Lebendiger Standort in begehrter Lage: Wohn- und Geschäftshaus in der Heidelberger Altstadt

Geschichtsschreibung muss sich zwangsläufig an den großen gesellschaftlichen Strömungen orientieren, um daraus verständliche Erklärungsmuster abzuleiten. Diese Notwendigkeit versperrt dann gelegentlich den Blick auf Nuancen und gegenläufige Tendenzen, die nicht unwichtig sind. So gilt die Zeit nach dem deutsch-französischen Krieg ab 1871 zweifelsohne völlig korrekt als boomende Gründerzeit, in der – nicht zuletzt mit den üppig fließenden Finanzmitteln der französischen Reparationszahlungen – in geradezu verschwenderischem Ausmaß gebaut wurde. Das Immobilienerbe dieser prosperierenden Jahre ist beeindruckend – sowohl was die Anzahl als auch was den architektonischen Stil des „späten Historismus“ angeht. Durch den Börsenkrach von 1873 wurde der wirtschaftliche Höhenflug rasant ausgebremst. Architektonisch war die Gründerzeit aber keineswegs vorbei. Im Bürgertum überdauerte der Anspruch an das großzügige Wohnen und die Repräsentanz eines angesehenen Hauses die Phase wirtschaftlicher Stagnation bis zum Ende des Jahrhunderts.
Warum wir das alles hier so ausführlich erzählen? Nun, der historische Hintergrund ist bei der Einschätzung und Beurteilung des geräumigen Wohn- und Geschäftshauses durchaus hilfreich, das wir Ihnen hier präsentieren dürfen. Es stammt ursprünglich aus dem Jahre 1877 und lässt in seiner Bauweise untrüglich jene großbürgerlichen Vorstellungen von „ein eigener Raum für alles und jeden“ erkennen, die die Gründerzeit determinierten. Das ursprüngliche Konzept existiert so nicht mehr, die Flächen schon!
Das Geschäftshaus besteht aus einem Vorder- und Hinterhaus – und es hat nicht nur historische Wurzeln, es liegt zudem in einer der begehrtesten Lagen der Heidelberger Altstadt: In der Plöck 29. Jenem gewachsenen Mikrokosmos, parallel zur Hauptstraße und zur Friedrich-Ebert-Anlage, in dem viele kleine Fachgeschäfte und spezielle Dienstleister für eine herzliche Einkaufsatmosphäre der kurzen Wege und freundlichen

Beratung sorgen. Die angrenzenden Häuser sind ähnlich strukturiert wie die Plöck 29: Eine Kombination aus Gewerbe im Erdgeschoss mit Wohnungen in den oberen Etagen.
Schauen wir uns die Immobilie nun etwas genauer an – und beginnen mit dem Vorderhaus.
Die Ladenfläche im Erdgeschoss ist an eine Reinigung/Textilpflege vermietet, die auch durch die großen Fenster (Kunststoff mit Doppelglas) vom seitlichen Hofeingang einsehbar ist, der rechterhand der Schaufensterfront liegt. Beheizt werden die rund 64 m2 mit Fernwärme.
Direkt hinter der Reinigung hat sich eine Musikschule eingerichtet, die sich über zwei Etagen erstreckt und zusätzlich einen Proberaum im Kellergeschoss unterhält (insgesamt 138 m2). Der Zugang erfolgt über den bereits erwähnten Hofeingang.
In den darüberliegenden Stockwerken 1 bis 3 liegen drei Wohnungen, die ebenfalls sämtlich über einen Fernwärme-Anschluss verfügen und vermietet sind.
Die Einheit im 1. Obergeschoss zählt 66 m2 und punktet mit einem kleinen, aber feinen Balkon. Hier wurden die Fenster zur Straße in 2014 erneuert (Dreifachverglasung). Das Bad wurde mit großen rechteckigen, weißen Fliesen saniert.
Die Wohnung im 2. Obergeschoss zählt 64 m2, bedarf jedoch einer Modernisierung. Insbesondere der Sanitärbereich muss als nicht mehr zeitgemäß eingestuft werden. In Teilbereichen wurde bereits mit der Erneuerung von Leitungen begonnen. Die Arbeiten sind jedoch nicht abgeschlossen.
Die 64 m2 im 3. Obergeschoss präsentieren sich dagegen wie im 1. Obergeschoss in einem ansprechenden Zustand. Alle Fenster sind zweifachverglast und das Bad wurde rundum saniert, einschließlich Einbau einer gläsernen Eckdusche.

