Eigentümerversammlung
Die Eigentümerversammlung ist das Gremium, in dem Wohnungseigentümer über alle Belange entscheiden, die die Verwaltung ihres gemeinschaftlichen Eigentums betreffen. Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist die Form der Eigentümerversammlung gesetzlich verankert. Es legt fest, wie häufig eine Versammlung stattfinden und wer eingeladen werden muss, wann eine Versammlung beschlussfähig ist und welche Entscheidungen der Zustimmung der Eigentümerversammlung bedürfen.
Darüber hinaus bietet die Versammlung die Möglichkeit, individuelle Wünsche und Anregungen zur Diskussion zu stellen. Sie hat zudem eine kontrollierende und beratende Funktion.
Inhaltsverzeichnis
Welche Beschlüsse werden auf einer Eigentümerversammlung gefasst?
Auf der Eigentümerversammlung wird über Instandhaltungsmaßnahmen und Renovierungsarbeiten, über die Hausordnung und eventuell notwendige Baumaßnahmen abgestimmt.
Neben diesen Entscheidungen erstellt die Eigentümerversammlung einen vorausschauenden Wirtschaftsplan für die Immobilie. Der Wirtschaftsplan benennt alle anfallenden Kosten für eine zweckorientierte Unterhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, beispielsweise für Reparaturen, Gartenpflege, Reinigungsservice und die Hausverwaltung. Aus dem Wirtschaftsplan errechnet sich das Hausgeld, also jener Betrag, den jeder Wohnungseigentümer monatlich zu entrichten hat. Über den Wirtschaftsplan wird jährlich vom Verwalter eine Abrechnung erstellt, die anschließend erneut von der Eigentümerversammlung genehmigt werden muss.
Wer darf an einer Eigentümerversammlung teilnehmen?
Zu einer Eigentümerversammlung werden grundsätzlich alle Wohnungseigentümer der Immobilie eingeladen, also die Eigentümergemeinschaft. Gehört eine Wohnung mehreren Personen, so schreibt das Gesetz die Einladung aller Eigentümer vor. Eine Anwesenheitspflicht besteht zwar nicht – sie ist aber Voraussetzung für die Stimmabgabe. Im Verhinderungsfall ist die Übertragung des Stimmrechts durch eindeutige Vollmacht auf eine andere Person möglich.
Die Eigentümerversammlung muss nach den Buchstaben des Gesetzes mindestens einmal jährlich einberufen werden. Zudem muss die Einladung dazu mindestens zwei Wochen vor dem Termin verschickt werde. Vorgeschrieben sind zudem die folgenden Punkte:
- die Eigentümerversammlung muss eine Tagesordnung vorweisen, um eine Vorbereitung auf die entsprechenden Themen zu ermöglichen,
- es wird grundsätzlich nur über die Tagesordnungspunkte abgestimmt,
- die Eigentümerversammlung ist nicht öffentlich, Besucher sind daher nicht erlaubt. Ausnahmen gibt es nur für ausdrücklich geladene Gäste, wie beispielsweise Architekten oder Rechtsanwälte.
Wie wird bei einer Eigentümerversammlung abgestimmt?
Grundsätzlich steht jedem Wohnungseigentümer auf der Eigentümerversammlung ein Stimmrecht zu. Es gibt jedoch drei verschiedene Abstimmungs-Optionen:
Abstimmung nach dem Kopfprinzip
Jeder Eigentümer hat eine Stimme – auch dann, wenn er mehrere Wohnungen besitzt. Umgekehrt gilt jedoch: Gehört eine Wohnung mehren Eigentümern, so hat jeder von ihnen eine Stimme.
Abstimmung nach dem Objektprinzip
Jeder Wohnung und jedem Geschäftsraum ist eine Stimme zugeordnet. Besitzt nun ein Eigentümer mehrere Einheiten, so erhält er für jede Einheit eine Stimme.
Abstimmung nach dem Wertprinzip
Bei dieser Regelung bemessen sich die Stimmanteile nach den sogenannten Miteigentumsanteilen, die auch im Grundbuch erfasst sind. Je nach Größe, Schnitt und Wert einer Wohnung verfügt sie über eine konkrete Anzahl von Miteigentumsanteilen – deren Höhe bestimmt die jeweiligen Stimmanteile.
Das WEG sieht allgemein das Kopfprinzip als Abstimmungsmodus vor, die beiden anderen Varianten können aber von der Eigentümerversammlung beschlossen und festgelegt werden.
Die Eigentümerversammlung ist qua Gesetz beschlussfähig, wenn mindestens 50 Prozent der Eigentümer, respektive der Miteigentumsanteile, anwesend sind. Ist das nicht der Fall, muss ein Ersatztermin angesetzt werden. Wichtig: Bei diesem Ersatztermin gilt automatisch Beschlussfähigkeit – unabhängig davon, wie viele Wohnungseigentümer anwesend sind.
Das Protokoll der Eigentümerversammlung
Das WEG verlangt die Anfertigung eines Protokolls von jeder Eigentümerversammlung und legt gleichzeitig gewisse Formalien, Inhalte und Fristen fest. Das Protokoll wird in der Regel vom Verwalter geführt. Er muss es bis spätestens zum Ende der dritten Woche nach der Versammlung fertigstellen. Das Protokoll enthält unter anderem sämtliche Beschlussfassungen und getroffenen Vereinbarungen. Es muss anschließend allen Eigentümern zu Verfügung gestellt werden – und zwar so rechtzeitig, dass es eine Woche vor Ablauf der einmonatigen Anfechtungsfrist bei diesen eintrifft.