So finanzieren Sie richtig
Der Traum von den eigenen vier Wänden ist für viele Menschen ein wichtiges Lebensziel. Gerade in Zeiten extrem niedriger Zinsen, Angst vor steigender Inflation und einer generellen Skepsis, was die Stabilität der Finanzmärkte betrifft. Nachstehend haben wir für Sie die 10 wichtigsten Tipps zusammengestellt, wenn es um die Immobilienfinanzierung geht.
Die eigenen Möglichkeiten ausloten
Eine seriöse Immobilienfinanzierung ohne ausreichendes Eigenkapital ist für Normalverdiener praktisch nicht möglich. Wir empfehlen, dass mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln geleistet werden können. Dies erwarten in der Regel auch die Kreditinstitute.
Zwar finanzieren einige Banken auch 100 Prozent des Kauf- oder Baupreises oder sogar mehr, falls das Darlehen auch noch die Nebenkosten abdeckt. Dann fallen allerdings unverhältnismäßig höhere Zinsen an wie bei Finanzierungen mit ausreichendem Eigenkapital.
Kreditnehmer sollten deshalb ihre „gesammelten“ Vermögenswerte – bis auf eine Sicherheitsreserve – in die Finanzierung der Immobilie einbringen. Erhöhen lässt sich das Eigenkapital beispielsweise, indem alte Bausparverträge oder Kapitallebensversicherungen aufgelöst werden.
Finanzierung solide kalkulieren
Eine solide Kalkulation der Finanzierung ist die Grundlage für den erfolgreichen Verlauf des Vorhabens. Käufer sollten deshalb im Vorfeld ermitteln bzw. von einem Finanzierungsvermittler ermitteln lassen, wie viel Kredit sie sich leisten können. Dazu werden zunächst von den Einnahmen die Lebenshaltungskosten abgezogen, der übrigbleibende Betrag ergibt das Finanzierungspotenzial.
Grundsätzlich gilt: Die monatliche Belastung sollte nicht mehr als 40-45 Prozent des Nettoeinkommens betragen.
Nebenkosten berücksichtigen
Wer eine Immobilie finanziert, darf die Nebenkosten nicht vergessen. Denn
diese Ausgaben können bis zu 10 Prozent des Kaufpreises ausmachen und damit die
Gesamtkosten erhöhen. Auf diese Weise verringert sich die Eigenkapitalquote des
Kreditnehmers und er muss eventuell einen höheren Zinssatz in Kauf nehmen.
Verhindern lässt sich dieser Umstand nur, wenn entweder ein höheres
Eigenkapital eingebracht oder eine günstigere Immobilie finanziert wird. Letztendlich
bestimmen die Nebenkosten damit auch, wie teuer das Objekt selbst sein darf. Zu
den Nebenkosten zählen die Grunderwerbssteuer, Notargebühren, Kosten für die Eintragung
ins Grundbuch, Finanzierungsnebenkosten, Maklergebühren und eventuelle Renovierungs-
und Umzugskosten.
Barmittel für Rücklagen zurückbehalten
Zu knapp kalkulierte Finanzierungen können fatale Folgen haben.
Unterschätzen Käufer bei den Berechnungen ihre monatlichen Ausgaben, kann dies
im Laufe der Darlehensrückzahlung eine finanzielle Notlage auslösen.
Deshalb müssen bei der Einnahmen- und Ausgabenrechnung nicht nur die
Lebenshaltungskosten, sondern auch die Nebenkosten für die neue Immobilie (beispielsweise
Kosten für Strom, Wasser, Grundsteuer oder – bei Eigentumswohnungen – das
Hausgeld) sowie auch eine Rücklage für Instandhaltungen berücksichtigt werden.
Für unvorhersehbare Ausgaben empfiehlt es sich, einen Vermögensteil in Höhe von
zwei bis drei Monatsgehältern als Liquiditätsreserve zurückzubehalten.
Eigenleistungen beim Hausbau realistisch einschätzen
Zinsbindungszeit und Tilgungssatz optimal wählen
Die nach wie vor historisch niedrigen Zinsen bieten ausgezeichnete Rahmenbedingungen für den Abschluss eines Immobiliendarlehens und sind auch einer der Hauptgründe für die steigenden Immobilienpreise. Sie führen dazu, dass für viele Käufer von Häusern oder Wohnungen auch lange Zinsbindungszeiten von 15, 20 oder 25 Jahren erschwinglich sind. Durch eine lange Zinsbindungszeit sichert sich der Kreditnehmer langfristig die günstigen Zinsen und gewinnt zusätzliche Planungssicherheit.
