Die drei Verfahren zur Immobilienbewertung

Eine korrekte Ermittlung des Immobilienwerts ist sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf einer Immobilie von elementarer Bedeutung. Sie bildet das Fundament für einen marktgerechten Preis.
Aber auch bei einer Scheidung, bei einer Erbauseinandersetzung oder im Rahmen einer Zwangsversteigerung dient der Verkehrswert einer Immobilie als Entscheidungsgrundlage.
Es gibt insgesamt drei anerkannte Verfahren zur Immobilienbewertung. Sie werden je nach Art und Umfeld der Immobilie angewandt. Korrekt und fachkundig durchgeführt, haben diese Verfahren einen präzisen Verkehrswert der zu bewertenden Immobilie zum Ergebnis. Dieses unterscheidet sich insofern deutlich von dem reinen Orientierungswert, den die zumeist kostenlosen Online-Immobilienwertrechner ermitteln.

Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren gilt unter Fachleuten als die präziseste Methode zu Ermittlung des Wertes von Immobilien und Grundstücken, weil es die aktuellen Entwicklungen am Markt mitberücksichtigt. Das Vergleichswertverfahren geht in seinem Kern von der Annahme aus, dass jede Immobilie so viel wert ist, wie ein Käufer bereit ist, dafür zu zahlen.

Zur Wertermittlung werden Grundstück und Immobilie daher mit ähnlichen Objekten verglichen, die in jüngerer Zeit verkauft worden sind. Dazu greifen Makler oder Gutachter auf die anonymisierte Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse zurück. Da nun keine Immobilie exakt der anderen gleicht, werden für bestimmte Kriterien Zu- und Abschläge eingerechnet. Dies sind beispielsweise die Lage, die Größe und die Bauweise, der Zustand der Bausubstanz, der Grundriss, die Qualität der Ausstattung sowie der energetische Zustand des Gebäudes. Am Ende ergibt sich ein Immobilienwert, der dem aktuellen Marktniveau entspricht.

Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist eine sehr komplexe Methode, um den objektiven Sachwert einer Immobilie zu bestimmen. Das Verfahren beschäftigt sich prinzipiell mit der Frage, welchen monetären Aufwand es aktuell erfordern würde, um die zu bewertende Immobilie heute exakt so wieder herzustellen. Das Sachwertverfahren berücksichtigt dabei nur sehr marginal die Dynamik des Marktes in Form von Angebot und Nachfrage.

Gerechnet wird in mehreren Schritten: 1. Ermittlung des Bodenwerts, 2. Errechnung der Herstellungskosten der Immobilie, 3. Ermittlung des Gebäudesachwerts durch Abzug der Alterswertminderung, 4. Vorläufiger Sachwert (Gebäudesachwert plus Bodenwert), 5. Endgültiger Sachwert unter Berücksichtigung des Marktanpassungsfaktors.
Das Sachwertverfahren ist zur Ermittlung eines realistischen Verkaufspreises beim privaten Immobilienverkauf kaum geeignet. Es wird nur bei alleinstehenden Häusern in ländlichen Regionen, bei denkmalgeschützten Immobilien oder bei industriell genutzten Gebäuden angewandt.

Das Ertragswertverfahren

Im Mittelpunkt des Ertragswertverfahrens steht weniger der pure Wert der Immobilie, sondern vielmehr der Ertrag, der sich in Form von Mieteinkünften aus ihr erzielen lässt. Das Ertragswertverfahren wird daher nur bei vermieteten oder zu vermietenden Wohn- und Gewerbeimmobilien eingesetzt. Der Wert des Grundstücks wird aus dem gleichen Grund separat vom Gebäudesachwert ermittelt, da Wohn- oder Gewerbeobjekt eine begrenzte Nutzungsrestdauer haben, das Grundstück aber nicht an Wert verliert. Immobilien werden im Rahmen des Ertragswertverfahrens ausschließlich als Kapitalanlegen betrachtet, mit denen sich Einnahmen generieren lassen.

