Absolute Rarität: Das „Hansa-Haus“ in Heidelberg steht zum Verkauf

Das imposante, markante und bekannte Wohn- und Geschäftshaus liegt in zentralster 1A-Innenstadtlage Heidelbergs an der Kreuzung Rohrbacher Straße - Friedrich Ebert Anlage, eingebettet zwischen den ebenfalls bekannten Gebäuden Rohrbacher Str. 7 und Friedrich-Ebert-Anlage 1, die den Sitz der Commerzbank bzw. der Deutschen Bank beherbergen.
Für einen langfristig orientierten Investor bieten sich hervorragende Perspektiven durch sichere Vermietbarkeit und hohen Werterhalt bzw. zu erwartende Wertsteigerungen.
Das Hansa-Haus ist seit vielen Jahrzehnten eine Qualitätsmarke in Heidelberg und als eines der prominentesten Gebäude in 1A-Lage - auch durch seinen hohen Prestigefaktor - für den zukünftigen Eigentümer ein erstklassiges und sicheres Investment.
Der weit über die Grenzen Heidelbergs bekannte Architekt Franz Sales Kuhn (* 2. Februar 1864 in Ebringen; † 18. Oktober 1938 in München), plante und errichtete das Gebäude in den Jahren 1927 bis 1930 und schuf eine damals neuzeitlich moderne und nach heutiger Sicht zeitlos beeindruckende Architektur. (Im späteren Text des Exposees wird ausführlicher auf die Entstehung des Gebäudes und die Entstehung des Namens „Hansa-Haus“ eingegangen.)
Das Anwesen beherbergt auf insgesamt 1.790 m² Wohn-, Gewerbe-, Praxis- und Nutzfläche, insgesamt 6 Mietverhältnisse sowie die Wohnung der Verkäuferin im kompletten 4. Obergeschoss und das von ihr ebenfalls genutzte Mansardengeschoss.
Die Gesamtfläche von 1.788,13 m² teilen sich in 473,39 m² Wohnfläche, 351,34 m² Gewerbefläche, 499,33 m² Praxisflächen und 464,04 m² Nutzfläche auf.
Im Erdgeschoss befinden sich die Räumlichkeiten des Optik-Fachgeschäftes Volz, sowie das bekannte Heidelberger "Coffee Nerd".
Im 1. Obergeschoss hat die Hautarztpraxis Dres. Wacker bereits seit vielen Jahren ihren Sitz.
Das 2. Obergeschoss ist aktuell frei. Es gibt einen ernsthaften Mietinteressenten. Die Gespräche können kurzfristig zum Abschluss gebracht werden.
Im 3. Obergeschoss befindet sich eine freistehende Wohnung mit 147,49 m², die über zuletzt 47 Jahre vermietet war und nach Renovierung auf einen neuen Mieter wartet. In der benachbarten Einheit mit 105,78 m² befinden sich die Räumlichkeiten der Firma Vitraco.
Das komplette 4. Stockwerk besteht aus zwei Wohneinheiten, die von der derzeitigen Eigentümerin bewohnt sind. Diese nutzt auch die Räumlichkeiten im Mansardengeschoss. Die Eigentümerin behält nach Verkauf des Hauses den Nießbrauch am 4. und 5. Stock.

Nach Renovierung und Vermietung der freistehenden Gewerbeeinheit im 2. Obergeschoss und der freistehenden Wohneinheit im 3. Obergeschoss beträgt – bei vorsichtiger Kalkulation - der Gesamtbetrag der dann erzielten Jahresmiete € 220.000,-. In diesem Betrag noch nicht enthalten sind die Mietanpassungsmöglichkeiten aufgrund bestehender Indexvereinbarungen.

Im Falle einer Vermietung des 4. und 5. Geschosses wären heute zusätzlich Mieteinnahmen in Höhe von € 55.000,- bis € 60.000,- erzielbar. Diese fließen nach Ablauf des Nießbrauchs dem Eigentümer zu, sodass sich dann eine aus heutiger Sicht nachhaltig erzielbare Miete in Höhe von € 280.000,- ergibt.
Neben dem Kaufpreis sollte der Erwerber noch die unmittelbar anstehende Renovierungskosten für das 2. Obergeschoss sowie die Wohneinheit im 3. Obergeschoss berücksichtigen. Die Schätzungen für die Komplettrenovierung beider Einheiten liegen bei rund € 500.000,-. Nach Ablauf des Nießbrauchs müssen für die Vermietung des Dachgeschosses noch Umbaukosten berücksichtigt werden.

Der Kaufpreis beträgt 5,2 Millionen Euro. Die Verkäuferin – die wie erwähnt einen Nießbrauch am 4. und 5. Stock behält – sucht einen Nachfolger/Nachfolgerin, der/die das Haus mit der gleichen Sorgfalt, Wertschätzung und dem gebührenden Respekt in die Zukunft führt, so wie sie es bisher selbst getan hat.
Interessenten und Interessentinnen erhalten nach einem ersten persönlichen Gespräch mit uns als Vermittler alle weiteren Unterlagen und Informationen wie Grundbuchauszug, Mietverträge, Mietaufstellung, Übersicht Nebenkosten, etc.
Zum Anwesen gehört ein Abstellplatz auf dem Grundstück, der von der Eigentümerin genutzt wird und für den ebenfalls ein Nießbrauch eingeräumt/ festgelegt wird.

