Die drei Verfahren zur Immobilienbewertung

Eine korrekte Ermittlung des Immobilienwerts ist sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf einer Immobilie von elementarer Bedeutung. Sie bildet das Fundament für einen marktgerechten Preis.
Aber auch bei einer Scheidung, bei einer Erbauseinandersetzung oder im Rahmen einer Zwangsversteigerung dient der Verkehrswert einer Immobilie als Entscheidungsgrundlage.
Es gibt insgesamt drei anerkannte Verfahren zur Immobilienbewertung. Sie werden je nach Art und Umfeld der Immobilie angewandt. Korrekt und fachkundig durchgeführt, haben diese Verfahren einen präzisen Verkehrswert der zu bewertenden Immobilie zum Ergebnis. Dieses unterscheidet sich insofern deutlich von dem reinen Orientierungswert, den die zumeist kostenlosen Online-Immobilienwertrechner ermitteln.

Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren gilt unter Fachleuten als die präziseste Methode zu Ermittlung des Wertes von Immobilien und Grundstücken, weil es die aktuellen Entwicklungen am Markt mitberücksichtigt. Das Vergleichswertverfahren geht in seinem Kern von der Annahme aus, dass jede Immobilie so viel wert ist, wie ein Käufer bereit ist, dafür zu zahlen.

Zur Wertermittlung werden Grundstück und Immobilie daher mit ähnlichen Objekten verglichen, die in jüngerer Zeit verkauft worden sind. Dazu greifen Makler oder Gutachter auf die anonymisierte Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse zurück. Da nun keine Immobilie exakt der anderen gleicht, werden für bestimmte Kriterien Zu- und Abschläge eingerechnet. Dies sind beispielsweise die Lage, die Größe und die Bauweise, der Zustand der Bausubstanz, der Grundriss, die Qualität der Ausstattung sowie der energetische Zustand des Gebäudes. Am Ende ergibt sich ein Immobilienwert, der dem aktuellen Marktniveau entspricht.

Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist eine sehr komplexe Methode, um den objektiven Sachwert einer Immobilie zu bestimmen. Das Verfahren beschäftigt sich prinzipiell mit der Frage, welchen monetären Aufwand es aktuell erfordern würde, um die zu bewertende Immobilie heute exakt so wieder herzustellen. Das Sachwertverfahren berücksichtigt dabei nur sehr marginal die Dynamik des Marktes in Form von Angebot und Nachfrage.

Gerechnet wird in mehreren Schritten: 1. Ermittlung des Bodenwerts, 2. Errechnung der Herstellungskosten der Immobilie, 3. Ermittlung des Gebäudesachwerts durch Abzug der Alterswertminderung, 4. Vorläufiger Sachwert (Gebäudesachwert plus Bodenwert), 5. Endgültiger Sachwert unter Berücksichtigung des Marktanpassungsfaktors.
Das Sachwertverfahren ist zur Ermittlung eines realistischen Verkaufspreises beim privaten Immobilienverkauf kaum geeignet. Es wird nur bei alleinstehenden Häusern in ländlichen Regionen, bei denkmalgeschützten Immobilien oder bei industriell genutzten Gebäuden angewandt.

Das Ertragswertverfahren

Im Mittelpunkt des Ertragswertverfahrens steht weniger der pure Wert der Immobilie, sondern vielmehr der Ertrag, der sich in Form von Mieteinkünften aus ihr erzielen lässt. Das Ertragswertverfahren wird daher nur bei vermieteten oder zu vermietenden Wohn- und Gewerbeimmobilien eingesetzt. Der Wert des Grundstücks wird aus dem gleichen Grund separat vom Gebäudesachwert ermittelt, da Wohn- oder Gewerbeobjekt eine begrenzte Nutzungsrestdauer haben, das Grundstück aber nicht an Wert verliert. Immobilien werden im Rahmen des Ertragswertverfahrens ausschließlich als Kapitalanlegen betrachtet, mit denen sich Einnahmen generieren lassen.

Die Methodik des Verfahrens erfordert einige Rechenschritte:

  1. Berechnung des Grundstücksreinertrags (Jahresrohertrag minus Bewirtschaftungskosten),
  2. Ermittlung des Gebäudereinertrags (Grundstücksreinertrag minus Bodenwertverzinsung),
  3. Ermittlung des Gebäudeertragswerts mit Vervielfältiger (Gebäudereinertrag mal Vervielfältiger),
  4. Berechnung des Ertragswerts (Gebäudeertragswert plus Bodenwert plus/minus Wertveränderungen).