Die Methodik des Verfahrens erfordert einige Rechenschritte:

  1. Berechnung des Grundstücksreinertrags (Jahresrohertrag minus Bewirtschaftungskosten),
  2. Ermittlung des Gebäudereinertrags (Grundstücksreinertrag minus Bodenwertverzinsung),
  3. Ermittlung des Gebäudeertragswerts mit Vervielfältiger (Gebäudereinertrag mal Vervielfältiger),
  4. Berechnung des Ertragswerts (Gebäudeertragswert plus Bodenwert plus/minus Wertveränderungen).

Mit einer hinreichenden und realistischen Datengrundlage hat das Ertragswertverfahren eine starke und belastbare Aussagekraft.

Mit unserer Immobilienbewertung einfach online den Marktwert ermitteln

Sie möchten Ihre Immobilie in und um Heidelberg zum Top-Preis verkaufen? Sie planen einen Immobilienverkauf in naher Zukunft? Für eine erfolgreiche Transaktion bedarf es einer marktgerechten und professionellen Bewertung Ihrer Immobilie. Mit einer realistischen Immobilienbewertung erreichen Sie alle ernsthaften Kaufinteressenten, anstatt mit einem zu hohen Immobilienpreis potentielle Käufer abzuhalten.

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Der richtige Preisansatz ist entscheidend

Es ist ein weitverbreiteter Irrtum zu glauben, beim Immobilienverkauf müsse man mit einem möglichst hohen Preis einsteigen.
Es ist sehr viel erfolgreicher und klüger, sich von Anfang an auf einen realistischen Marktwert festzulegen, der den wirklichen Wert Ihrer Immobilie in Heidelberg und Umgebung widerspiegelt. Eine fundierte Immobilienbewertung stößt bei echten Kaufinteressenten auf Akzeptanz. Sie sind dann motiviert, sich mit Ihrer Immobilie intensiver zu beschäftigen.

Ein marktgerechter Angebotspreis ist die Grundvoraussetzung für den erfolgreichen Immobilienverkauf. Ein zu hoch angesetzter Preis verzögert oder verhindert gar den Verkauf. Präsentieren Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung professionell, indem Sie eine korrekte Marktwertermittlung und eine wohlüberlegte fundierte Preisfindung von Ihrem Immobilienmakler in Heidelberg durchführen lassen.

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Welchen Wert haben Online-Portale zur automatisierten Immobilienbewertung?

Viele Portale bieten eine einfache Wertermittlung für Ihre Immobilie an. Mehr als einen groben Orientierungswert dürfen Sie hier aber nicht erwarten. In eine Immobilienbewertung fließen sehr viele Faktoren und Details ein. Eine fundierte Bewertung beruht auf Kenntnis des Objekts, seines Umfeldes und des regionalen Immobilienmarktes. Diese Voraussetzungen erfüllt ein einfaches Online-Bewertungstool nicht – es verfügt i.d.R. auch nicht über ausreichend differenzierte Eingabefelder.

Lassen Sie sich deshalb persönlich und unverbindlich zu Ihrer Immobilie in Heidelberg von uns beraten, damit Sie einen TOP-Verkaufspreis erzielen.

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Vor allem für jüngere Interessenten ist es heute selbstverständlich, ihre Eindrücke von einer Immobilie während oder nach der Besichtigung in Form eines Handy-Videos festzuhalten – auch, um es entscheidungsrelevanten Personen wie Eltern, Bekannten oder Freunden zu zeigen.

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Unsere Tipps für die Bewertung Ihrer Immobilie

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Sehr oft haben Immobilienverkäufer eine andere Preisvorstellung im Vergleich zu den aktuellen Marktgegebenheiten. Die Folge: Die Vorstellungen von Verkäufer und potentiellen Käufern gehen weit auseinander. Mit über 30-jährigen, regionalen Markterfahrung hilft Krebs Immobilien in Heidelberg Ihnen, Ihre Immobilie professionell und neutral zu bewerten. Wir unterstützen Sie ebenso bei den Verkaufsverhandlungen und darüber hinaus.

 

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Ist Ihre Preisforderung anfangs zu hoch, verlängert sich unnötig die Verkaufsdauer. Zudem verlieren potenzielle Käufer mit der Zeit das Interesse an Ihrer Immobilie. Damit der Erlös mit verstreichender Zeit nicht weniger wird, ist die Ermittlung des richtigen Marktpreises in und um Heidelberg entscheidend. Wir kennen die Werte umliegender Objekte genau und helfen Ihnen kompetent und professionell bei der Immobilienbewertung.

