Balkon, der sich in diesem Fall perfekt für die Anlage von kleinen Hochbeeten für die Züchtung von eigenem Gemüse oder bevorzugten Kräutern anbietet.

Das freundliche und gepflegte 3-Familienhaus An der Markscheide 1 ist eine attraktive Option für Kapitalanleger, die derzeit selbst neuen Wohnraum suchen und die freie, bezugsfertige Wohnung im 1. Obergeschoss nutzen möchten. Die Mieteinnahmen aus den zwei weiteren Wohneinheiten können so zur Unterstützung der Finanzierung dienen. Alternativ ist natürlich auch eine neue Fremdvermietung der leeren Wohnung realisierbar. Wenn Sie sich für diese lohnende Immobilie interessieren, so nehmen Sie doch bitte Kontakt zu uns auf, damit wir einen Besichtigungstermin vereinbaren können.