Mit einer hinreichenden und realistischen Datengrundlage hat das Ertragswertverfahren eine starke und belastbare Aussagekraft.

Mit unserer Immobilienbewertung einfach online den Marktwert ermitteln

Sie möchten Ihre Immobilie in und um Heidelberg zum Top-Preis verkaufen? Sie planen einen Immobilienverkauf in naher Zukunft? Für eine erfolgreiche Transaktion bedarf es einer marktgerechten und professionellen Bewertung Ihrer Immobilie. Mit einer realistischen Immobilienbewertung erreichen Sie alle ernsthaften Kaufinteressenten, anstatt mit einem zu hohen Immobilienpreis potentielle Käufer abzuhalten.

Wie funktioniert die Immobilienbewertung? Ganz einfach: Tragen Sie die Eckdaten Ihrer Immobilie in unsere innovative Online-Wertermittlung auf dieser Seite ein. Mit wenigen Klicks sind alle wichtigen Daten Ihrer Immobilie in Heidelberg und Umgebung erfasst. Unsere Experten ermitteln dann den Immobilienwert und nehmen Kontakt mit Ihnen auf. Dieser Service ist für Sie unverbindlich und kostenfrei. Ihre Daten werden selbstverständlich vertraulich behandelt und nicht an Dritte weitergegeben.

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Der richtige Preisansatz ist entscheidend

Es ist ein weitverbreiteter Irrtum zu glauben, beim Immobilienverkauf müsse man mit einem möglichst hohen Preis einsteigen.
Es ist sehr viel erfolgreicher und klüger, sich von Anfang an auf einen realistischen Marktwert festzulegen, der den wirklichen Wert Ihrer Immobilie in Heidelberg und Umgebung widerspiegelt. Eine fundierte Immobilienbewertung stößt bei echten Kaufinteressenten auf Akzeptanz. Sie sind dann motiviert, sich mit Ihrer Immobilie intensiver zu beschäftigen.

Ein marktgerechter Angebotspreis ist die Grundvoraussetzung für den erfolgreichen Immobilienverkauf. Ein zu hoch angesetzter Preis verzögert oder verhindert gar den Verkauf. Präsentieren Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung professionell, indem Sie eine korrekte Marktwertermittlung und eine wohlüberlegte fundierte Preisfindung von Ihrem Immobilienmakler in Heidelberg durchführen lassen.

Online-Immobilienbewertung

Welchen Wert haben Online-Portale zur automatisierten Immobilienbewertung?

Viele Portale bieten eine einfache Wertermittlung für Ihre Immobilie an. Mehr als einen groben Orientierungswert dürfen Sie hier aber nicht erwarten. In eine Immobilienbewertung fließen sehr viele Faktoren und Details ein. Eine fundierte Bewertung beruht auf Kenntnis des Objekts, seines Umfeldes und des regionalen Immobilienmarktes. Diese Voraussetzungen erfüllt ein einfaches Online-Bewertungstool nicht – es verfügt i.d.R. auch nicht über ausreichend differenzierte Eingabefelder.

Lassen Sie sich deshalb persönlich und unverbindlich zu Ihrer Immobilie in Heidelberg von uns beraten, damit Sie einen TOP-Verkaufspreis erzielen.

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Unsere Tipps für die Bewertung Ihrer Immobilie

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Top-Preis mittels realer Immobilienbewertung

Sehr oft haben Immobilienverkäufer eine andere Preisvorstellung im Vergleich zu den aktuellen Marktgegebenheiten. Die Folge: Die Vorstellungen von Verkäufer und potentiellen Käufern gehen weit auseinander. Mit über 30-jährigen, regionalen Markterfahrung hilft Krebs Immobilien in Heidelberg Ihnen, Ihre Immobilie professionell und neutral zu bewerten. Wir unterstützen Sie ebenso bei den Verkaufsverhandlungen und darüber hinaus.

 

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Regionale Marktkenntnisse entscheiden

Ist Ihre Preisforderung anfangs zu hoch, verlängert sich unnötig die Verkaufsdauer. Zudem verlieren potenzielle Käufer mit der Zeit das Interesse an Ihrer Immobilie. Damit der Erlös mit verstreichender Zeit nicht weniger wird, ist die Ermittlung des richtigen Marktpreises in und um Heidelberg entscheidend. Wir kennen die Werte umliegender Objekte genau und helfen Ihnen kompetent und professionell bei der Immobilienbewertung.

