Historisches Immobilien-Duo mit sieben Wohnungen und zwei Ladeneinheiten in idealer Weststadt-Lage

In der neugegründeten Heidelberger Weststadt ließ sich nach ca. 1875 das gutsituierte Bürgertum mit prächtigen Miets- und Geschäftshäusern nieder. In Erwartung blühender Geschäfte entstanden Baudenkmäler wie aus dem Bilderbuch des Historismus, mit überschwänglichen Fassaden, die sich souverän bei den Stilelementen von Renaissance, Spätgotik und Jugendstil bedienten. Nicht selten waren es bereits zu beträchtlichem Wohlstand gelangte Kaufleute, die sich hier repräsentative neue Wohn- und Geschäftssitze bauen ließen.

Und es gab engagierte gewerbliche Bauherren wie den Kupferschmied und Blechnermeister Peter Anton Coy, der 1907 ein Miets- und Geschäftshaus mit Werkstatt unter dem Hof für die Bunsenstraße 23 in Auftrag gab. Es sollte den Platz bestehender Rückgebäude einnehmen. Der verfügbare Raum erforderte eine leicht unsymmetrische Grundrisslösung. Das Haus Bunsenstraße 23a stand zu dieser Zeit bereits, es war bereits um 1875 erbaut worden.

Wir freuen uns besonders, Ihnen diese beiden vollvermieteten Mehrfamilienhäuser in der Bunsenstraße 23/23a im Herzen der Heidelberger Weststadt als renditestarke Kapitalanlage anbieten zu dürfen. Die beiden Immobilien liegen auf einem Flurstück, für das keine Teilung erfolgt ist, so dass sie nur als Einheit verkauft werden können. Die Grundstücksgröße liegt bei 327 m². Die Nummer 23 hält zusätzlich zur Wohnnutzung noch zwei Ladeneinheiten im Erdgeschoss vor, die aktuell von jeweils einem der Wohnungsmieter genutzt werden.

Jedes der beiden Häuser hat drei Obergeschosse und trägt eine helle Fassade mit sandstein- und karamellfarbenen Absetzungen. Die Nummer 23 zeigt qualitätsvolle Jugendstilformen, vor allem am Schaugiebel, am Erker und an den Fenstergewänden. Die asymmetrische Fassadengliederung löst sich von den Konventionen der späthistoristischen Miethausarchitektur (Architekt W. Spahn).

Die Nummer 23a setzt in ihrer Optik eher klare, geradlinige Prioritäten und erhält mit dem vorgelagerten Aufgang mit der dunklen Jugendstiltür einen reizvollen Kontrast. Die hohen Fenster, sämtlich mit Oberlicht, geben einen deutlichen Hinweis auf Raumhöhen von rund 3,50 Metern.

Die Wohnungen in Nummer 23 haben im 1., 2. und 3. Obergeschoss einen identischen Grundriss mit ca. 76 m² Wohnfläche, die sich auf drei zur Vorderfront ausgerichtete Zimmer verteilt (ca. 23 m², 12 m² und 12 m²). Sie werden jeweils von einem langen, schmalen Flur aus erreicht (ca. 9 m²). Dieser gewährt auch Zugang zu Bad und WC. Traditionell wurden diese beiden Bereiche separiert – was auch in einigen Fällen so belassen wurde, so dass zwei getrennte, schmale Räume mit ca. 4 m² und knapp 2 m² vorhanden sind. Günstiger und nach heutigen Maßstäben komfortabler ist hingegen eine Zusammenlegung zu einem größeren Badezimmer – wie es hier teilweise auch schon umgesetzt wurde.

Die Wohnungen im 1. und 2. Obergeschoss verfügen über drei Balkone; die Wohnung im 3. Obergeschoss über zwei Balkone. Jeweils ein Balkon in jedem Obergeschoss ist direkt von der Küche aus zugänglich, die mit jeweils ca.13 m² zum Innenhof hin ausgerichtet ist.

Alle drei Wohnungen in den Obergeschossen sind vermietet. Ein Mietverhältnis besteht seit über 15 Jahren, die anderen Mietverhältnisse seit 2019 bzw. 2020.

An dieser Stelle bietet sich der Hinweis auf den durchaus recht unterschiedlichen Zustand der einzelnen Wohnungen an: Einige der Wohnungen in Nummer 23 und auch in Nummer 23a wurden im Zuge von Neuvermietungen in den letzten Jahren modernisiert. Bei anderen wurden zwar Fenster und Heizung ausgetauscht, es gibt jedoch noch Spielraum für zeitgemäße Modernisierungen.

Die Ladenflächen im Erdgeschoss von Nummer 23 zählen 34,88 m² und 25,57 m² und werden von zwei Wohnungsmietern als Büro genutzt. Insgesamt betragen die Nettokaltmieteinnahmen für die Nummer 23 zurzeit 3.247,90 Euro.

Für die beiden Immobilien Bunsenstraße 23 und 23a haben Bauherr und Architekt den vorhandenen Grund und Boden optimal genutzt.

