Die drei Verfahren zur Immobilienbewertung
Eine korrekte Ermittlung des Immobilienwerts ist sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf einer Immobilie von elementarer Bedeutung. Sie bildet das Fundament für einen marktgerechten Preis.
Aber auch bei einer Scheidung, bei einer Erbauseinandersetzung oder im Rahmen einer Zwangsversteigerung dient der Verkehrswert einer Immobilie als Entscheidungsgrundlage.
Es gibt insgesamt drei anerkannte Verfahren zur Immobilienbewertung. Sie werden je nach Art und Umfeld der Immobilie angewandt. Korrekt und fachkundig durchgeführt, haben diese Verfahren einen präzisen Verkehrswert der zu bewertenden Immobilie zum Ergebnis. Dieses unterscheidet sich insofern deutlich von dem reinen Orientierungswert, den die zumeist kostenlosen Online-Immobilienwertrechner ermitteln.
Das Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren gilt unter Fachleuten als die präziseste Methode zu Ermittlung des Wertes von Immobilien und Grundstücken, weil es die aktuellen Entwicklungen am Markt mitberücksichtigt. Das Vergleichswertverfahren geht in seinem Kern von der Annahme aus, dass jede Immobilie so viel wert ist, wie ein Käufer bereit ist, dafür zu zahlen.
Zur Wertermittlung werden Grundstück und Immobilie daher mit ähnlichen Objekten verglichen, die in jüngerer Zeit verkauft worden sind. Dazu greifen Makler oder Gutachter auf die anonymisierte Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse zurück. Da nun keine Immobilie exakt der anderen gleicht, werden für bestimmte Kriterien Zu- und Abschläge eingerechnet. Dies sind beispielsweise die Lage, die Größe und die Bauweise, der Zustand der Bausubstanz, der Grundriss, die Qualität der Ausstattung sowie der energetische Zustand des Gebäudes. Am Ende ergibt sich ein Immobilienwert, der dem aktuellen Marktniveau entspricht.
Das Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ist eine sehr komplexe Methode, um den objektiven Sachwert einer Immobilie zu bestimmen. Das Verfahren beschäftigt sich prinzipiell mit der Frage, welchen monetären Aufwand es aktuell erfordern würde, um die zu bewertende Immobilie heute exakt so wieder herzustellen. Das Sachwertverfahren berücksichtigt dabei nur sehr marginal die Dynamik des Marktes in Form von Angebot und Nachfrage.
Gerechnet wird in mehreren Schritten: 1. Ermittlung des Bodenwerts, 2. Errechnung der Herstellungskosten der Immobilie, 3. Ermittlung des Gebäudesachwerts durch Abzug der Alterswertminderung, 4. Vorläufiger Sachwert (Gebäudesachwert plus Bodenwert), 5. Endgültiger Sachwert unter Berücksichtigung des Marktanpassungsfaktors.
Das Sachwertverfahren ist zur Ermittlung eines realistischen Verkaufspreises beim privaten Immobilienverkauf kaum geeignet. Es wird nur bei alleinstehenden Häusern in ländlichen Regionen, bei denkmalgeschützten Immobilien oder bei industriell genutzten Gebäuden angewandt.
Das Ertragswertverfahren
Im Mittelpunkt des Ertragswertverfahrens steht weniger der pure Wert der Immobilie, sondern vielmehr der Ertrag, der sich in Form von Mieteinkünften aus ihr erzielen lässt. Das Ertragswertverfahren wird daher nur bei vermieteten oder zu vermietenden Wohn- und Gewerbeimmobilien eingesetzt. Der Wert des Grundstücks wird aus dem gleichen Grund separat vom Gebäudesachwert ermittelt, da Wohn- oder Gewerbeobjekt eine begrenzte Nutzungsrestdauer haben, das Grundstück aber nicht an Wert verliert. Immobilien werden im Rahmen des Ertragswertverfahrens ausschließlich als Kapitalanlegen betrachtet, mit denen sich Einnahmen generieren lassen.