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Schnelle Vermittlung dank Datenbank

Krebs Immobilien vermarktet seit vielen Jahren Immobilien aller Art und verfügt über eine große und gepflegte Datenbank mit geprüften Interessenten. Verlieren Sie daher keine Zeit an unseriöse Käufer und überlassen uns die Wertermittlung und den Verkauf Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses. Eventuell haben wir bereits den passenden Käufer für Ihre Immobilie.

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Gut beraten - Tipps für den privaten Verkauf

Ganz gleich, um welche Art von Immobilie es sich handelt - bei der Immobilienbewertung und dem Verkauf gilt es viel zu beachten. Eine gründliche Vorbereitung ist entscheidend. Krebs Immobilien gibt viele hilfreiche Tipps, wie Sie Ihr Objekt erfolgreich verkaufen können. Sprechen Sie uns an - wir beraten Sie gern!

Aktuelles

Preisverfall bei Immobilien: Ist der Zenit überschritten?

Jetzt ist es auch amtlich: Die Preise für Häuser und Wohnungen sind in Deutschland im vergangenen Jahr in fast historischem Ausmaß gefallen. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes betrug der Rückgang im Schnitt 8,4 Prozent – und markierte damit den bislang höchsten Wert seit der Jahrtausendwende. Womit müssen Verkäufer nun also rechnen?

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Wie viel Zeit vergeht zwischen Notartermin und Kaufpreiszahlung?

Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen, steht in aller Regel ein sechsstelliger Betrag zur Disposition. Um in dieser Größenklasse sowohl Käufer als auch Verkäufer maximal abzusichern, hat der Gesetzgeber einige Regelungen erlassen, die die Modalitäten der finalen Kaufpreiszahlung genau festschreiben. Nach dem Notartermin mit Unterzeichnung des Kaufvertrages kann es daher noch einige Zeit dauern, bis die Kaufpreissumme tatsächlich das Konto wechselt.

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Wunschimmobilie: So finden Sie versteckte Objekte

Kennen Sie das? Wenn Sie in einer bestimmten, nicht-großstädtischen Region nach einer Immobilie suchen, erfahren Sie gelegentlich eher zufällig, dass ein attraktives Objekt gerade verkauft wurde. Öffentlich angeboten wurde es nie. Der Verkauf fand mehr oder weniger unbemerkt statt.

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Das Fertighaus – tatsächlich eine günstige Alternative?

Viele Anbieter von Fertighäusern werben nicht nur mit kurzen Bauzeiten, sondern auch mit günstigen Preisen. Dabei wird jedoch nicht selten verschwiegen, dass der reine Fertighaus-Preis nicht der endgültige Preis für das neue Zuhause ist. Im Schnitt müssen Bauherren zusätzlich mit Baunebenkosten in Höhe von 15 bis 20 Prozent der Hauskosten kalkulieren – und die Grundstückskosten kommen ohnehin noch dazu. Trotzdem war nach Angaben des Statistischen Bundesamtes (Destatitis) in 2022 fast jedes vierte neu errichtete Einfamilienhaus in Deutschland ein Fertighaus. Worauf sollten Sie achten?

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Mit Diplomatie und Durchhaltewillen den Kaufpreis verhandeln

Kaufinteressenten haben in der derzeitigen Marktlage gute Chance auf erfolgreiche Kaufpreisverhandlungen. Noch hat die Nachfrage nicht (wieder) das Niveau erreicht, an das Verkäufer lange Jahre gewöhnt waren. Trotzdem sollten Sie den Bogen nicht überspannen und allzu dreist auftreten. Beherzigen Sie ein paar einfache Tipps, um für beide Seiten ein erfolgreiches Ergebnis zu erzielen.

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Jetzt Förderung für den Heizungstausch sichern

Vielleicht haben Sie es im Radio gehört oder in der Zeitung gelesen: Seit dem 27. Februar können Sie offiziell einen Förderantrag für den Heizungstausch in selbstgenutztem Wohneigentum stellen. Hinter der schlichten Nachricht steckt im Einzelfall richtig viel Geld, das Sie aktuell sparen können. Es lohnt sich in jeden Fall, jetzt mit spitzem Bleistift zu rechnen, wie hoch der Förderbetrag ausfällt, den der Staat Ihnen zu einer klimafreundlichen Heizung zuschießt. Die folgenden Rahmenbedingungen gelten.