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Krebs Immobilien vermarktet seit vielen Jahren Immobilien aller Art und verfügt über eine große und gepflegte Datenbank mit geprüften Interessenten. Verlieren Sie daher keine Zeit an unseriöse Käufer und überlassen uns die Wertermittlung und den Verkauf Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses. Eventuell haben wir bereits den passenden Käufer für Ihre Immobilie.

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Gut beraten - Tipps für den privaten Verkauf

Ganz gleich, um welche Art von Immobilie es sich handelt - bei der Immobilienbewertung und dem Verkauf gilt es viel zu beachten. Eine gründliche Vorbereitung ist entscheidend. Krebs Immobilien gibt viele hilfreiche Tipps, wie Sie Ihr Objekt erfolgreich verkaufen können. Sprechen Sie uns an - wir beraten Sie gern!

Aktuelles

Der Energieausweis als Effizienz-Steckbrief Ihrer Immobilie

Seit mehr als zehn Jahren gibt es ihn nun, den Energieausweis. Prinzipiell ist er ein Steckbrief für die Energieeffizienz eines Gebäudes. Obwohl nur Eigentümer, die ihre Immobilie vermieten, verpachten oder verkaufen möchten, dieses Dokument zwingend benötigen, kann es auch für Selbstnutzer sinnvoll sein, sich einen Energieausweis ausstellen zu lassen. Denn der Ausweis dokumentiert nicht nur den Energieverbrauch einer Immobilie, er gibt außerdem Empfehlungen für kostengünstigen Modernisierungen, mit denen sich die Energiewerte verbessern – und damit der Wert der Immobilie steigern lassen.

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Vorsorge ist besser als Nachsicht: Fehler beim Immobilienkauf

Die Unterschrift unter den Kaufvertrag steht gewöhnlich für die endgültige Erfüllung des lange gehegten Traumes von der eigenen Immobilie. Gelegentlich kann es jedoch auch vorkommen, dass damit ein nicht enden wollender Alptraum beginnt: Das ist immer dann der Fall, wenn im Vorfeld gravierende Fehler gemacht wurden. In der Folge stellt sich heraus, dass die Immobilie doch nicht passt, der Kredit nicht reicht oder die Umgebung nicht gefällt.

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Der Immobilienverkauf in Eigenregie birgt große Risiken

Der Verkauf einer Immobilie ist ein komplexer Prozess, der fundiertes Fachwissen erfordert. Eigentümer, die es selbst probieren, laufen Gefahr, einige Fehler zu begehen, die sich im Nachhinein kaum noch ausbügeln lassen. Insbesondere die Festlegung eines angemessenen Verkaufspreises birgt für den Laien Tücken.

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Neue Eigenheimförderung startet im Frühsommer diesen Jahres

Für Familien, die den Traum von den eigenen vier Wänden angesichts der hohen Zinsen (fast) schon begraben haben, gibt es eine gute Nachricht: Ab dem Juni 2023 greift eine neue Eigentumsförderung des Bundes, die sich speziell an Familien richtet.

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Immobilienversicherungen: Welche sind nötig und nützlich?

Prinzipiell lässt sich heute (fast) alles versichern. Doch welche Versicherungen sind für Immobilieneigentümer wirklich sinnvoll und nützlich? Und benötigen Bauherren gegebenenfalls andere Versicherungen als die Besitzer von Bestandsimmobilien? Es lohnt sich, genau und sorgfältig zu prüfen, welcher Versicherungsschutz zu den persönlichen Verhältnissen passt – und dabei auch bereits vorhandene, ältere Policen kritisch unter die Lupe zu nehmen.

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Der 360-Grad-Rundgang: Zeitgemäße Vermarktung mit vielen Vorzügen

Der 360-Grad-Rundgang ist ein zeitgemäßes Marketinginstrument, um eine Immobilie authentisch und erlebbar zu präsentieren. Die virtuelle Besichtigung bietet dabei allen Beteiligten nur Vorteile: Dem Eigentümer erspart sie gehäufte und bisweilen ergebnislose Besichtigungstermine, dem Interessenten erleichtert sie die Entscheidung, ob die Immobilie überhaupt zu seinen Vorstellungen passt und daher für einen Kauf infrage kommt.