Das Dachgeschoss wurde zwar ausgebaut, hat aber keine offizielle Genehmigung zur Nutzung zu Wohnzwecken. Die Wohnfläche beläuft sich auf ca. 34 m2. Es wird derzeit vom Eigentümer genutzt, wenn er in Heidelberg zu Besuch ist.
Schauen wir uns nun den Bereich des Hinterhauses an. Hier finden sich vier weitere Wohneinheiten.
Die kompakte 1-Zimmerwohnung im 1. Obergeschoss umfasst rd. 30 m2 und steht wegen Renovierungsarbeiten derzeit leer. Die Sanierung ist zwar weit vorangeschritten, aber noch nicht abgeschlossen.
Das 2. Obergeschoss teilt sich in eine weitere Kleinwohnung (rechts 32 m2), eine Kleinstwohnung (Mitte 21 m2) und die Maisonette-Wohnung auf der linken Seite auf, die sich mit insgesamt 68 m2 incl. Balkon über zwei Etagen erstreckt. Im Untergeschoss sind Wohnzimmer, Küche und Flur, in der darüber liegenden Etage zwei weitere Zimmer verortet. Die Maisonette-Wohnung wird nicht mit Fernwärme, sondern über eine Ölheizung beheizt.
Aber: Das Wohn- und Geschäftshaus Plöck 29 beherbergt noch einen besonderen „Schatz“, den es perspektivisch zu heben gilt. Hinter dem Hinterhaus liegt eine derzeit noch ungenutzte Werkstatt, in der ehemals eine Schlosserei betrieben wurden. Die Werkstatt hat eine Grundfläche von 86 m2, Nebenräume steuern weitere 32 m2 bei. Hinzu kommen überdachte Freiflächen von knapp 80 m2. Die Raumhöhe in der Werkstatt beträgt imposante drei bis vier Meter.
Dieser Bereich besitzt ein interessantes Ertragspotential – zumal sich daran auch noch ein großer Garten anschließt, der auf eine Revitalisierung wartet. Die Fläche kann recht behutsam renoviert werden, so dass ein authentisch wirkendes Industrial-Style-Ambiente entsteht – und schließlich als Veranstaltungsraum für diverse Events oder Anlässe vermietet werden. Auch eine Kunstgalerie als fester Mieter ist denkbar. Oder ein Atelier, oder, oder. Alternativ kann der gesamte Komplex umfänglich saniert und modernisiert werden – um sich in ein schickes Ladenlokal, in attraktive Räume für eine Yogaschule, eine Rechtsanwaltskanzlei, ein Übersetzungsbüro oder sonstiges zu verwandeln. Mit einem entsprechenden Hinweis am Hofeingang garantiert die beliebte Plöck in jedem Fall die gewünschte oder notwendige Frequenz.
Insgesamt summieren sich die aktuellen Mieterträge aus den Wohn- und Gewerbeflächen auf nahezu 61.000 EUR im Jahr.
Der erste und kurzfristig realisierbare Hebel für eine Ertragssteigerung ist die Vermietung der Leerstände. Ein weiterer Hebel wird bei einem Vergleich der im Objekt erzielten mieten pro Quadratmeter transpartent: einzelne Wohnungen bleiben hier nach langen Phasen ohne eine Mietanpassung erkennbar hinter den Vergleichsmieten zurück. Für den Bereich der gewerblichen Mieterträge ist schließlich festzuhalten, dass die dort grundsätzlich vereinbarte Mietanpassung nach Verbraucherpreisindex bislang noch nicht genutzt wurde.

Insgesamt steht das Wohn- und Geschäftshaus Plöck 29 für die recht seltene und sehr attraktive Gelegenheit, eine vielversprechende Immobilie an einem lebendigen, sehr begehrten Standort in der Heidelberger Altstadt zu erwerben. Die Immobilie bedarf in einigen Teilbereichen einer gezielten Sanierung, eröffnet im Gegenzug jedoch auch über die bisherigen Einnahmen deutlich hinaus gehende Renditechancen. Wenn Sie sich für dieses außerordentliche Angebot interessieren, freuen wir uns auf Ihre Kontaktaufnahme.