Die Methodik des Verfahrens erfordert einige Rechenschritte:
- Berechnung des Grundstücksreinertrags (Jahresrohertrag minus Bewirtschaftungskosten),
- Ermittlung des Gebäudereinertrags (Grundstücksreinertrag minus Bodenwertverzinsung),
- Ermittlung des Gebäudeertragswerts mit Vervielfältiger (Gebäudereinertrag mal Vervielfältiger),
- Berechnung des Ertragswerts (Gebäudeertragswert plus Bodenwert plus/minus Wertveränderungen).
Mit einer hinreichenden und realistischen Datengrundlage hat das Ertragswertverfahren eine starke und belastbare Aussagekraft.
Mit unserer Immobilienbewertung einfach online den Marktwert ermitteln
Sie möchten Ihre Immobilie in und um Heidelberg zum Top-Preis verkaufen? Sie planen einen Immobilienverkauf in naher Zukunft? Für eine erfolgreiche Transaktion bedarf es einer marktgerechten und professionellen Bewertung Ihrer Immobilie. Mit einer realistischen Immobilienbewertung erreichen Sie alle ernsthaften Kaufinteressenten, anstatt mit einem zu hohen Immobilienpreis potentielle Käufer abzuhalten.
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Der richtige Preisansatz ist entscheidend
Es ist ein weitverbreiteter Irrtum zu glauben, beim Immobilienverkauf müsse man mit einem möglichst hohen Preis einsteigen.
Es ist sehr viel erfolgreicher und klüger, sich von Anfang an auf einen realistischen Marktwert festzulegen, der den wirklichen Wert Ihrer Immobilie in Heidelberg und Umgebung widerspiegelt. Eine fundierte Immobilienbewertung stößt bei echten Kaufinteressenten auf Akzeptanz. Sie sind dann motiviert, sich mit Ihrer Immobilie intensiver zu beschäftigen.
Ein marktgerechter Angebotspreis ist die Grundvoraussetzung für den erfolgreichen Immobilienverkauf. Ein zu hoch angesetzter Preis verzögert oder verhindert gar den Verkauf. Präsentieren Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung professionell, indem Sie eine korrekte Marktwertermittlung und eine wohlüberlegte fundierte Preisfindung von Ihrem Immobilienmakler in Heidelberg durchführen lassen.
Welchen Wert haben Online-Portale zur automatisierten Immobilienbewertung?
Viele Portale bieten eine einfache Wertermittlung für Ihre Immobilie an. Mehr als einen groben Orientierungswert dürfen Sie hier aber nicht erwarten. In eine Immobilienbewertung fließen sehr viele Faktoren und Details ein. Eine fundierte Bewertung beruht auf Kenntnis des Objekts, seines Umfeldes und des regionalen Immobilienmarktes. Diese Voraussetzungen erfüllt ein einfaches Online-Bewertungstool nicht – es verfügt i.d.R. auch nicht über ausreichend differenzierte Eingabefelder.
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Kennen Sie schon?
Immobilienvideos
Vor allem für jüngere Interessenten ist es heute selbstverständlich, ihre Eindrücke von einer Immobilie während oder nach der Besichtigung in Form eines Handy-Videos festzuhalten – auch, um es entscheidungsrelevanten Personen wie Eltern, Bekannten oder Freunden zu zeigen.
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Immobilien, die aus der Luft aufgenommen werden, wirken auf Interessenten grundsätzlich faszinierender – weil ihnen diese Perspektive normalerweise verwehrt bleibt. Unsere Drohnenaufnahmen geben Käufern u.a. eindrucksvoll Aufschluss über die Grundstücksgröße und die allgemeinen Proportionen des Hauses.
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Ein Bild sagt mehr als 1000 Worte. Mit perfekten Fotos zeigen wir Ihre Immobilie von Ihrer schönsten Seite.
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Unsere Tipps für die Bewertung Ihrer Immobilie
Top-Preis mittels realer Immobilienbewertung
Sehr oft haben Immobilienverkäufer eine andere Preisvorstellung im Vergleich zu den aktuellen Marktgegebenheiten. Die Folge: Die Vorstellungen von Verkäufer und potentiellen Käufern gehen weit auseinander. Mit über 30-jährigen, regionalen Markterfahrung hilft Krebs Immobilien in Heidelberg Ihnen, Ihre Immobilie professionell und neutral zu bewerten. Wir unterstützen Sie ebenso bei den Verkaufsverhandlungen und darüber hinaus.
