16. April 2025

Tod des Mieters

Der unerwartete Tod eines Mieters stellt Vermieter vor eine außergewöhnliche Situation. Gleichwohl hat der Gesetzgeber für diesen Fall einige grundlegende Vorschriften erlassen, die beachtet werden müssen.

Inhaltsverzeichnis

Endet das Mietverhältnis mit dem Tod des Mieters?
Wie lange muss nach dem Tod des Mieters Miete gezahlt werden?
Haben Vermieter beim Tod des Mieters ein Kündigungsrecht?
Wer ist im Todesfall für die Räumung der Wohnung verantwortlich?
Wer darf die Wohnung eines verstorbenen Mieters betreten?

Endet das Mietverhältnis mit dem Tod des Mieters?

Das Bürgerliche Gesetzbuch trifft die eindeutige Aussage, dass ein Mietverhältnis durch den Tod des Mieters nicht automatisch endet. Je nach Lebenssituation des Verstorbenen gelten die folgenden Regeln:

Bei alleinlebenden Mietern
geht der Mietvertrag in seiner originären Form auf die Erbberechtigten über. Die Erben können das Mietverhältnis zu den vereinbarten Konditionen fortführen – oder von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen: Innerhalb einer Frist noch vier Wochen, nachdem sie Kenntnis vom Tod des Mieters erhalten haben, können sie das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Das Kündigungsschreiben muss von allen Erben unterschrieben werden – und bis zum Ende des Vertragsverhältnisses ist die Miete aus dem Nachlass zu bezahlen.

Auch auf Angehörige oder Mitmieter im gemeinsamen Haushalt
überträgt sich das Mietverhältnis automatisch. Ihnen steht ebenfalls – wie den Erben – ein Sonderkündigungsrecht mit dreimonatiger Kündigungsfrist zu. Der Gesetzgeber definiert die Gruppe, für diese Regelung gilt, als sogenannte „eintrittsberechtigte Personen“. Dazu zählen:

Ehegatten, Lebenspartner und Kinder,
Familienangehörige und andere Personen, die dauerhaft im gemeinsamen Haushalt gelebt haben,
Personen, die mit dem Verstorbenen in einer Lebensgemeinschaft gelebt haben.

Wie lange muss nach dem Tod des Mieters Miete gezahlt werden?

Wie erwähnt, müssen Erben und Eintrittsberechtigte die Miete mindestens drei Monate lang weiterbezahlen – wenn sie von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch gemacht haben. Sind keine Erben vorhanden oder lehnen potentielle Erben das Erbe ab, so muss der Vermieter beim Nachlassgericht einen Antrag auf Abwicklung der Mietangelegenheit stellen. In aller Regel gesteht der bestellte Nachlasspfleger dem Vermieter den Ausgleich der Mietschulden zu.

Haben Vermieter beim Tod des Mieters ein Kündigungsrecht?

Gegenüber den Erben des Mieters besitzt der Vermieter das gleiche Sonderkündigungsrecht wie diese auch. Er kann also innerhalb von vier Wochen nach Kenntnis vom Tod des Mieters das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

Anders gestaltet sich die Situation jedoch, falls der Vermieter den eintrittsberechtigten Personen kündigen möchte. In diesen Fällen verlangt der Gesetzgeber die Anführung eines „schwerwiegenden Grundes“, der die Kündigung rechtfertigt. Die Rechtsprechung entscheidet in diesen Fällen zumeist zuungunsten des Vermieters.

Wichtig: Vermieter können derartige Streitigkeiten verhindern, indem sie völlig legitim im Mietvertrag festlegen, dass das Mietverhältnis mit dem Tod des Mieters endet.

Wer ist im Todesfall für die Räumung der Wohnung verantwortlich?

Die Erben haften nach dem Tod des Mieters vollumfänglich für dessen Verpflichtungen. Entsprechend obliegt es ihnen daher, die Wohnung zu räumen und eventuell notwendige Schönheitsreparaturen auszuführen. Ihnen steht im Gegenzug die Kaution des Mieters zu – von der der Vermieter jedoch noch offene Mietzahlungen oder sonstige geschuldete Zahlungen abziehen darf.

Wer darf die Wohnung eines verstorbenen Mieters betreten?

Erben dürfen die Wohnung des Verstorbenen jederzeit und ohne besondere Erlaubnis des Vermieters betreten – wenn dieser allein gelebt hat. Besitzen sie keinen Schlüssel, so können sie die Herausgabe eines Ersatzschlüssels verlangen – oder sogar einen Schlüsseldienst beauftragen.
Leben hingegen noch Angehörige oder Mitmieter in der Wohnung, so können die Erben diese nur mit deren Erlaubnis betreten. Verschaffen sie sich gegen deren Willen Zutritt, erfüllt dieses Verhalten den Tatbestand des Hausfriedensbruches. Erben können allerdings beim Amtsgericht eine einstweilige Verfügung erwirken, die ihnen den Zutritt erlaubt.

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