Immobilienlexikon

Bebauungsplan

Wer ein Haus bauen möchte, muss sich bei der äußeren Gestaltung der Immobilie an den Vorgaben des Bebauungsplans orientieren. Dieser gibt unter anderem vor, ob auf dem Grundstück überhaupt gebaut werden darf, und wenn ja, wie groß und wie hoch, je nach Standort sogar mit welchem Dach oder aus welchem Material. Der Bebauungsplan regelt also mehr oder weniger detailliert die Art und das Ausmaß der baulichen Nutzung eines bestimmten Gebietes.

Welche Vorschriften enthält der Bebauungsplan?

Der Bebauungsplan beinhaltet alle Vorgaben und Regeln, die von Gemeinden zur Bebauung von Grundstücken festgelegt worden sind. Er stellt auf diese Weise sicher, dass beispielsweise in Wohngebieten nur bis zu einer gewissen Geschosszahl gebaut werden darf. Der Bebauungsplan, oft kurz auch einfach B-Plan genannt, gibt daher allen Beteiligten Planungssicherheit: Anwohnern und Architekten, potentiellen Bauherren und Planern.

Für die Kommunen ist der B-Plan ein Instrument, um den Charakter und die Dichte der Bebauung zu beeinflussen. Im Rahmen der städtebaulichen Ordnung können über einen Bebauungsplan die folgenden Eckdaten vorgeschrieben werden:

- die Art der Bebauung (Wohngebiet, Gewerbegebiet, urbanes Gebiet),
- die Anzahl der möglichen Vollgeschosse,
- Bauweise und Haustyp,
- Bebauungstiefe und Bebauungshöhe,
- Dachform und Farbe der Dachziegel,
- zu verwendende Baumaterialien,
- Gestaltung der Fassade,
- Lage der Versorgungsleitungen,
- Grenzen und Abstände zu Nachbargrundstücken.


Lage des Gebäudes: Was bedeuten Baulinie und Baufenster?

Die Baugrenze im Bebauungsplan dient dazu, den Bereich des Grundstücks einzugrenzen, der überbaut werden darf. Der Bereich innerhalb der Baugrenze wird auch als Baufenster bezeichnet. Je nach Grundstück ist es grundsätzlich auch möglich, dass ein bestimmter Teil des Grundstücks nicht bebaut werden darf. Diese Flächen sind im B-Plan schraffiert dargestellt. Beinhaltet der B-Plan eine Baulinie, so ist das Baufenster eingeschränkt – denn das neue Gebäude muss entlang dieser Linie errichtet werden. Eine solche Vorgabe ist zumeist bereits mit einem Blick auf die benachbarten Grundstücke zu erkennen. Stehen die Gebäude dort in einer gedachten Linie, so gilt diese Regel naturgemäß auch für das dazwischen liegende Grundstück.


Wer erstellt den Bebauungsplan?

Der Bebauungsplan wird von den Planungsämtern der Gemeinden auf Grundlage der geltenden Landesbauordnungen, des Baugesetzbuches und des Flächennutzungsplans erstellt. In der Aufstellungsphase bekommen oft Träger öffentlicher Belange, Verbände, Kammern oder Anwohner und Nachbargemeinden im Rahmen von Beteiligungsverfahren die Möglichkeit, Stellungnahmen zu den beabsichtigten Planungen abzugeben. Grundsätzlich muss immer eine Umweltverträglichkeitsprüfung durchgeführt werden.

Hat der Plan verschiedene Gremien innerhalb der Gemeinde erfolgreich passiert, wird er als Satzungsbeschluss veröffentlicht und ist damit rechtskräftig. Der B-Plan kann im Rathaus eingesehen werden und ist in einigen Kommunen auch online abrufbar.


Was ist der Unterschied zwischen B-Plan und Flächennutzungsplan?

Der Flächennutzungsplan ist im Prinzip ein Art Landkarte des Gemeindegebiets, auf der die gesamte Bodennutzung definiert ist. Unterschieden werden beispielsweise Wohn- und Gewerbegebiete, Industrie- und Ackerflächen, Grün- und Parkanlagen oder auch Sport- und Spielplätze oder Naherholungsgebiete. Wichtig ist, dass die Darstellung nicht den aktuellen Status-quo, sondern eine zukünftige, angestrebte Entwicklung dokumentiert. Für Bestandsflächen gilt dies natürlich nicht. Der Flächennutzungsplan bildet also quasi die Basis für verbindliche Bebauungspläne. Er wird für gewöhnlich in einem Fünf-Jahres-Rhythmus aktualisiert.


Was passiert bei Nichteinhaltung des Bebauungsplans?

Hält sich ein Bauherr nicht an die Vorgaben des Bebauungsplans, so droht ihm zunächst ein Bußgeld. Vermutlich wird die Behörde zudem einen augenblicklichen Baustopp verhängen – solange, bis die Schwere des Verstoßes geklärt ist. Im ungünstigsten Fall kann ein konsequenter Rückbau verlangt werden.

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