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Verkauf aus Erbengemeinschaft künftig steuerfrei

Dieses Urteil wird Immobilienerben freuen: Wer eine Immobilie aus dem Nachlass einer Erbengemeinschaft verkauft, muss künftig keine Einkommensteuer mehr zahlen. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden. Er ändert damit seine bisherige Rechtsprechung und schiebt auch der gängigen Praxis der Finanzverwaltungen einen Riegel vor. Unter dem Aktenzeichen IX R 13/22 wurde die Entscheidung der höchsten Finanzrichter nun veröffentlicht.

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Darum lohnt sich ein Makler-Suchauftrag immer

Sie beobachten die einschlägigen Online-Immobilienportale sehr genau? Sie stellen immer wieder fest, dass es entweder nichts Neues gibt oder für Sie eventuell interessante Häuser in null-komma-nix wieder weg sind? Sie empfinden die permanente Suche bisweilen als zermürbend und anstrengend? Erhöhen Sie Ihre Chancen, eine passende Immobilie zu finden, durch einen Suchauftrag bei einem lokalen Qualitätsmakler. Als registrierter Interessent werden Sie benachrichtigt, bevor der Makler mit der eigentlichen Vermarktung des Objekts beginnt.

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Wie viel Eigenkapital benötige ich für den Immobilienkauf?

Die Zinsen sind wieder leicht gesunken, die Immobilienpreise verharren aktuell auf einem noch moderaten Niveau und staatliche Förderungen ermuntern potenzielle Kaufinteressen, den Traum von den eigenen vier Wänden doch noch zu realisieren. Auch die Banken zeigen sich offen für Immobilienfinanzierungen – ganz gleich, ob der Kauf einer Bestandsimmobilie angedacht ist oder ob gleich ganz neu gebaut werden soll. Eine Position bleibt jedoch relativ unberührt von den volatilen Entwicklungen: Die eherne Frage nach dem benötigten Eigenkapital.

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Der Traum vom eigenen Hausbau kann trotz Krise gelingen

Gestiegene Kosten für Baumaterialien, der inflationsbedingte Höhenflug der Zinsen und fehlende Handwerker haben auch das Baugewerbe im letzten Jahr schwer unter Druck gesetzt. Nun sind die Zinsen wieder leicht gefallen, die meisten Lieferprobleme behoben – und in den Auftragsbüchern der Baufirmen herrscht alles andere als Termindruck. Wer den Plan vom eigenen Hausbau noch nicht ganz ad acta gelegt hat, kann aktuell mit vergleichsweise guten Startbedingungen kalkulieren.

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Das sagen unsere Kunden über Krebs Immobilien…

Großzügige Maisonette-Wohnung in Handschusheim

Herzlichen Dank für die überaus kompetente, sympathische und engagierte Begleitung bei der Suche nach einem neuen Heim in Heidelberg. Wir haben uns sehr gut betreut gefühlt von der ersten Kontaktaufnahme über die Besichtigung bis zur finalen Unterzeichnung des Kaufvertrags.

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Zauberhaftes und charmantes Anwesen mit herrlichem Ausblick

Als alteingesessener Heidelberger kenne ich Neckartal und Schlossberg von frühester Kindheit an. Im Umfeld dieser schönen Immobilie gab es trotzdem viel Neues zu entdecken. Ich war mir vom ersten Moment an sicher, dass dieses Juwel optimal zu uns passt. TOTAL unser Ding und natürlich das unserer Hunde. Dank Ihrer Professionalität klappte alles wie am Schnürchen. An dieser Stelle nochmal besonders herzlichen Dank.

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Penthousewohnung Heidelberg

Mein Mann und ich möchten uns an dieser Stelle nochmals ausdrücklich für Ihre hervorragende Arbeit bei Verkauf unserer Maisonettewohnung in Heidelberg bedanken. Das Engagement sucht seinesgleichen. Wie Sie wissen, ist mein Mann bei uns in Kanada selbst professionell als Immobilienmakler tätig und weiß deshalb die Qualität Ihrer Arbeit und der Ihrer Firma zu schätzen und zu würdigen. Wir sind wirklich froh, dass Sie uns empfohlen worden sind. Wir wünschen Ihnen weiterhin viel Erfolg und Gesundheit und melden uns wieder, wenn wir demnächst in Deutschland sind.

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