Tipps zur Immobilienfinanzierung

Eine seriöse Immobilienfinanzierung ohne ausreichendes Eigenkapital ist für Normalverdiener praktisch nicht möglich. Wir empfehlen, dass mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln geleistet werden können. Dies erwarten in der Regel auch die Kreditinstitute.

Zwar finanzieren einige Banken auch 100 Prozent des Kauf- oder Baupreises oder sogar mehr, falls das Darlehen auch noch die Nebenkosten abdeckt. Dann fallen allerdings unverhältnismäßig höhere Zinsen an wie bei Finanzierungen mit ausreichendem Eigenkapital.

Kreditnehmer sollten deshalb ihre „gesammelten“ Vermögenswerte – bis auf eine Sicherheitsreserve – in die Finanzierung der Immobilie einbringen. Erhöhen lässt sich das Eigenkapital beispielsweise, indem alte Bausparverträge oder Kapitallebensversicherungen aufgelöst werden.

Eine solide Kalkulation der Finanzierung ist die Grundlage für einen erfolgreichen Immobilienkauf. Käufer sollten deshalb im Vorfeld ermitteln bzw. von einem Finanzierungsvermittler ermitteln lassen, wie viel Kredit sie sich leisten können. Dazu werden zunächst von den Einnahmen die Lebenshaltungskosten abgezogen, der übrigbleibende Betrag ergibt das Finanzierungspotenzial.

Grundsätzlich gilt: Die monatliche Belastung sollte nicht mehr als 40-45 Prozent des Nettoeinkommens betragen.

Wer eine Immobilie finanziert, darf die Nebenkosten nicht vergessen. Denn diese Ausgaben können bis zu 10 Prozent des Kaufpreises ausmachen und damit die Gesamtkosten erhöhen. Auf diese Weise verringert sich die Eigenkapitalquote des Kreditnehmers und er muss eventuell einen höheren Zinssatz in Kauf nehmen.

Verhindern lässt sich dieser Umstand nur, wenn entweder ein höheres Eigenkapital eingebracht oder eine günstigere Immobilie finanziert wird. Letztendlich bestimmen die Nebenkosten damit auch, wie teuer das Objekt selbst sein darf. Zu den Nebenkosten zählen die Grunderwerbssteuer, Notargebühren, Kosten für die Eintragung ins Grundbuch, Finanzierungsnebenkosten, Maklergebühren und eventuelle Renovierungs- und Umzugskosten.

Zu knapp kalkulierte Finanzierungen können fatale Folgen haben. Unterschätzen Käufer einer Immobilie bei den Berechnungen ihre monatlichen Ausgaben, kann dies im Laufe der Darlehensrückzahlung eine finanzielle Notlage auslösen.

Deshalb müssen bei der Einnahmen- und Ausgabenrechnung nicht nur die Lebenshaltungskosten, sondern auch die Nebenkosten für die neue Immobilie (beispielsweise Kosten für Strom, Wasser, Grundsteuer oder – bei Eigentumswohnungen – das Hausgeld) sowie auch eine Rücklage für Instandhaltungen berücksichtigt werden. Für unvorhersehbare Ausgaben empfiehlt es sich, einen Vermögensteil in Höhe von zwei bis drei Monatsgehältern als Liquiditätsreserve zurückzubehalten.

Leistungen, die der Bauherr beim Bau eines Hauses selbst erbringt, werten Banken als Eigenkapitalersatz, sie fließen somit in die Berechnung der Eigenkapitalquote ein. Dabei dienen die eingesparten Arbeitskosten, die durch beauftragte Handwerker entstehen würden, als Grundlage. Kann ein Darlehensnehmer Eigenleistungen erbringen, ist dies grundsätzlich positiv zu bewerten. Häufig überschätzen Bauherren allerdings ihre Fähigkeiten. Dies kann zu Bauverzögerungen führen und weitere Kosten nach sich ziehen. Für Hobbyhandwerker empfiehlt es sich deshalb, nur solche Arbeiten in Eigenregie zu übernehmen, die sie auch gut ausführen können.

Die nach wie vor historisch niedrigen Zinsen bieten ausgezeichnete Rahmenbedingungen für den Abschluss eines Immobiliendarlehens und sind auch einer der Hauptgründe für die steigenden Immobilienpreise. Sie führen dazu, dass für viele Käufer von Häusern oder Wohnungen auch lange Zinsbindungszeiten von 15, 20 oder 25 Jahren erschwinglich sind. Durch eine lange Zinsbindungszeit sichert sich der Kreditnehmer langfristig die günstigen Zinsen und gewinnt zusätzliche Planungssicherheit.

