Antworten auf die wichtigsten Fragen beim Immobilienerwerb

Die meisten Menschen kaufen nur einmal in ihrem Leben eine Immobilie. Ganz gleich, ob Haus oder Wohnung für die Eigennutzung bestimmt sind oder – angesichts der Dauerniedrigzinsen – als veritable und sichere Geldanlage in Erwägung gezogen werden – die große Investition kann auch Risiken bergen. Ganz wichtig ist es daher, sich im Vorfeld möglichst umfassend über den Kauf und seine Rahmenbedingungen zu informieren. Dabei tauchen selbstverständlich eine Menge Frage auf. Die nach unserer Erfahrung wichtigsten haben wir nachfolgend für Sie zusammengestellt und beantwortet.

Wie setzt sich das Hausgeld zusammen?

Jeder Käufer einer Eigentumswohnung muss das sogenannte Hausgeld zahlen. Dabei handelt es sich um eine Art Nebenkostenabrechnung für Eigentümer, die neben den Betriebskosten auch die Ausgaben für die Instandhaltung und Verwaltung des Gebäudes beinhaltet. Kosten für Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Reinigung, Gebäudeversicherung, Fahrstuhl, Hausmeister, Schornsteinfeger oder Gärtner sind hier nur einige der Posten – und nicht jeder kann auf die Mieter umgelegt werden.

Wie viel Hausgeld anfällt, ermittelt die Hausverwaltung anhand eines Wirtschaftsplanes, der jährlich von der Eigentümerversammlung genehmigt werden muss. Für die Berechnung der anteiligen Kosten werden meistens die Miteigentumsanteile herangezogen. Wie hoch der jeweilige Miteigentumsanteil ist, hängt von der Wohnfläche und dem Verbrauch ab und kann ebenfalls aus dem Wirtschaftsplan oder aus dem Grundbuch entnommen werden.
Am Jahresende erstellt die Verwaltung dann eine Abrechnung, fehlende Beträge müssen nachgezahlt werden, Überschüsse werden zurückerstattet.

Unser Tipp: Informieren Sie sich vor dem Kauf einer Eigentumswohnung umfassend über die Beschaffenheit des gesamten Gebäudes und über das Baujahr. Denn selbst, wenn das Hausgeld niedrig erscheint – ist die Immobilie in einem schlechten Zustand und sind Mängel zu sehen, könnten schon kurz nach dem Kauf Instandhaltungskosten auf Sie zukommen. Studieren Sie den Wirtschaftsplan und die Protokolle der Eigentümerversammlungen (am besten die der letzten 3 Jahre).

Welche Kaufnebenkosten gibt es?

Mit der Bezahlung des Kaufpreises ist es beim Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung nicht getan. Es entstehen verschiedene Kaufnebenkosten, die sich – je nach Objekt – auf bis zu ca. 10 Prozent des Kaufpreises summieren können.

Neben der Courtage für den Makler fallen bei einem Immobilienerwerb auch Kosten für den Notar an, die der Käufer zu tragen hat. Zu einem Satz von 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises erstellt er die notwendige, beglaubigte Urkunde für die Kaufabwicklung.

Mit rund 0,5 Prozent der Kaufsumme schlägt die Grundbucheintragung zu Buche, die das Grundbuchamt in Rechnung stellt. Das Grundbuch gibt Auskunft über alle Grundstücksrechte, wie zum Beispiel Eigentum, Hypotheken oder Grundschulden.

Auch das Finanzamt besteht auf seinem Anteil und fordert die Grunderwerbssteuer ein. Der Steuersatz beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Gesamtkaufpreises.

Für die Aufnahme eines Darlehens können neben Zinsen und Tilgungsraten weitere Kosten anfallen, wie zum Beispiel Wertermittlungsgebühren. Wird der Kredit nicht innerhalb einer bestimmten Frist abgerufen, können Banken zudem Bereitstellungszinsen verlangen. Höhe und Startdatum der Berechnung sind in der Regel mit der Bank verhandelbar und können bis zu 0,25 Prozent der Kreditsumme je Monat betragen.

Unser Tipp: Informieren Sie sich vor dem Kauf eingehend über die Art und Höhe der anfallenden Kaufnebenkosten. Lassen Sie sich außerdem von Makler oder Notar ausführlich den Grundbuchauszug und die damit verbundenen rechtlichen Verpflichtungen erläutern. Zudem werden in die Grunderwerbssteuer unter gewissen Umständen bestimmte mitgekaufte Einrichtungsgegenstände und Ausstattungen nicht einbezogen und gegebenenfalls vor der Berechnung vom Kaufpreis abgezogen.

Wann ist das Honorar für den Makler fällig?