Das Anwesen befindet sich in einem hervorragenden und sehr gepflegten Gesamtzustand. Es wurden zeitnah alle erforderlichen, werterhaltende Renovierungen und Modernisierungen durchgeführt.
Lediglich die zuvor erwähnten Arbeiten im 2. und 3. Obergeschoss stehen nach Beendigung der letzten der beiden Mietverhältnisse vor kurzer Zeit an.
Insbesondere zu erwähnen sind die vollständige Erneuerung des Dachs im Jahr 1994 (Isolierung und „Neueindeckung“ und Neukonstruktion als Kupferblechdach und die Neugestaltung der Fassade. Nach 2002 erfolgte des Weiteren die Umstellung auf Fernwärme, die Erneuerung des Treppenhauses, Austausch von Fenster, etc.. Die Rechnungen für die unterschiedlichen Gewerke und Arbeiten sind selbstverständlich vorhanden.

Das „Hansa-Haus“ gehört zu den markantesten/prägnantesten, zentralsten und auffälligsten Gebäuden Heidelbergs.
Geplant wurde es von dem renommierten und über die Grenzen Heidelbergs hinaus bekannten Architekten Franz Sales Kuhn, der sich neben dem „Hansa-Haus“ für die Planung und Errichtung weiterer bekannter Gebäude in Heidelberg verantwortlich zeichnet. So z.B. das Nachbargebäude Friedrich-Ebert-Anlage 1 (Niederlassung Deutsche-Bank), Altes Hallenbad Heidelberg, Erweiterung des Heidelberger Rathauses, Kirche St. Albert, um nur einige zu nennen.
Das Haus wurde nach erteilter Genehmigung in den 1929/30er Jahre von den Gebrüdern Amann errichtet. Zuvor stand auf dem Grundstück die 1888 errichtete Villa Reis, Wohnsitz der Fabrikanten Albert und Eduard Reis.
Der erste Bauantrag vom August 1927 sah nur den Umbau der alten Villa vor. Noch im selben Jahr folgte ein weiterer Antrag für einen Neubau mit vier Geschossen. Es folgten Diskussionen mit der damaligen Bauverwaltung, bedingt durch eine Bausperre für das ganze Quartier zur Vorbereitung der heutigen Friedrich-Ebert-Anlage; wahrscheinlich aber auch deshalb, weil die Bauverwaltung zunächst mit der seinerzeit geradezu unglaublich modern anmutenden Optik überfordert war.
Es kam zu mehreren modifizierten Bauanträgen. Franz Sales Kuhn fand mit seinen Ideen gutachterliche Unterstützung von Karlsruher Kollegen (Roman Friedrich Heiligenthal, Hermann Billing und Max Läuger). Zuletzt wurde das Baugesuch am 21. Mai 1929 noch einmal verändert.

Im Buch von Dr. Kai Budde über die Bauten des Architekten Franz Sales Kuhn, liest sich die zusammenfassende Beschreibung des realisierten Baus wie folgt (Quelle: „Der Architekt Franz Sales Kuhn (1864 -1938)“ von Dr. Kai Budde, Heidelberg 1983, S. 162f):
„Das sich über fast quadratischem Grundriss erhebende Geschäftshaus besitzt im Erdgeschoss eine Ladenzone, die sich nach Süden und Westen in jeweils fünf großen Fensterachsen öffnet. Über dem Erdgeschoss schließen vier Stockwerke an, von denen das vierte als eine Art Attika-Mezzanin ausgebildet ist. Die unter dem Kranzgesims liegenden drei Geschosse sind von gleicher Höhe. Nach Norden zeigt sich der Baukörper siebenachsig, wovon drei Achsen auf das Treppenhaus entfallen, nach Westen, zur Rohrbacher Straße hin, aber sechsachsig, wohingegen die Südseite in acht Achsen aufgeteilt ist; die Ostseite zählt nur vier Achsen. Das Erdgeschoss ist an West- und Südseite mit Kalkstein verblendet; bis auf das Kranzgesims und die einfachen Fenstergewände aus Kunststein ist der Baukörper verputzt. An der Nordostecke des Hauses sind vom ersten bis vierten Obergeschoss Balkone angebracht“.
Diese Ausführungen zeigen: Mit einem „nur“ quadratischen Grundriss entstand so eine lebendige Spannkraft innerhalb des Baukörpers. Ein Umstand, der der Immobilie bis heute eine unverwechselbare Identität verleiht und ihre ebenso freundliche wie dominante Präsenz unterstreicht.

Während sich die bauliche und architektonische Gestehungsgeschichte des Gebäudes anhand der Bauakten recht lückenlos nachvollziehen lässt, ist nicht eindeutig feststellen, ab wann die Bezeichnung „Hansa-Haus“ offiziell wurde. Eindeutig dokumentiert ist die Verwendung des Namens ab den 50er Jahren, so in den Bauakten als auch in den Adressbüchern, in denen sich dann durchgängig der Adresszusatz „Hansa-Haus“ findet.
Dabei wäre der Name Hansa-Haus auch schon 1930 gut infrage gekommen. Ein interkommunaler Vergleich ergibt, dass es in vielen deutschen Städten Hansa-Häuser gibt. Für drei Fälle ließen sich Daten zur Bauzeit ermitteln: Leipzig 1904–06, Krefeld 1916, Köln 1925. Es handelt sich jeweils um innenstadtnahe Immobilien mit hauptsächlich geschäftlicher Nutzung. Der Name Hansa-Haus hätte also auch von Anfang an für Heidelberg gepasst. Sicherheit, ab wann die Bezeichnung verwendet wurde, könnte eine Auswertung der Tagespresse bringen.
Ab wann genau auch immer das Hansa-Haus mit seinem Namen so benannt worden ist, es ist auf jeden Fall seit vielen Jahrzehnten eine Qualitätsmarke in Heidelberg. Als eines der prominentesten Gebäude in 1A-Lage ist es für den zukünftigen Eigentümer ein erstklassiges und sicheres Investment.