Bewirtschaftungskosten
Unter der Bezeichnung Bewirtschaftungskosten werden alle Ausgaben zusammengefasst, die bei der Bewirtschaftung einer Immobilie anfallen. Ein Gebäude muss instandgehalten werden, damit es nicht verfällt, Reparaturen und Wartungen stehen in regelmäßigen Abständen an und schließlich setzt die Nutzung eine funktionierende Strom- und Wasserversorgung sowie eine Müllabfuhr voraus.
Der Immobilienverband IVD rechnet im Durchschnitt mit Gesamtbewirtschaftungskosten von 20 bis 35 Prozent der Nettokaltmiete. Bei vermieteten Wohnimmobilien dürfen nur die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, die übrigen Kosten sind allein vom Vermieter zu tragen.
Die Bewirtschaftungskosten fließen als wesentlicher Faktor in die Immobilienbewertung nach dem Ertragswertverfahren ein.
Kategorien von Bewirtschaftungskosten
Unter den Oberbegriff Bewirtschaftungskosten fallen verschiedene Arten von Ausgaben, die sich wie folgt klassifizieren lassen:
Inhaltsverzeichnis
Instandhaltungskosten
Die Instandhaltungskosten werden auch als Erhaltungsaufwand bezeichnet und spiegeln den finanziellen Aufwand wider, der erforderlich ist, um das Gebäude funktionstüchtig zu erhalten. Darunter fallen beispielsweise alle Reparaturen und Wartungsarbeiten.
Als Faustregel zur Berechnung der Höhe wird zumeist die sogenannte Peterssche Formel herangezogen: Baukosten je Quadratmeter mal 1,5 geteilt durch 80. 70 Prozent der sich ergebenden Summe sollten Immobilienbesitzer pro Jahr je Quadratmeter als Instandhaltungskosten kalkulieren.
Betriebskosten
Als Betriebskosten gelten alle Kosten, die bei der Nutzung einer Immobilie fortlaufend entstehen. Dazu gehören Kalt- und Warmwasserversorgung, Strom, Müllabfuhr und Heizung – aber auch Grundsteuer und Gebäudehaftpflicht sowie eventuelle Hausmeisterdienste. Ihre Höhe ist sehr variabel und unter anderem von der Art der Immobilie, von ihrem Alter und dem Zustand der Bausubstanz abhängig.
Abschreibungen
Jede Immobilie verliert aufgrund von Gebrauch und natürlichem Verschleiß jährlich an Wert. Die AfA (Absetzung für Abnutzung) erfasst diese Wertminderung. Durch die Abschreibung wird der Gewinn reduziert und die Steuerlast minimiert. Die Höhe liegt für gewöhnlich bei zwei Prozent über einen Zeitraum von 50 Jahren.
Verwaltungskosten
Diese Rubrik enthält alle Kosten, die für die Verwaltung einer Immobilie anfallen: Von den finanziellen Ausgaben für die Hausverwaltung bis hin zum Steuerberater.
Mietausfallwagnis
Wer eine Immobilie vermietet, geht immer auch das Risiko ein, dass die Mieteinnahmen durch Leerstand oder Zahlungsunfähigkeit eines Mieters ausfallen. Das Mietausfallwagnis wird von Immobilienexperten recht übereinstimmend bei privaten Wohnimmobilien mit zwei Prozent der Jahresbruttomiete, bei Gewerbeimmobilien mit vier bis fünf Prozent angegeben.
Die Rolle der Bewirtschaftungskosten im Ertragswertverfahren
Bei der Verkehrswertermittlung einer Immobilie nach dem Ertragswertverfahren haben die Bewirtschaftungskosten eine gewichtige Position inne. Als Berechnungsgrundlage dienen der Jahresreinertrag und der Bodenrichtwert. Der Jahresreinertrag ergibt sich aus den Roherträgen der Miete, von denen die nicht umgelegten Bewirtschaftungskosten abgezogen werden. Insofern sollte deren Höhe genau bekannt sein.
Der Jahresreinertrag gibt folglich Auskunft darüber, wie viel von den Mieteinnahmen im Saldo übrigbleibt. Je höher dieser Wert, desto attraktiver ist die Immobilie. Unter diesem Gesichtspunkt nehmen die Bewirtschaftungskosten also auch direkten Einfluss auf den möglichen Verkaufspreis einer Immobilie.