Immobilienlexikon

Grundstücksbewertung

Wer ein Grundstück verkaufen oder kaufen möchte, sollte wissen, wie viel es tatsächlich wert ist. Der Grundstückswert wird maßgeblich durch eine ganze Reihe von Faktoren beeinflusst, die unterschiedlich gewichtet werden müssen, um einen realistischen Wert zu erzielen, der den aktuellen Bedingungen auf dem Immobilienmarkt entspricht. Grundsätzlich spielen Lage, Größe und Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks eine wesentliche Rolle. Zur Ermittlung des Bodenwertes wird immer das unbebaute Grundstück betrachtet – alle eventuellen baulichen Anlagen werden quasi ignoriert.

Verfahren zur Grundstücksbewertung
Generell eignet sich das Vergleichswertverfahren recht gut, um den Wert von Grund und Boden zu ermitteln. Basis dieses anerkannten Verfahrens ist ein Vergleich mit ähnlichen Grundstücken in der näheren Umgebung des zu bewertenden Grundstücks, die in jüngster Zeit verkauft wurden. Leider sind jedoch insbesondere in Städten und Ballungsgebieten kaum noch unbebaute Flächen vorhanden – die dann auch noch verkauft werden. Die Datenbasis für ein Vergleichswertverfahren ist daher zumeist zu klein.

Alternativ kann auf die Bodenrichtwerte zurückgegriffen werden, die von den Gutachterausschüssen der Gemeinden in zweijährigem Rhythmus ermittelt und in Bodenrichtwertkarten und -tabellen veröffentlicht werden. Sie geben den durchschnittlichen Quadratmeterpreis unbebauten Grund und Bodens in der jeweiligen Region der Gemeinde an. Da dieser Richtwert jedoch niemals die Besonderheiten eines einzelnen Grundstücks genau erfassen kann, sind Abweichungen von bis zu 20 Prozent beim zu erzielenden Preis durchaus üblich.

Die sicherste Methode für eine belastbare Grundstücksbewertung ist es daher, diese in die Hände eines qualifizierten Immobilienmaklers zu legen. Er kennt den lokalen Markt und kann in seiner Wertermittlung jeden einzelnen Faktor berücksichtigen, der den Grundstückswert beeinflusst.

Welche Faktoren beeinflussen den Grundstückswert?

Lage des Grundstücks
In diesem Punkt wird unterschieden zwischen der Makrolage, die durch die wirtschaftliche und infrastrukturelle Stärke der jeweiligen Region oder Stadt bestimmt wird, und der Mikrolage. Damit ist die unmittelbare Umgebung des Grundstücks gemeint. Deren Qualität orientiert sich beispielsweise an Freizeit- und Einkaufsmöglichkeiten, kulturellem Angebot und öffentlichem Nahverkehr – aber auch an der Abwesenheit und Lärm und verschmutzter Luft.

Größe und Zuschnitt des Grundstücks
Auch der Zuschnitt eines Grundstücks bestimmt, neben der Größe, unmittelbar seinen Wert. Ein langer schmaler „Schlauch“ ist weniger attraktiv als ein Quadrat oder ein Eckgrundstück in dichter städtischer Bebauung.

Bebaubarkeit des Grundstücks
Je nach Entwicklungsstufe des Grundstücks kann es sofort, erst zu einem späteren Zeitpunkt oder in ungewisser Zukunft genutzt werden:
- Bauland kann sofort bebaut werden und ist daher besonders wertvoll.
- Baurohland ist für eine Bebauung eingeplant, aber noch nicht erschlossen. Wann die Erschließung stattfindet, ist noch ungewiss.
- Bauerwartungsland hat bisher nur die Hürde des Flächennutzungsplans genommen, im aktuellen Bebauungsplan der Gemeinde ist es noch nicht als Bauland ausgewiesen. Ob und wann das passiert, steht noch nicht fest.

Auflagen des Bebauungsplans
Je nach Bebauungsplan kann das, was auf dem Grundstück gebaut werden darf, mehr oder weniger stark reglementiert sein. Vorgaben über die überbaubare Fläche, die Höhe des Gebäudes, die Anzahl der Geschosse oder die Form und Farbe des Daches können bei potentiellen Bauherren auf geteilte Zustimmung stoßen.

Beschaffenheit von Grund und Boden
Die Beschaffenheit des Untergrunds entscheidet beispielsweise darüber, ob und welches Fundament er tragen kann oder ob er für die Anlage von Grünanlagen oder Gärten geeignet ist. Nicht minder wichtig sind etwaige Altlasten im Erdreich, die durch eine vorherige gewerbliche Nutzung verursacht wurden, und gegebenenfalls zunächst abgetragen werden müssen.

Grad der Erschließung
Je weniger ein Grundstück erschlossen ist, desto unattraktiver wird es logischerweise. Denn die Verlegung von Versorgungsleitungen und der Anschluss an das lokale Straßennetz verursachen zusätzliche Kosten.

Besondere Charakteristika des Grundstücks
Neben diesen allgemeinen können auch spezielle Faktoren einen nachhaltigen Einfluss auf den Grundstückswert nehmen. Dazu gehört beispielsweise ein unverbaubarer Blick, weil in der näheren Umgebung keine Bebauung mehr erlaubt ist. Oder eine günstige Ausrichtung. Oder die unmittelbare Nachbarschaft zu Naherholungsgebieten und ähnliches.

Ein kompetenter und erfahrener Immobilienmakler ist immer die beste Wahl, wenn es darum geht, eine zuverlässige Grundstücksbewertung zu erhalten. Er kennt die Gegebenheiten und die Dynamik des lokalen Marktes und kann sich vor Ort ein umfassendes Bild von dem zu bewertenden Grundstück verschaffen.

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