Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf?

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bei einem Hausverkauf hängt von mehreren Faktoren ab. Dazu zählen die Höhe der Restschuld und die noch verbleibende Laufzeit des Darlehens ebenso wie der vereinbarte Zinssatz und das aktuelle Zinsniveau. Grundsätzlich ist es jedoch eine eher kostspielige Angelegenheit, einen Kredit vorzeitig abzulösen. Sehr pauschal liegen die Forderungen, die anschließend beglichen werden müssen, bei rund sechs bis zehn Prozent der offenen Restschuld.

Banken sind angehalten, den entstanden Zinsschaden transparent und nachvollziehbar zu begründen. Sie müssen belegen, dass der im Darlehensvertrag vereinbarte Zinssatz über dem Zinssatz eines Ersatzgeschäfts liegt.

Zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung kann das Kreditinstitut zwischen zwei Methoden wählen:

1. Aktiv-Aktiv-Vergleich

Das Kreditinstitut unterstellt, dass unmittelbar ein Ersatzdarlehen geschlossen wird, das aber deutlich schlechtere Konditionen hat. Der Zinsschaden ergibt sich dann aus dem Zinsunterschied zwischen altem und neuem Darlehen.

2. Aktiv-Passiv-Vergleich

Die Bank geht davon aus, dass sie das Geld aus der Kreditablösung nicht gleich wieder neu verleiht, sondern am Kapitalmarkt anlegt, in der Regel in Form von Hypothekenpfandbriefen. Der Zinsschaden resultiert dann aus der Differenz des Nominalzinses laut Kreditvertrag und dem Pfandbriefzins.

Banken favorisieren in aller Regel die zweite Berechnungsmethode, weil der entstandene Schaden in dieser Variante zumeist höher ausfällt. Sie müssen hingegen die erste Methode wählen, wenn der Kreditnehmer zeitgleich einen neuen Immobilienkredit bei der Bank abschließt.

Für die Berechnung des Zinsschadens – ganz gleich nach welchem Verfahren – erheben die Kreditinstitute eine zusätzliche Bearbeitungsgebühr.

Wie kann die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung geprüft werden?

Für Laien ist es zumeist nur schwer nachzuvollziehen, ob ein Kreditinstitut eine Vorfälligkeitsentschädigung korrekt berechnet hat. Nach Erhebungen der Verbraucherzentralen sind mehr als ein Drittel der Berechnungen zu beanstanden, weil sie zu hohe Beträge ausweisen.
Zur Überprüfung können sogenannte Vorfälligkeitsrechner genutzt werden, die im Internet von verschiedenen Anbietern zu Verfügung gestellt werden. Weichen die Ergebnisse stark von der erhaltenen Rechnung ab, empfiehlt es sich, eine Verbraucherzentrale zu kontaktieren, um die Vorfälligkeitsgebühr fachmännisch überprüfen zu lassen. Der Service ist zwar nicht ganz kostenfrei, erspart jedoch teure externe Beratungskosten. Gegen jede Vorfälligkeitsentschädigung kann Einspruch erhoben werden. Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.

Wann darf die Bank keine Vorfälligkeitsgebühr verlangen?

In einigen Situationen darf die finanzierende Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen:

• Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren: Nach einer Laufzeit von zehn Jahren hat jeder Darlehensnehmer ein Sonderkündigungsrecht, das gesetzlich verankert ist. Das gilt auch, wenn ursprünglich eine längere Laufzeit, also beispielsweise 15 oder 20 Jahre, vereinbart wurde. Unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kann das Darlehen gekündigt werden – ohne dass die Bank eine Vorfälligkeitsgebühr verlangen kann.
• Bauspardarlehen: Wurde ein Bausparvertrag abgeschlossen und das Bauspardarlehen bereits in Anspruch genommen, so steht jedem Darlehensnehmer ein einhundertprozentiges Sondertilgungsrecht zu. Das Darlehen kann folglich kostenfrei zurückgezahlt werden.
• Der „Widerrufsjoker“: Bei vielen Kreditinstituten entsprechen die Widerrufsbelehrungen nicht den gesetzlichen Vorgaben. Schon kleine Falschformulierungen können den Anspruch des Darlehensnehmers begründen, das Darlehen jederzeit zu widerrufen, zu kündigen oder auch vorzeitig abzulösen.
• Fehlerhafte Angaben im Darlehensvertrag: Seit Inkrafttreten der Wohnimmobilienkreditlinie im Jahr 2016 sind die Kreditinstitute verpflichtet, im Vertrag korrekt und deutlich darüber zu informieren, wie die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird. Ist diese Erklärung unzureichend, so kann der gesamte Anspruch darauf ausgeschlossen werden.

Wie kann die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf vermieden werden?

Prinzipiell gibt es nur zwei Möglichkeiten, die Vorfälligkeitsgebühr beim Hausverkauf zu umgehen:

• Der Objekttausch: Wer ein Haus verkauft und gleichzeitig eine neue Immobilie erwirbt, sollte den bestehenden Darlehensvertrag nicht kündigen, sondern stattdessen die neue Immobilie als Sicherheit in den Vertrag einbringen. Diesen Objekttausch wird die Bank allerdings nur akzeptieren, wenn die neue Immobilie mindestens den gleichen Wert hat wie die alte.
• Der Schuldnertausch: Alternativ gibt es die Option, dass der potentielle Käufer den bestehenden Kreditvertrag übernimmt. Dieser Schuldnertausch bedingt jedoch, dass erstens die Bank von der Bonität des Käufers überzeugt ist, und dass zweitens der Käufer überhaupt Interesse an dem Darlehensvertrag hat. Treffen beide Bedingungen zu, entfällt die Vorfälligkeitsgebühr.

Wann lohnt sich der Hausverkauf trotz Vorfälligkeitsgebühr?

Lässt sich die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf nicht vermeiden, macht die vorzeitige Kreditablösung trotzdem immer dann Sinn, wenn die Zinsersparnis größer ist als die Vorfälligkeitsgebühr. Letztendlich sind aber immer die Rahmenbedingungen des Einzelfalls ausschlaggebend – und vor allem die Frage, welcher Verkaufspreis mit dem Haus erzielt werden kann.