Die Maklerprovision, auch Courtage genannt, ist die Gebühr, die ein Immobilienmakler erhält, wenn er ein Haus oder eine Wohnung erfolgreich vermittelt hat. Als erfolgreich wird die Vermittlung dann angesehen, wenn der Miet- oder Kaufvertrag unterzeichnet wurde. Erst wenn dieser Geschäftsabschluss erfolgt ist, wird die Courtage fällig.

Unser Tipp: Informieren Sie sich bereits im Vorfeld über die Höhe und Zusammensetzung der Maklercourtage und vereinbaren Sie sie schriftlich – so sind Sie rechtlich auf der sicheren Seite.

Was ist der Energieausweis?
Der Energieausweis ist seit dem 1. Mai 2014 Pflicht beim Verkauf und der Vermietung von Wohn- und Gewerbegebäuden. Denn was nützt ein günstiger Kauf- oder Mietpreis, wenn die Energiekosten die Ersparnis verschlingen? Deshalb soll der Energieausweis die Energieeffizienz eines Hauses oder einer Wohnung dokumentieren.

Der Ausweis besteht aus vier Seiten, die Auskunft darüber geben, wie viel Energie für die Heizung und Warmwasseraufbereitung gebraucht wird. Da sich die Angaben bei einem Haus auf das gesamte Gebäude beziehen, ist ein Rückschluss auf eine spezifische Wohnung nicht möglich.

Die Farbskala des Energieausweises zeigt an, wie viel Energie für Heizung und Warmwasser benötigt wird. Je nach Art des Ausweises wird der theoretische Energiebedarf beziehungsweise der tatsächliche Energieverbrauch (aus vergangenen Abrechnungsperioden) angegeben – je grüner die Skala, desto energieeffizienter die Immobilie.

 Ein Energieverbrauchskennwert gibt die Energieeffizienz in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (KfW/m²a) an – entweder als Energiebedarfs- oder als Energieverbrauchskennwert auf Basis des tatsächlichen Energieverbrauchs. Zudem nennt der Energieausweis Vergleichswerte für ähnliche Gebäude und macht Angaben zu Modernisierungsmöglichkeiten.

Unser Tipp: Lassen Sie sich unbedingt schon bei der ersten Besichtigung eine Kopie des Energieausweises aushändigen. Sie haben gesetzlich das Recht dazu und können so die Energiewerte mehrerer Objekte vergleichen und in Ihre Kaufentscheidung einfließen lassen.

Was beinhaltet ein vollständiges Exposé?

Ob in digitaler oder gedruckter Form – das Exposé ist in der Regel die erste Informationsquelle für eine Immobilie und enthält eine Fülle wichtiger Daten, Zahlen und Fakten.

Eine angemessene Fotoauswahl der Räume und der Außenanlagen sollen Ihnen einen ersten Eindruck vom Haus oder von der Wohnung verschaffen. Auch Angaben zur Objektart, Wohnfläche, Bezugstermin, Zimmeranzahl, Baujahr, Miet- oder Kaufpreis, Nebenkosten, gegebenenfalls vorhandene Ausstattung, Kaution oder Courtage dürfen darin nicht fehlen.

Mit der gesetzlich verpflichtenden Einführung des Energieausweises müssen die wichtigsten Eckdaten des Energieausweises nun bereits im Exposé genannt werden. Verfügt das Gebäude über einen Bedarfs- oder einen Verbrauchsausweis? Welche Heizungsart ist vorhanden? Wie hoch fällt der Energieverbrauch aus? Das sind nur einige Angaben zum Energieausweis, die in einem professionellen Exposé aufgeführt werden.

Ein weiterer wichtiger Bestandteil ist die (hoffentlich) umfangreiche Objektbeschreibung, die sich unter anderem mit der Lage, dem Zustand und der Ausstattung beschäftigt. Doch auch mögliche alternative Nutzungsarten können hier genannt sein.

Worauf muss ich bei der Finanzierung achten?

Damit die Weichen für die sichere Immobilienfinanzierung rechtzeitig gestellt werden, sollten Sie sich damit schon beschäftigen, ehe Sie überhaupt mit der Suche nach einem Haus oder einer Wohnung beginnen. Experten empfehlen zum Beispiel, für den Immobilienkauf grundsätzlich 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital aufzubringen, um gute Finanzierungskonditionen zu erhalten.

Die Zahl der Kreditanbieter ist groß, ebenso die Vielfalt der Darlehensangebote, und ein intensiver Vergleich ist unerlässlich. Deshalb empfehlen wir die Einschaltung eines Finanzierungsvermittlers, der Ihnen die Bank heraussucht, die Ihnen die besten Konditionen anbietet.