Regionale Marktkenntnisse entscheiden
Ist Ihre Preisforderung anfangs zu hoch, verlängert sich unnötig die Verkaufsdauer. Zudem verlieren potenzielle Käufer mit der Zeit das Interesse an Ihrer Immobilie. Damit der Erlös mit verstreichender Zeit nicht weniger wird, ist die Ermittlung des richtigen Marktpreises in und um Heidelberg entscheidend. Wir kennen die Werte umliegender Objekte genau und helfen Ihnen kompetent und professionell bei der Immobilienbewertung.
Schnelle Vermittlung dank Datenbank
Krebs Immobilien vermarktet seit vielen Jahren Immobilien aller Art und verfügt über eine große und gepflegte Datenbank mit geprüften Interessenten. Verlieren Sie daher keine Zeit an unseriöse Käufer und überlassen uns die Wertermittlung und den Verkauf Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses. Eventuell haben wir bereits den passenden Käufer für Ihre Immobilie.
Gut beraten - Tipps für den privaten Verkauf
Ganz gleich, um welche Art von Immobilie es sich handelt - bei der Immobilienbewertung und dem Verkauf gilt es viel zu beachten. Eine gründliche Vorbereitung ist entscheidend. Krebs Immobilien gibt viele hilfreiche Tipps, wie Sie Ihr Objekt erfolgreich verkaufen können. Sprechen Sie uns an - wir beraten Sie gern!
Aktuelles
Wie viel Eigenheim bekommen Sie für Ihre Miete?
Statt Miete jeden Monat eine gleich hohe Rate zahlen und so Stück für Stück das eigene Heim finanzieren: Für mehr als 70 Prozent der Mieter in Deutschland wäre dies eine wünschenswerte Option. Doch wie viel Immobilie wäre mit dem Geldeinsatz der Miete eigentlich zu realisieren? Das Magazin Focus hat dazu eine interessante Studie erstellt.
Das bedeutet die EU-Gebäuderichtlinie für Eigentümer
Sengende Hitze im Wechsel mit sintflutartigen Niederschlägen: Dieser Sommer hat nachdrücklich gezeigt, wie sehr das Klima bereits aus dem Takt geraten ist. Weitere Schädigungen müssen dringend verhindert werden. Die EU hat dazu auch den Immobiliensektor in den Fokus genommen und in ihrer novellierten Gebäuderichtlinie festgelegt, dass bis 2050 alle Gebäude in der EU klimaneutral sein sollen. Ein ambitioniertes Vorhaben, dass die Eigentümer in die Pflicht nimmt.
Immobilienkauf: Die Rahmenbedingungen waren früher schwieriger
Gestiegene Bauzinsen und eine hohe Inflation, die die Lebenshaltung teurer macht, erscheinen vielen Immobiliensuchenden derzeit wie kaum zu bewältigende Hürden auf dem Weg zu den eigenen vier Wänden. Die Rahmenbedingungen für den Kauf einer Immobilie erscheinen subjektiv alles andere als optimal. Doch waren sie früher tatsächlich besser?
Checkliste: Was tun mit der Scheidungsimmobilie?
Verletzte Gefühle und enttäuschtes Vertrauen lassen eine Scheidung nicht selten zu einer emotionalen Achterbahnfahrt werden. Auch wenn die Trennung beschlossene Sache ist, herrscht oft Ungewissheit, was mit der gemeinsamen Immobilie passieren soll. Damit Ihnen eine Entscheidung leichter fällt, haben wir hier eine kurze Checkliste für Sie zusammengestellt.
Wertermittlung: Darum lohnt sich immer ein Makler
Zu wissen, welchen Wert die eigene Immobilie hat, kann ein beruhigendes Gefühl geben – und zwar ganz unabhängig davon, ob das Eigenheim aktuell veräußert werden soll oder nicht. Doch wie funktioniert eigentlich eine fachkundige Wertermittlung? Und macht es Sinn, mit dem ermittelten Wert direkt in die Preisverhandlungen einzusteigen?
