Einzigartiges Anwesen mit 6 Einheiten und herausragendem Entwicklungspotenzial in HD-Handschuhsheim

Steine, die Geschichte schreiben... womöglich auch bald Ihre?

Bebauungspläne, wie wir sie heute kennen, sind wichtig und notwendig. Sie gliedern den verfügbaren Platz einer Stadt oder Gemeinde, dienen der Ausweisung von Wohn- und Gewerbegebieten oder gemischten Arealen und sollen eine gewisse, optische Harmonie der auf den Parzellen errichten Gebäude gewährleisten. Dazu geben sie bestimmte Standards vor, wie hoch, wie breit und in welcher Form überhaupt gebaut werden darf. Das war nicht immer so. Als es noch keine Bebauungspläne und für heutige Verhältnisse unvorstellbar viel Platz gab, wurde nach Bedarf und wirtschaftlichen Möglichkeiten gebaut: zunächst ein Vorderhaus mit breiter Front und einer großen Toreinfahrt in den Innenhof. Genügte dieses den Ansprüchen oder Bedürfnissen nicht mehr, wurde ein Seitenflügel und schließlich ein Hinterhaus angebaut. So entstanden Gebäude mit einer lebendigen Struktur, mit oft großen Freiflächen im Innern, mit Laubengängen, die unweigerlich eine Assoziation an den Urlaub in kleinen österreichischen oder schweizerischen Bergdörfern wecken, mit Außentreppen und großen Gewölbekellern.

Warum wir Ihnen das alles erzählen? Nun, wir freuen uns, Ihnen hier eines dieser beeindruckenden Gebäude zeigen zu dürfen, dessen gewachsene Architektur so untrennbar mit der Geschichte von Handschuhsheim verbunden ist – heute eine der wohl besten Wohnlagen Heidelbergs.

Das Mehrfamilienhaus liegt an der Handschuhsheimer Landstraße 112 auf einem 656 m² großen Grundstück und hat, siehe oben, kein einheitliches Baujahr. Der Eigentümer hat in Vorbereitung der Veräußerung Ende 2022 ein offizielles Verkehrsgutachten für die Gesamtimmobilie beim Heidelberger Gutachterausschuss in Auftrag gegeben, das dem Haus einen befriedigenden baulichen Zustand und einen veritablen Ertragswert bescheinigt. Auf die Analyse des Heidelberger Gutachterausschusses wird später noch weiter einzugehen sein – zunächst jedoch ein kleiner Ausflug in die Historie, um ein besseres Gefühl für die Exklusivität und Außergewöhnlichkeit dieser Immobilie zu bekommen.

Das Haupthaus der Immobilie wurde um 1800 errichtet. Handschuhsheim war damals noch ein eigenständiger und von den kriegerischen Auseinandersetzungen der jüngeren Zeit gezeichnet. Gleichwohl lag hier die Keimzelle einer nach neuen Erkenntnissen betriebenen Landwirtschaft, die Handschuhsheim in den Folgejahren zu einem durchaus wohlhabenden Zentrum erfolgreichen Garten- und Obstbaus machte. Bis zum enormen wirtschaftlichen Aufschwung der Gründerzeit waren es noch ein paar Jahre hin – gleichwohl wurden überwiegend massive Mauerwerksbauten mit Holzsichtfachwerken in den Obergeschossen errichtet. Große Gewölbekeller dienten der Lagerung von Vorräten und Saaten.
Einhundert Jahre später erwirkte Handschuhsheim, übrigens auf Betreiben des aufstrebenden Bürgertums, den Anschluss an Heidelberg. Die Eingemeindung bescherte dem Ort vor allem einen Schub bei der Verbesserung der Infrastruktur, beispielsweise durch Anbindung an das Gasrohrnetz und die Straßenbahn, aber auch durch den Ausbau der Kanalisation. 1937 wurde in der Handschuhsheimer Landstraße 112 ein Seitenflügel angebaut. Im so erweiterten Haupthaus stehen heute drei Wohnungen und ein noch ausbaufähiges Dachgeschoss zur Verfügung.

