Was passiert mit meiner Immobilie in der Privatinsolvenz?
Wer so hohe Schulden angehäuft hat, dass er sie aus eigener Kraft nicht mehr abtragen kann, dem bleibt als letzte Möglichkeit oft nur die private Insolvenz. Im Laufe des Verfahrens wird das Vermögen des Schuldners gepfändet, um damit die Forderungen der Gläubiger – so weit möglich – zu begleichen. Viele Betroffene fragen sich dann, was mit ihrer Immobilie im Insolvenzverfahren passiert.
Grundsätzlich zählt eine Immobilie zum Vermögen des Schuldners und kann damit im Zuge des Insolvenzverfahrens auch gepfändet werden. Die Entscheidung, was mit Haus oder Wohnung passiert, trifft der Insolvenzverwalter. Schließlich ist es seine Aufgabe, sicherzustellen, dass die Forderungen aller Gläubiger erfüllt werden. Oft beantragen Insolvenzverwalter, dass die Immobilie verkauft oder zwangsversteigert wird, damit mit dem Verkaufserlös die Schulden bezahlt werden können. Diesem Verfahren müssen die Gläubiger zustimmen. Sie können aber auch selber die Zwangsversteigerung beantragen. In aller Regel wird die Immobilie bei einer Zwangsversteigerung weit unter ihrem tatsächlichen Marktwert verkauft. Der Eigentümer muss nach erfolgtem Verkauf, oft jedoch auch schon früher, sein Zuhause verlassen.
Die Immobilie freikaufen oder vor der Insolvenz verkaufen?
Rein theoretisch kann eine Immobilie aus der Insolvenzmasse freigekauft werden. Ist eine Immobilie nach Wertermittlung eines Gutachters beispielsweise 200.000 Euro wert, gleichzeitig aber mit 120.000 Euro im Grundbuch belastet, so besteht ein rechnerischer Überschuss von 80.000 Euro, der als Ausgleich in die Insolvenzmasse eingezahlt werden kann.
Doch die Immobilie noch schnell vor der Beantragung der Insolvenz zu verkaufen – davon raten Experten dringend ab. Denn dies kann herbe rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Nach Paragraf 133 Insolvenzordnung kann ein solches Vorgehen als vorsätzliche Benachteiligung der Gläubiger bewertet werden und somit eine Straftat darstellen. Gegebenenfalls kann der Verkauf angefochten werden. Der Verkauf müsste dann rückgängig gemacht werden. Daraus wiederum könnten Schadensersatzforderungen entstehen. Im schlimmsten Fall könnte der Schuldner sogar strafrechtlich verfolgt werden.
Wenn sich in den privaten Verhältnissen langfristig eine Überschuldung abzeichnet, ist es in jedem Fall sinnvoller, rechtzeitig einen qualifizierten Makler mit dem Verkauf der Immobilie zu beauftragen. Mit dem Verkaufserlös können dann wichtige Gläubiger ausbezahlt und eine Insolvenz eventuell ganz vermieden werden.
Die Immobilie aus der Insolvenzmasse lösen
Ist eine Immobilie nur noch wenig wert, weil sie beispielsweise marode ist, kann sie zur Tilgung der Schulden oft nicht mehr genutzt werden. Denn der Verkauf oder die Versteigerung würden dann zusätzliche Kosten verursachen und somit die Insolvenzmasse nur weiter belasten. In einem solchen Fall kann der Insolvenzverwalter die Immobilie aus der Insolvenzmasse herauslösen und an den Schuldner zurückgeben. Er kann anschließend zwar weiter in dem Haus oder der Wohnung wohnen, ist aber gleichzeitig für die Instandhaltung und die damit verbundenen Kosten verantwortlich.
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