Immobilienlexikon

Baulastenverzeichnis

Der Begriff Baulast stammt aus dem Bauordnungsrecht und bedeutet, dass der Eigentümer eines bestimmten Grundstücks konkrete öffentlich-rechtliche Verpflichtungen erfüllen muss. Im Wortlaut: Er muss auf seinem Grundstück gewisse Dinge „dulden, unterlassen oder tun.“ Das Baulastenverzeichnis ist eine Art zentrales Archiv aller dieser eingetragenen Baulasten. Es wird in Deutschland von den Bauaufsichtsbehörden der Städte und Gemeinden oder der Landkreise geführt. Nur in Bayern werden Baulasten in das Grundbuch eingetragen, weil es dort kein eigenes Baulastenverzeichnis gibt.

Wie entstehen Baulasten?

In aller Regel werden Baulasten nötig, wenn ein Bauvorhaben auf einem Grundstück nicht verwirklicht werden kann, weil es in der geplanten Form gegen gesetzliche Vorschriften verstoßen würde. Um trotzdem eine Baugenehmigung zu bekommen, können Bauherren die Nachbargrundstücke mit einbeziehen – um zum Beispiel notwendige Abstandsflächen einzuhalten. Theoretisch kann jeder Eigentümer eines Grundstücks Baulasten eintragen lassen – und zwar absolut freiwillig. Allerdings: Ist der Eintrag einmal erfolgt, hat er bindende Wirkung.


Arten von Baulasten

Zumeist ist fehlender Platz der Hauptgrund für die Eintragung einer Baulast. Die häufigsten Arten sind:

Baulast zur Abstandsfläche
Der Grundstückseigentümer erklärt sich bereit, bestimmte Flächen nicht zu bebauen, sodass sein Nachbar die gesetzlichen Abstandsflächen einhalten kann.

Erschließungsbaulast
Über den eigenen Besitz werden andere Grundstücke an das öffentliche Straßennetz und/oder die öffentlichen Versorger (Wasser, Strom, Gas) angeschlossen.

Stellplatzbaulast
Der Eigentümer erlaubt die Stellflächennutzung durch Fahrzeuge Dritter (zumeist des Nachbarn).

Vereinigungsbaulast
Baurechtlich werden zwei oder auch mehrere Grundstücke als Einheit betrachtet – ohne dass sich die Eigentumsrechte ändern.

Anbaubaulast
Der Bauherr muss direkt an das Gebäude auf der Grenze zum Nachbargrundstück anbauen.


Welchen Einfluss haben Baulasten auf den Immobilienwert?

Grundsätzlich fallen Baulasten, die die Nutzbarkeit des Grundstücks beschneiden, bei der Immobilienbewertung negativ ins Gewicht. Dies auch deshalb, weil sie beim Immobilienkauf automatisch auf den neuen Eigentümer übergehen.

Aber: Nicht jeder Eintrag im Baulastenverzeichnis bedeutet Wertminderung. Gibt es beispielsweise eine Baulast zum Wegerecht, die ausschließlich der städtischen Feuerwehr im Brandfall eine Durchfahrt sichert, hat das normalerweise nur marginale Auswirkungen auf die Wertanalyse.


Gibt es für die Übernahme einer Baulast eine Entschädigung?

Immer wenn eine Baulast in das Baulastenverzeichnis eingetragen wird, gibt es einen Grundstückseigentümer, der einen Vorteil erzielt – und einen anderen, der billigend einen mehr oder weniger großen Nachteil für sein Eigentum akzeptiert. Für diesen Nachteil kann er eine Entschädigungszahlung verlangen. Ebenso freiwillig wie er der Eintragung in das Baulastenverzeichnis zustimmt, genauso so frei kann er eine Ausgleichssumme für die Übernahme der Belastung aushandeln. Dabei können nicht nur die Wertminderung des Grundstücks, sondern gegebenenfalls auch wiederkehrende Kosten geltend gemacht werden – beispielsweise für die Unterhaltung einer Zufahrt.


Wer kann das Baulastenverzeichnis einsehen?

Das Baulastenverzeichnis ist kein öffentlich zugängliches Archiv. Für die Einsichtnahme ist der Nachweis eines sogenannten „berechtigten Interesses“ nötig. Dabei wird grundsätzlich angenommen, dass der Eigentümer dieses immer hat. Obwohl auch ein potentieller Käufer wissen muss/sollte, welche Einträge im Baulastenverzeichnis vorhanden sind, benötigt er gleichwohl eine Vollmacht des Eigentümers. Und: Eine schriftliche Baulastenauskunft lassen sich Städte und Gemeinden grundsätzlich bezahlen.


Kann eine Baulast aus dem Baulastenverzeichnis gelöscht werden?

Obwohl der Eintrag einer Baulast aus freien Stücken erfolgt, gelten die Vermerke im Baulastenverzeichnis anschließend dauerhaft und verbindlich. Die Hürden für eine Löschung sind hoch. Baulasten können nur mit ausdrücklicher Zustimmung der Baubehörde, einer sogenannten Verzichtserklärung, und mit dem Einverständnis aller Beteiligten getilgt werden. Bevor die Bauaufsichtsbehörde jedoch ihren schriftlichen Verzicht erklärt, muss der Baulastengeber einen Nachweis erbringen, dass das öffentliche Interesse am Fortbestehen der Baulast nicht mehr existiert. Das kann im Einzelfall durchaus nicht so einfach sein.

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