Übrigens verschaffte ihm seine Arbeit besonderes Ansehen. Denn es war Peter Anton Coy, der die inzwischen über die Grenzen der Stadt hinaus bekannte Wolfsstatue als sein Meisterstück für den Wolfsbrunnen in Schlierbach anfertigte. Im Inneren war die Statue mit einem komplexen Röhrenwerk versehen, so dass der Wolf Wasser speien konnte. 1896 wurde er am Wolfsbrunnen aufgestellt, 1902 erstmals für eine Postkarte fotografiert. Der Wolf erinnert an die mittelalterliche Legende von der Wahrsagerin Jetta, die dort der Sage nach von einer Wölfin angegriffen und getötet wurde – daher der Name Wolfsbrunnen.

Doch zurück in die Weststadt und in die Bunsenstraße 23a: Im Erdgeschoss befindet sich die mit ca. 100 m² kleinste Wohnung des Hauses. Die Wohnungen in den drei Geschossen darüber zählen jeweils ca. 112 m² und vier Zimmer, die, aus Sicht der Bunsenstraße, wie ein spiegelverkehrtes, auf dem Kopf stehendes „L“ angeordnet sind. Die Räume des langen Schenkels messen allesamt ungefähr 20 m².

Diese Aufteilung der Wohnungsgrundrisse in großzügige Räume annähernd vergleichbarer Größe und bei fast quadratischer Grundfläche erlaubt eine flexible Nutzung für unterschiedliche familiäre Konstellationen bzw. Wohn- und-Arbeits-Situationen.

In den beiden Regelgeschossen (1. und 2. Obergeschoss) des Hauses 23a sind die Räume überdies mit Türen untereinander verbunden (bzw. lassen sich verbinden) so dass hier großzügige Raumfluchten („Enfiladen“) entstehen, die ebenfalls die Flexibilität ihrer Nutzung erhöhen, indem unterschiedliche Raum- und Nutzungsbereiche „zusammengeschaltet“ bzw. voneinander getrennt werden können.

Besonders reizvoll ist bei allen Wohnungen des Eckhauses 23a, das von zwei Seiten belichtete und damit lichtdurchflutete Eckzimmer, eine Situation, die man ansonsten in den Gebäuden einer geschlossenen Blockrandbebauung, wie sie für die Weststadt typisch ist, nicht findet.

Im kurzen Schenkel schließt sich, neben dem Flurende, Zimmer Nummer 4 mit knapp 13 m² an. Ein kleiner Wintergarten (ca. 4 m²) im 1. und 2. OG sorgt hier für zusätzliche Behaglichkeit.

Die linke Seite der Wohnung teilen sich ein separates WC, die ebenfalls recht geräumig bemessene Küche (11 m²), sowie das Bad. Diesem ist noch ein, in einer jüngeren Architektenzeichnung als „Ankleide“, bezeichneter Raum vorgelagert, der sich multifunktional nutzen lässt.

Einen zusätzlichen Balkon zur Landhausstraße hin gibt es im 1. OG; die Wohnungen im 1. und 2. Obergeschoss haben außer ihrem Wintergarten einen Balkon; die Wohnung im 3. OG hat statt des Wintergartens einen zweiten Balkon.

Vom 3. Obergeschoss gibt es zudem einen direkten Zugang zum Dachboden. Lichte Raumhöhen von ca. 3,40 Metern (im 3. OG etwas weniger) vermitteln ein Flair, wie es nur in Gebäuden dieser Epoche noch anzutreffen ist. Dem aufstrebenden oder bereits zu Wohlstand gelangten Bürgertum dienten sie seinerzeit zur Repräsentation – was ihrem Charme und ihrer Attraktivität bis heute zugutekommt. Und: Die Existenzberechtigung des Kronleuchters lag schon immer jenseits der 3-Meter-Marke.
Das Erdgeschoss (ehemaliges Lager) und das Dach der 23a bieten noch zusätzliche Ausbaureserven.

Bei beiden Häusern handelt es sich um sogenannte „Einspänner“, d. h. jede Wohnung nimmt ein volles Geschoss ein, so dass keine Mietpartei ein Eingangspodest mit einer anderen teilen muss. Ebenfalls für beide Häuser gilt, dass einige der Wohnungen über historische, gut erhaltene Dielenböden verfügen.

An Nettokaltmieteinnahmen für die Bunsenstraße 23a können aktuell 3.795,50 Euro bilanziert werden. Insgesamt ergibt sich daher für das Duo Bunsenstraße 23 und 23a eine aktuelle Jahreskaltmiete von 84.520 Euro. Die beiden Immobilien stehen, wie die gesamte Weststadt, unter Denkmal- bzw. Ensembleschutz.

Sie dürfen ohne Abstriche als eine überaus lohnende und renditestarke Kapitalanlage mit hoher Sicherheit klassifiziert werden. Die Weststadt gehört bekanntlich zu den beliebtesten Wohnlagen der Stadt.

Eine Anmerkung noch zu den Gas-Etagenheizungen: In der Straße liegen bereits Fernwärme-Leitungen, so dass eine Umstellung problemlos möglich – und Ihre Investition damit in jedem Fall zukunftssicher ist.