Wer das günstige Zinsniveau optimal nutzen will, sollte seinen Tilgungssatz entsprechend wählen. Es empfehlen sich Tilgungssätze, die deutlich über dem sonst üblichen einem Prozent liegen.

Begründet liegt dies darin, dass sich aufgrund der niedrigen Zinsraten der Tilgungsanteil der Monatsrate langsamer erhöht und sich somit die Rückzahlung deutlich in die Länge zieht.

Fallen für ein Darlehen beispielsweise Raten von 800 Euro an, der Darlehensnehmer könnte aber 1.000 Euro aufbringen, gilt: Statt die 200 Euro für den Lebensunterhalt zu verwenden, sollte der Darlehensnehmer lieber den Tilgungssatz auf zwei oder drei Prozent erhöhen. So zahlt er die Kreditsumme in einem akzeptablen Zeitraum zurück und spart Zinskosten.

Bei der Kreditauswahl sollten Darlehensnehmer möglichst Angebote mit einer Sondertilgungsoption auswählen. Sondertilgungen verkürzen die Kreditrückführung und reduzieren damit die insgesamt gezahlten Zinsen. Zahlt ein Kreditnehmer beispielsweise zwei Jahre außerplanmäßig jeweils 5.000 Euro zurück, kann sich das Darlehen dadurch schon um einige Jahre verkürzen.

Wichtig zu wissen: Je früher die Sondertilgungen getätigt werden, desto größer der Effekt. Viele Anbieter räumen mittlerweile jährliche Sondertilgungen in bestimmter Höhe kostenfrei ein. Häufig belaufen sich diese auf fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme. Ist ein Sondertilgungsrecht vertraglich nicht vorgesehen, sollten Kreditinteressenten versuchen, ein solches möglichst auszuhandeln.

Breitstellungszinsen fallen an, wenn seit Abschluss des Darlehensvertrags schon einige Zeit vergangen ist, der Kreditnehmer das Darlehen aber noch nicht abgerufen hat. Bereitstellungszinsen betragen im Regelfall 0,25 Prozent pro Monat. Die Dauer, ab wann Banken die Zinsen verlangen, ist jedoch unterschiedlich. Sie können schon ab dem zweiten oder dritten Monat nach Kreditzusage oder aber auch erst nach sechs oder zwölf Monaten anfallen.

Wer Angebote vergleicht, sollte deshalb schauen, ab wann und in welcher Höhe die Verträge Bereitstellungszinsen vorsehen. Von Vorteil ist, einen möglichst langen bereitstellungsfreien Zeitraum auszuhandeln.

Wer nicht gleich auf das erste Angebot eingeht, kann beim Aufnehmen eines Annuitätendarlehens einiges an Geld sparen. Die Höhe des Zinssatzes variiert je nach Anbieter und schon ein paar Zehntelprozent können die Darlehenskosten deutlich verringern. Deshalb sollten Interessenten verschiedene Angebote einholen.

Wir empfehlen, Kontakt zu einem Finanzierungsvermittler aufzunehmen, der Ihnen aus einer Vielzahl von Banken diejenige heraussucht, die Ihnen die für Ihre Belange optimalen Konditionen gewährt. Die eigene Hausbank kann dabei im Regelfall (statistisch betrachtet) nicht mithalten, dafür haben Sie bei Ihrer Hausbank einen persönlichen Ansprechpartner, den Sie eventuell schon seit vielen Jahren kennen.

Der Staat unterstützt zukünftige Immobilieneigentümer mit Fördermitteln. So stellen die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und die Förderbanken der Bundesländer zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse zur Verfügung. Kreditnehmer können auf diese Weise einiges an Kosten einsparen. Die Fördermittel der Bundesländer setzen zum Teil voraus, dass der Antragsteller bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreitet, für KfW-Förderungen gilt dies nicht. Letztere bietet insbesondere für energieeffiziente Bauweisen oder Sanierungen günstige Konditionen und Tilgungszuschüsse.

Seit Mitte 2018 gibt es für Familien auch das so genannte Baukindergeld. Über dieses Instrument schießt der Staat innerhalb von zehn Jahren pro Kind 12.000 Euro zu. Die Mittel werden jährlich ausgezahlt und eignen sich gut als Sondertilgung.