Abmahnung wegen Zahlungsverzug
Zahlt ein Mieter regelmäßig seine Miete zu spät oder nur zum Teil, so kann der Vermieter eine Abmahnung wegen Zahlungsverzug auf den Weg bringen. Zahlungsverzug tritt nach gängiger Rechtsprechung dann ein, wenn ein Mieter seine Zahlung nicht spätestens am dritten Werktag des Monats angewiesen hat – sie muss also zu diesem Zeitpunkt noch nicht zwingend auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein – oder den geforderten Betrag nicht vollständig bezahlt.
Wichtig: Bleibt der Mieter über einen Zeitraum von mehr als zwei Monaten die Miete vollständig oder zu „einem erheblichen Teil“ schuldig, so berechtigt der Mietrückstand den Vermieter nach § 543 BGB zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses – auch ohne vorherige Abmahnung.
Zahlt der Mieter jedoch konsequent zu spät, so ist der Vermieter verpflichtet, zunächst eine Abmahnung auszusprechen.
Grundsätzlich empfiehlt es sich für Vermieter jedoch, zuerst immer eine Abmahnung loszuschicken. Im Einzelfall können durchaus widrige Umstände für das Zahlungsversäumnis ursächlich sein, beispielsweise Fehler bei der ausführenden Bank. Die Rechtsprechung tendiert zudem im Falle einer Klage des Mieters dazu, Vermietern eher dann recht zu geben, wenn sie den Mieter mit einer Abmahnung quasi vorgewarnt haben.
Obwohl keine verbindliche Form für die Abmahnung wegen Zahlungsverzug vorgeschrieben ist, sollten die folgenden Punkte unbedingt enthalten sein:
- Name und Anschrift von Mieter und Vermieter,
- Höhe der Mietschuld,
- Aufführung des Monats/der Monate, in dem/in denen die Miete nicht oder nicht vollständig gezahlt wurde,
- Verweis auf den Mietvertrag,
- Benennung einer Frist, bis zu der die Rückstände auszugleichen sind,
- Androhung der Kündigung des Mietverhältnisses,
- Unterschrift des Vermieters.
Kommt der Mieter im Anschluss seinen Verpflichtungen nicht nach, kann der Vermieter außerordentlich kündigen oder eine Kündigung nach Abmahnung aussprechen.