Es kann auch Sinn machen, einen Teil des Darlehens über einen Bausparvertrag zu finanzieren, zusätzlich einen Bankkredit aufzunehmen und unter Umständen einen Kredit von der KfW-Bank in Anspruch zu nehmen. Auf diese Weise profitieren Sie von unterschiedlichen Laufzeiten mit verschiedenen Möglichkeiten eventueller Sondertilgungen.

Unser Tipp: Prüfen Sie, welche staatlichen Zuschüsse für Sie in Frage kommen. Denken Sie schon heute an eine Anschlussfinanzierung und lassen Sie sich zu Optionen wie Forward-Darlehen oder Sparverträgen beraten.

Stellen Sie außerdem die Möglichkeit von Sondertilgungen sicher, denn dadurch können Sie die Rückzahlungsphase um mehrere Jahre verkürzen.

Welche Unterlagen benötige für eine Finanzierungsanfrage?

Die Kreditunterlagen geben der Bank unter anderem Aufschluss über Ihre Kreditwürdigkeit und über das Kauf- oder Bauobjekt. Hinzu kommen Angaben und Nachweise zur Beleihbarkeit.

 

Privatpersonen benötigen i.d.R. für die Bonitätsprüfung:

 
  • Einkommensnachweise der letzten 3 Monate
  • den aktuellen Einkommenssteuerbescheid
  • Nachweis über vorhandene Vermögenswerte
  • Vorhandene Versicherungsverträge
  • Personalausweis oder Reisepass
 

Selbständige oder Freiberufler benötigen i.d.R. für die Bonitätsprüfung:

 

  • den letzten Jahresabschluss
  • die letzten zwei Einkommenssteuernachweise
  • aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA)

Darüber hinaus fordert die Bank Informationen über die Immobilie oder das Grundstück an. Die erforderlichen Unterlagen unterscheiden sich, je nachdem, ob Sie eine Bestandsimmobilie kaufen oder eine Immobilie neu bauen möchten.

Weitere vorzulegende Dokumente sind in der Regel:

  • Lageplan
  • Baubeschreibung
  • Gesamtkostenaufstellung
  • aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 6 Monate)
  • Baugenehmigung bei Neubau
  • Teilungserklärung
  • Wohnflächenberechnung
  • Gebäudeversicherungsnachweis
  • Grundrisse

Unser Tipp: Unter Umständen können auch noch andere Sachwerte als Kreditsicherheiten eingesetzt werden. Dazu zählen beispielsweise Kunstobjekte, Wertpapiere, Aktien oder Bausparverträge. Da die Beleihungsgrenzen dieser Objekte jedoch stark variieren können, sollten Sie sich über die Möglichkeiten frühzeitig informieren. Auch eine personenbezogene Sicherheit in Form einer Bürgschaft kommt als Kreditsicherheit in Frage.

Soll ich kaufen oder mieten?
Im Alter mietfrei wohnen und außerdem das Eigenheim ganz individuell gestalten – das sind die meistgenannten Gründe für einen Immobilienkauf. Entscheidend für die Kaufentscheidung ist, dass die Finanzierung sicher und die Immobilie vor dem Eintritt in den Ruhestand abbezahlt ist. Erst wenn dies der Fall ist, wird die Immobilie zur Zusatzrente.

Kaufinteressenten sollten sich deshalb bewusst sein, dass der Erwerb einer Immobilie langfristige Verpflichtungen wie zum Beispiel auch Steuern und Versicherungen mit sich bringt. Und auch, wenn sie abbezahlt ist, müssen Rücklagen für Instandhaltungskosten und anfallende Reparaturen gebildet werden.

Aus Gründen der Flexibilität entscheiden sich viele Menschen trotz des Traums von den eigenen vier Wänden für eine Mietwohnung. Wer aus beruflichen oder privaten Gründen umziehen muss, hat bei einer Mietwohnung weniger Aufwand und ist schneller im neuen Zuhause. Auch die im Gegensatz zur Kaufimmobilie niedrigeren laufenden Kosten einer Mietwohnung spielen bei der Entscheidung meist eine wichtige Rolle. Außerdem müssen sich Mieter weder um Reparaturen noch Instandhaltung des Gebäudes kümmern.

Unser Tipp: Lassen Sie vor dem Kauf einer Immobilie von bankenunabhängigen Experten Ihre aktuelle und langfristige Finanzlage eingehend analysieren. Sie können Ihnen auch erklären, wie sich beispielsweise Familienplanung oder andere Umstände auswirken können und Ihnen bei Bedarf das richtige Darlehen vermitteln. Generell raten wir zu einem Eigenheim, wenn die Zinsen niedrig sind und möglichst viel Eigenkapital vorhanden ist. Und nicht zu vergessen: In Lagen mit hohen Mieten sowie einer sehr guten Infrastruktur wird die Immobilie langfristig auch an Wert gewinnen.

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