Immobilienbesichtigung: So bereiten Sie sich optimal vor
Wenn Immobiliensuchende nach oft langer Suche endlich die Einladung zu einer Besichtigung erhalten, ist die Freude in aller Regel groß. Schnell tauchen dann Bilder vom neuen, eigenen Zuhause in frisch renovierten Räumen im Hinterkopf auf und die Glückshormone scheinen eine Sonderproduktion eingelegt zu haben. Zwischen diesem Wunschdenken und der Realität liegen jedoch noch einige Hürden auf einem nicht immer geraden Weg
Förderung für den altersgerechten Umbau wird vermutlich aufgestockt
Wer auch im Alter weiter in der eigenen Immobilie leben und wohnen möchte, sollte sich rechtzeitig mit den baulichen Gegebenheiten auseinandersetzen. Hohe Türschwellen, enge Treppen oder auch ein tiefer Einstieg in die Badewanne können zu empfindlichen Hindernissen im Alltag werden. Für notwendige Baumaßnahmen im Bestand, die einen altersgerechten Umbau der Immobilie zum Ziel haben, wird es auch 2024 Fördermittel vom Bund geben – aller Voraussicht nach sogar deutlich mehr als bislang.
Was Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung beachten sollten
Wenn sie in Erwägung ziehen, eine Eigentumswohnung zu kaufen – ganz gleich, ob zur Selbstnutzung oder als Kapitalanlage –, dann sollten Sie nicht nur auf eine gute Lage und einen einwandfreien Zustand der Wohnung achten, sondern auch die Eigentümergemeinschaft eingehend unter die Lupe nehmen. Als Käufer werden Sie automatisch Mitglied der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) – und unterliegen damit auch deren Bestimmungen, Regeln und Verhaltensmaßgaben.
Steigende Zinsen und steigende Mieten: Jetzt kaufen oder mieten?
Die Bauzinsen steigen und machen den Hauskauf teurer. Auch dann, wenn in einigen Regionen die Preise leicht nachgeben. Doch auch Mieter müssen deutlich tiefer in die Tasche greifen. Selbst für Gutverdiener stellt sich die Frage, ob mieten oder kaufen derzeit die günstigste Variante ist.
Jetzt die richtige Preisstrategie beim Immobilienverkauf finden
Ist der Immobilien-Boom in Deutschland vorbei? Mit Sicherheit nicht. Allerdings verzeichnet der Markt einen durchaus spürbaren Nachfrage-Rückgang, unter anderem weil die Finanzierungsraten häufig das Mietpreis-Niveau überholt haben. Mit der Folge, dass sich nicht wenige der potenziellen Käufer vorläufig wieder dem Mietmarkt zuwenden. Die Abwanderung hat Folgen für Verkäufer.
Das sagen unsere Kunden über Krebs Immobilien…
Großzügige Maisonette-Wohnung in Handschusheim
Herzlichen Dank für die überaus kompetente, sympathische und engagierte Begleitung bei der Suche nach einem neuen Heim in Heidelberg. Wir haben uns sehr gut betreut gefühlt von der ersten Kontaktaufnahme über die Besichtigung bis zur finalen Unterzeichnung des Kaufvertrags.
Zauberhaftes und charmantes Anwesen mit herrlichem Ausblick
Als alteingesessener Heidelberger kenne ich Neckartal und Schlossberg von frühester Kindheit an. Im Umfeld dieser schönen Immobilie gab es trotzdem viel Neues zu entdecken. Ich war mir vom ersten Moment an sicher, dass dieses Juwel optimal zu uns passt. TOTAL unser Ding und natürlich das unserer Hunde. Dank Ihrer Professionalität klappte alles wie am Schnürchen. An dieser Stelle nochmal besonders herzlichen Dank.
Penthousewohnung Heidelberg
Mein Mann und ich möchten uns an dieser Stelle nochmals ausdrücklich für Ihre hervorragende Arbeit bei Verkauf unserer Maisonettewohnung in Heidelberg bedanken. Das Engagement sucht seinesgleichen. Wie Sie wissen, ist mein Mann bei uns in Kanada selbst professionell als Immobilienmakler tätig und weiß deshalb die Qualität Ihrer Arbeit und der Ihrer Firma zu schätzen und zu würdigen. Wir sind wirklich froh, dass Sie uns empfohlen worden sind. Wir wünschen Ihnen weiterhin viel Erfolg und Gesundheit und melden uns wieder, wenn wir demnächst in Deutschland sind.