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Eine zeitige Immobilienbewertung kann den Erbstreit entschärfen

Wenn gleichberechtigte Geschwister gemeinsam ein Haus erben, laufen die Vorstellungen darüber, was mit der Immobilie passieren soll, nicht selten diametral auseinander. Dabei treffen ebenso häufig pragmatische Argumente auf sentimentale Einstellungen oder auch unschlüssige Meinungen. Wichtig ist es, in dieser Situation eine Basis zu schaffen, auf der gerechnet und kalkuliert werden kann.

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Warum sich eine Solaranlage jetzt gleich mehrfach lohnt

Gute Nachrichten für Privathaushalte, die schon länger mit dem Gedanken an die Installation einer Photovoltaikanlage gespielt haben: Seit Beginn des Jahres gibt es zusätzliche Vergünstigungen, die den selbst produzierten, Solarstrom noch attraktiver machen. Die eigene Photovoltaikanlage schützt nicht nur wirksam vor weiter steigenden Energiekosten, sie steigert auch den Wert der Immobilie.

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Energiekosten sparen: Knipsen Sie Stromfressern den Saft ab

Strom ist für Endkunden aktuell oft mehr als doppelt so teuer, wie noch vor einem Jahr. Und es gibt wenig bis keine Hoffnung, dass das vergangene Preis-Niveau jemals wieder erreicht wird. Kein Wunder also, dass Eigentümer und Mieter nach Möglichkeiten suchen, den Energieverbrauch zu senken und damit den gestiegenen Energiepreisen ein wenig zu entkommen. Doch was sind die größten Stromfresser und wie kann deren Verbrauch effizient gesenkt werden?

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Acht Mal in Folge wurde Krebs Immobilien von Bellevue - Europas größtem Immobilienmagazin - ausgezeichnet

„Auch dieses Jahr freuen wir uns über die Auszeichnung und Anerkennung unserer Arbeit und wenn die geleistete Arbeit gewürdigt wird, macht dies immer Stolz.“, so Herr Krebs über die erneute Auszeichnung als einer der besten Immobilienmakler.

Die achte Auszeichnung bestätigt, dass wir unsere Qualitätsstandards auch im letzten Jahr gehalten haben und sogar verbessern konnten. Eine stetige Weiterbildung und kontinuierliche Überprüfung unserer Arbeitsweise gewährleisten die gleichbleibend hohe Qualität unserer Arbeit.

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Das sagen unsere Kunden über Krebs Immobilien…

Großzügige Maisonette-Wohnung in Handschusheim

Herzlichen Dank für die überaus kompetente, sympathische und engagierte Begleitung bei der Suche nach einem neuen Heim in Heidelberg. Wir haben uns sehr gut betreut gefühlt von der ersten Kontaktaufnahme über die Besichtigung bis zur finalen Unterzeichnung des Kaufvertrags.

Großzügige Maisonette-Wohnung in Handschusheim

Zauberhaftes und charmantes Anwesen mit herrlichem Ausblick

Als alteingesessener Heidelberger kenne ich Neckartal und Schlossberg von frühester Kindheit an. Im Umfeld dieser schönen Immobilie gab es trotzdem viel Neues zu entdecken. Ich war mir vom ersten Moment an sicher, dass dieses Juwel optimal zu uns passt. TOTAL unser Ding und natürlich das unserer Hunde. Dank Ihrer Professionalität klappte alles wie am Schnürchen. An dieser Stelle nochmal besonders herzlichen Dank.

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Penthousewohnung Heidelberg

Mein Mann und ich möchten uns an dieser Stelle nochmals ausdrücklich für Ihre hervorragende Arbeit bei Verkauf unserer Maisonettewohnung in Heidelberg bedanken. Das Engagement sucht seinesgleichen. Wie Sie wissen, ist mein Mann bei uns in Kanada selbst professionell als Immobilienmakler tätig und weiß deshalb die Qualität Ihrer Arbeit und der Ihrer Firma zu schätzen und zu würdigen. Wir sind wirklich froh, dass Sie uns empfohlen worden sind. Wir wünschen Ihnen weiterhin viel Erfolg und Gesundheit und melden uns wieder, wenn wir demnächst in Deutschland sind.

Referenzobjekt Penthousewohnung in Heidelberg

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