Wann genau und warum die damaligen Besitzer der Immobilie Landwirtschaft und Gartenbau den Rücken gekehrt haben, ist nicht genau überliefert. Fest steht jedenfalls, dass 1962 zwei ehemalige Wirtschaftsgebäude zu einem Hinterhaus um- und angebaut wurden. Dieses beherbergt heute ebenfalls drei Wohnungen – und Ausbaupotential auf dem derzeit als Lager genutzten Speicher.

Zusammengefasst ergeben sich so die folgenden Eckdaten dieses stattlichen Mehrfamilienhauses:

Vorder- und Hinterhaus halten jeweils drei Wohnungen unterschiedlicher Größe vor. Im Vorderhaus ergeben sich so insgesamt ca. 246 m² Wohnfläche. Dazu kommen 159 m² Nutzfläche, von denen allein 125 m² auf das nicht ausgebaute Dachgeschoss entfallen. Hier liegt folglich noch ertragswertes Potential brach. Die Gesamtwohnfläche im Hinterhaus zählt rund 146 m². In der zusätzlichen Nutzfläche in Höhe von 183 m², sind knapp 55 m² für den nicht ausgebauten Speicher enthalten. Bis auf die Erdgeschosswohnung im Vorderhaus, die derzeit leer steht, sind alle Wohnungen vermietet.

Die Mieteinnahmen belaufen sich auf jährlich 35.700 Euro netto/kalt (bei Vollvermietung im Frühjahr 2023). Da die erhobenen Mieten durchaus am unteren Ende der statistischen, marktüblich erzielbaren Miete angesiedelt sind, besteht zudem Erhöhungspotential. Das Aufmietpotential können Sie aufgrund des Leerstands Wohnung im Erdgeschoss des Vorderhauses sogar kurzfristig umsetzen, auf langfristige Sicht betrachtet, betrifft das vollumfänglich das gesamte Anwesen.

Schauen wir uns diese exklusive Immobilie nun etwas genauer an – ohne auf jedes Detail der einzelnen Wohnungen einzugehen.

Beginnen wir mit der Wohnung im Erdgeschoss, die aktuell neu bezogen werden kann. Hier stehen insgesamt 112 m² Wohnfläche zur Verfügung, die sich auf fünf Zimmer verteilen. Der Grundriss hat die Form eines nach vorn gekippten großen „L“. Der kurze Schenkel wird durch Zimmer 1 mit ca. 13 m² und Zimmer 2 mit ca. 29 m² gebildet, die jeweils Fenster zur Vorderseite des Hauses haben. Klassischerweise bietet sich hier die Einrichtung des eigentlichen Wohnzimmers und eines Arbeitszimmers beziehungsweise Home-Offices an. Zimmer 2 vorgelagert ist das Bad mit etwas über 4 m², als entsprechendes Pendant zu Zimmer 1 fungiert das Esszimmer mit 10 m². Alle Bäder im Vorderhaus wurden zu unterschiedlichen Zeitpunkten renoviert. Im Erdgeschoss bestimmen große, rechteckige, weiße Fliesen und eine gläserne Eckdusche die moderne Optik. Die Holzfenster haben Isolierverglasung. Ein Wort noch zu den Innentüren: Die Holztüren mit Kassettenoptik verströmen einen leicht nostalgischen Landhaus-Charme, der zu jedem Einrichtungsambiente passt. Im Zuge einer Modernisierung sollten Sie unbedingt leicht aufgefrischt und nicht etwa ausgetauscht werden.
An das Esszimmer schließt sich die Küche mit 12 m² an, die gleichzeitig den ersten Teil des langen L-Schenkels bildet, der in Richtung des teilweise überdachten Hofes zeigt. Er besteht weiter aus Zimmer 3 (17 m²), Zimmer 4 (8,5 m²) und Zimmer 5 (9 m²). Obwohl von Zimmer 3 noch ein kleiner Flur auf ein separates WC führt, ergibt sich aus der „Reihung“ der Räume, dass Zimmer 4 ein sogenannter „gefangener Raum“ ist. Was jedoch bei entsprechender Nutzungsbestimmung nicht unbedingt ein Nachteil sein muss.
Zwei Besonderheiten noch, die sich unmittelbar aus der Geschichte der Immobilie ergeben. An das innenliegende WC schließt ein quasi identisches, nur von außen erreichbares WC an – und an Zimmer 5 grenzt, ebenfalls mit Eingang vom Hof her, eine Waschküche. Im Erdgeschoss wird wie im gesamten Vorderhaus mit Gas-Etagenheizungen geheizt.