Wer das günstige Zinsniveau optimal nutzen will, sollte seinen Tilgungssatz
entsprechend wählen. Es empfehlen sich Tilgungssätze, die deutlich über dem
sonst üblichen einem Prozent liegen.
Begründet liegt dies darin, dass sich aufgrund der niedrigen Zinsraten der
Tilgungsanteil der Monatsrate langsamer erhöht und sich somit die Rückzahlung
deutlich in die Länge zieht.
Von Sondertilgungsrechten Gebrauch machen
Bei der Kreditauswahl sollten Darlehensnehmer möglichst Angebote mit einer Sondertilgungsoption auswählen. Sondertilgungen verkürzen die Kreditrückführung und reduzieren damit die insgesamt gezahlten Zinsen. Zahlt ein Kreditnehmer beispielsweise zwei Jahre außerplanmäßig jeweils 5.000 Euro zurück, kann sich das Darlehen dadurch schon um einige Jahre verkürzen.
Wichtig zu wissen: Je früher die Sondertilgungen getätigt werden, desto größer der Effekt. Viele Anbieter räumen mittlerweile jährliche Sondertilgungen in bestimmter Höhe kostenfrei ein. Häufig belaufen sich diese auf fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme. Ist ein Sondertilgungsrecht vertraglich nicht vorgesehen, sollten Kreditinteressenten versuchen, ein solches möglichst auszuhandeln.
Bereitstellungszinsen berücksichtigen
Breitstellungszinsen fallen an, wenn seit Abschluss des Darlehensvertrags
schon einige Zeit vergangen ist, der Kreditnehmer das Darlehen aber noch nicht abgerufen
hat. Bereitstellungszinsen betragen im Regelfall 0,25 Prozent pro Monat. Die
Dauer, ab wann Banken die Zinsen verlangen, ist jedoch unterschiedlich. Sie
können schon ab dem zweiten oder dritten Monat nach Kreditzusage oder aber auch
erst nach sechs oder zwölf Monaten anfallen.
Wer Angebote vergleicht, sollte deshalb schauen, ab wann und in welcher Höhe
die Verträge Bereitstellungszinsen vorsehen. Von Vorteil ist, einen möglichst
langen bereitstellungsfreien Zeitraum auszuhandeln.
Angebote vergleichen
Wer nicht gleich auf das erste Angebot eingeht, kann beim Aufnehmen eines
Annuitätendarlehens einiges an Geld sparen. Die Höhe des Zinssatzes variiert je
nach Anbieter und schon ein paar Zehntelprozent können die Darlehenskosten
deutlich verringern. Deshalb sollten Interessenten verschiedene Angebote
einholen.
Wir empfehlen, Kontakt zu einem Finanzierungsvermittler aufzunehmen, der Ihnen
aus einer Vielzahl von Banken diejenige heraussucht, die Ihnen die für Ihre
Belange optimalen Konditionen gewährt. Die eigene Hausbank kann dabei im
Regelfall (statistisch betrachtet) nicht mithalten, dafür haben Sie bei Ihrer Hausbank
einen persönlichen Ansprechpartner, den Sie eventuell schon seit vielen Jahren
kennen.
Staatliche Fördermittel und Baukindergeld miteinbeziehen
Der Staat unterstützt zukünftige Immobilieneigentümer mit Fördermitteln. So
stellen die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und die Förderbanken der
Bundesländer zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse zur Verfügung. Kreditnehmer
können auf diese Weise einiges an Kosten einsparen. Die Fördermittel der
Bundesländer setzen zum Teil voraus, dass der Antragsteller bestimmte Einkommensgrenzen
nicht überschreitet, für KfW-Förderungen gilt dies nicht. Letztere bietet
insbesondere für energieeffiziente Bauweisen oder Sanierungen günstige
Konditionen und Tilgungszuschüsse.
Seit Mitte 2018 gibt es für Familien auch das so genannte Baukindergeld. Über
dieses Instrument schießt der Staat innerhalb von zehn Jahren pro Kind 12.000
Euro zu. Die Mittel werden jährlich ausgezahlt und eignen sich gut als
Sondertilgung.