Wegerecht
Als Wegerecht bezeichnet der § 917 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) das Recht, einen Weg oder Zugang über ein fremdes Grundstück zu nutzen, um das eigene Grundstück zu erreichen. Es entsteht zumeist dann, wenn große Grundstücke geteilt werden und das zurückliegende Grundstück nicht über eine öffentliche Straße betreten werden kann.
Das Grundstück, über das der Zugang führt, wird als „dienendes“ Grundstück bezeichnet, während das Grundstück, das das Wegerecht in Anspruch nimmt, „herrschendes“ Grundstück genannt wird.
Ein öffentlich-rechtliches Wegerecht fällt in die Kategorie der Baulast und wird entsprechend in das Baulastenverzeichnis der belasteten Immobilie eingetragen. Feuerwehrzufahrten sind ein klassisches Beispiel für ein solches, öffentlich-rechtliches Wegerecht.
Im privatrechtlichen Bereich gibt es zwei Möglichkeiten der Vereinbarung eines Wegerechts: Durch einen privatwirtschaftlichen Vertrag zwischen beiden Parteien oder durch einen Eintrag ins Grundbuch.
Wird das Wegerecht ins Grundbuch
eingetragen, handelt es sich um eine Grunddienstbarkeit, die in Abteilung II unter Lasten und Beschränkungen vermerkt wird. In einer entsprechenden notariellen Vereinbarung können beide Parteien weitere Regelungen konkretisieren, beispielsweise, ob der Eigentümer des herrschenden Grundstücks auf dem Weg auch parken darf oder ob er eine Nutzungsentschädigung an den Eigentümer des dienenden Grundstücks zu zahlen hat.
Ein Grunddienstbarkeit bleibt solange bestehen, bis beide Parteien der Löschung im Grundbuch zustimmen. Das heißt: Das so vereinbarte Wegerecht muss bei einem eventuellen Verkauf als Belastung des Grundstücks ausdrücklich angegeben werden.
Bei einem privatwirtschaftlichen Vertrag
einigen sich die beiden Parteien über die Nutzung des Zugangs und können ebenfalls Rahmenbedingungen zur Instandhaltung und zu weiteren Pflichten abstimmen. Die private Dienstbarkeit ist jedoch an die beiden Vertragspartner gebunden und geht bei einem Verkauf nicht automatisch auf den neuen Eigentümer über.
Als Spezifikationen sind im Gesetzestext noch die Begriffe „Gehrecht“ und „Fahrrecht“ enthalten. Sie bedeuten, was ihre Namen vermuten lassen. Allerdings kommt es immer seltener vor, dass dem Nachbar lediglich die Nutzung des Weges zu Fuß und nicht mit dem Auto erlaubt wird.
Notwegerecht: Der Anspruch auf ein Wegerecht
Nicht immer sind Eigentümer begeistert, wenn ein Nachbar das eigene Grundstück als Zugang nutzen möchte. Kann das Hinterliegergrundstück jedoch tatsächlich nur erreicht werden, wenn ein Zugang beispielsweise durch den Garten des vorne liegenden Grundstücks geschaffen wird, so hat der Besitzer des hinteren Grundstücks einen rechtlichen Anspruch auf Erteilung des Wegerechts. In diesem Fällen wird gemeinhin von einem „Notwegerecht“ gesprochen. Wie erwähnt, entstehen diese Situationen zumeist bei nachträglichen Teilungen eines Grundstücks, bei denen der hinten liegende Teil keine natürliche Grenze zu einer öffentlichen Straße hat.
Folgen des Wegerechts für den jeweiligen Eigentümer
Für den Eigentümer des dienenden Grundstücks bringt ein Wegerecht vor allem Nachteile mit sich. Zum einen, weil er einen Teil seines Grundstücks nicht mit einer Garage oder ähnlichem bebauen kann, weil er den Zugang freihalten muss. Wesentlicher noch ist jedoch zum anderen, dass das Wegerecht den Wert seines Grundstücks mindert.
Durch das gleiche Wegerecht steigt hingegen der Wert des herrschenden Grundstücks. Die aktuelle Rechtsprechung geht daher zum Ausgleich davon aus, dass der Eigentümer des herrschenden Grundstücks für die Instandhaltung und Räumung des Weges verantwortlich ist. Diese Regelung gilt, sofern die beiden Parteien keine andere getroffen haben – was ihnen jederzeit freisteht. Der Nachteil eines privatwirtschaftlichen Vertrags liegt in diesem Zusammenhang darin, dass der Vertrag bei einem Verkauf stets neu verhandelt werden muss – während bei einem entsprechenden Grundbucheintrag alle ursprünglich vereinbarten Rechte und Pflichten unverändert bestehen bleiben.
Gewohnheitsrecht beim Wegerecht
Die Rechtsprechung zum dem, was landläufig als Gewohnheitsrecht bezeichnet wird, ist im Hinblick auf das Wegerecht ein wenig verwirrend. So entschieden die Richter des Bundesgerichtshofes in einem recht spektakulären Fall folgendes: Nutzen Nachbarn jahrelang einen Zugang unter stillschweigender Duldung des Vorderhauseigentümers, so entsteht Gewohnheitsrecht im ursprünglichen Sinn – ohne dass es dafür eine vertragliche Vereinbarung oder ein Grundbucheintrag nötig wäre. Durch das Gewohnheitsrecht, so die Richter weiter, begründet sich jedoch nicht automatisch ein rechtlicher Anspruch auf das Wegerecht. Klare Aussage des Urteils: Außerhalb des Grundbuchs kann ein Wegerecht nur durch eine schuldrechtliche Vereinbarung oder als Notwegerecht entstehen.