Das Obergeschoss des Vorderhauses teilen sich zwei Wohneinheiten.

Die linke Seite belegt die größere Wohnung mit fast 100 m² Fläche, drei Zimmern, geräumiger Küche (13 m²) und ebensolchem Bad (12 m²). Ein besonderes Ausstattungsdetail ist hier zweifellos der eingangs bereits erwähnte Laubengang, der sich über die gesamte Front von Zimmer 3, Küche und Bad erstreckt – und ein lauschiges Gefühl von „behütetem Draußen“ erzeugt. Auch hier steht, analog der Waschküche im Erdgeschoss, ein separates, nur von außen erreichbares „Hofzimmmer“ (8 m²) für eine optionale Nutzung bereit.

Den Rest des Obergeschosses nimmt auf der rechten Seite eine Ein-Zimmer-Küche-Bad-Wohnung mit 33 m² ein.

Schauen wir uns nun noch kurz die drei Wohnungen im Hinterhaus an.

Das Obergeschoss gliedert sich in zwei annähernd gleich große Wohneinheiten mit jeweils zwei Zimmern.
Auf der linken Seite sind es ca. 57 m², auf der rechten 53 m². Als „Ausgleich“ für die minderen Quadratmeter darf rechterhand die Freude über einen kleinen Balkon angeführt werden. Im nur auf der linken Seite ausgebauten Dachgeschoss sind weitere gemütliche 36 m² als separate Wohneinheit hergerichtet. Zur weiteren, optionalen Nutzung steht überdies ein über 15 m² großer Raum bereit, der über die Garage erreichbar ist. Das gesamte Hinterhaus wird seit 2020 mit einer Gas-Zentralheizung beheizt.

Weitere Fotoaufnahmen und Detailinformationen zu den einzelnen Wohneinheiten sowie dem Anwesen lassen wir Ihnen gerne im Zuge Ihrer Anfrage zukommen.

Für die Lage in der Handschuhsheimer Altstadt sicherlich von nicht zu unterschätzender Bedeutung: Im Innenhof gibt es einen Stellplatz und das Hinterhaus beherbergt eine große Garage.

Die Immobilie in der Handschuhsheimer Landstraße 112 ist ein recht exklusives Objekt mit Historie und Zukunftspotential. Das Gebäude genießt Satzungsbestand, steht jedoch nicht unter Denkmalschutz – sodass Modernisierungen oder überhaupt Veränderungen ohne die strengen Auflagen der Denkmalschutzbehörde möglich sind. Das Haus kann als Mehrgenerationenhaushalt hergerichtet und/oder für eine probate Mischung aus Eigennutz und Vermietung verwendet werden. Darüber hinaus sind vielfältige Optionen denkbar – beispielsweise im Hinblick auf eine Kombination aus Wohnen und Gewerbebetrieb, da hinreichend Lagerflächen und Büroräume vorhanden sind. Weitere denkbare Projektierungen ergeben sich mit Sicherheit bei einer genauen Inaugenscheinnahme. Vereinbaren Sie einfach einen persönlichen Besichtigungstermin mit uns.

Wir freuen uns darauf, Ihnen bei einem gemeinsamen Besichtigungstermin die Vorzüge dieser besonderen Immobilie vor Ort zeigen zu können. Bitte beachten Sie, dass wir nur vollständige Anfragen (Name, Adresse, Telefonnummer, E-Mail-Adresse) bearbeiten können.