Mietspiegel
Der Mietspiegel ist in Deutschland eine der gesetzlich vorgesehenen Möglichkeiten, um die ortsübliche Vergleichsmiete im frei finanzierten Wohnungsbau zu ermitteln. Er gibt Auskunft über das Mietpreisniveau einer Gemeinde, respektive eines Stadtbezirks, und dient in dieser Funktion als Grundlage für Mieterhöhungen. Der Mietspiegel wird in Städten und größeren Gemeinden in Zusammenarbeit mit den Mieter- und Vermieterverbänden erstellt. Unterschieden wird zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Mietspiegel.
Eine gesetzliche Verpflichtung, einen Mietspiegel aufzustellen, gibt es nicht. Aus diesem Grund existiert auch nicht für jede Gemeinde eine solche vergleichende Übersicht.
Merkmale, die im Mietspiegel berücksichtigt werden müssen
Nach § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches muss ein Mietspiegel zwingend die Merkmale „Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage“ einer Wohnung berücksichtigen. Je nach örtlichen Gegebenheiten enthält ein Mietspiegel hierzu dann verschiedene Kategorien mit weiteren Untergliederungen, sodass jede Wohnung möglichst genau in den Mietspiegel einsortiert werden kann. Zu diesen Kategorien gehören beispielsweise:
- die Wohnfläche in Quadratmetern,
- der Stadtbezirk, in dem sich die Wohnung befindet,
- die Lage des Hauses (aufgegliedert nach Infrastruktur und ÖPNV-Anbindung, Bebauungsdichte, Verkehrslärm, Umgebungsvegetation und weiteres),
- das Baujahr des Gebäudes,
- die Qualität der Wohnungsausstattung,
- der energetische Zustand des Gebäudes und/oder der Wohnung.
Der Mietspiegel enthält Vorgaben, wie die verschiedenen Eigenschaften und Ausstattungsmerkmale einer Wohnung zu bewerten sind. Für eine nach den vorgesehenen Kategorien eingruppierte Wohnung weist der Mietspiegel dann eine durchschnittliche Miete sowie eine konkrete Mietpreisspanne aus.
Bei einem einfachen Mietspiegel handelt es sich lediglich um eine Übersicht über die üblichen Mieten in der Gemeinde. Bei einem qualifizierten Mietspiegel werden die Daten nach wissenschaftlichen Grundsätzen erhoben und ausgewertet. Ein qualifizierter Mietspiegel wird von der Gemeinde und den Interessenvertretern von Mietern und Vermietern alle zwei Jahre erarbeitet – er kann nach zwei Jahren an den Lebenshaltungsindex des Statischen Bundesamtes angepasst werden – bevor nach weiteren zwei Jahren zwingend eine Neuerstellung vorgeschrieben ist. Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen kann nur ein qualifizierter Mietspiegel als Beweismittel eingereicht werden.