Immobilienlexikon

Erbbaurecht

Das Erbbaurecht ist das Recht, eine Immobilie auf einem Grundstück zu bauen oder zu kaufen, das sich nicht im eigenen Besitz befindet. Der Eigentümer des Grundstücks, der Erbbaurechtgeber, räumt dem Erbbaurechtnehmer ein Nutzungsrecht am Grundstück ein – er wird Eigentümer der Immobilie, die er darauf baut oder der bereits vorhandenen Immobilie, die er kauft.
Im Gegenzug zahlt der Immobilieneigentümer dem Grundstückseigentümer den sogenannten Erbbauzins als jährliche Miete. Die Höhe dieser Miete (früher oft auch Erbpacht genannt) bemisst sich am Bodenwert des Grundstücks und liegt für gewöhnlich bei drei bis fünf Prozent. Beide Parteien schließen einen Erbbaurechtsvertrag, der notariell beurkundet werden muss.

Jeder Erbbaurechtsvertrag hat eine frei verhandelbare Laufzeit. Üblich sind 50 bis 99 Jahre. Das Erbbaurecht ist in Deutschland im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) geregelt. Das Erbbaurecht wird in das Grundbuch des Grundstücks in der Abteilung II eingetragen.

Wann lohnt sich das Erbbaurecht?

Für Bauherren, die über zu wenig oder unzureichendes Eigenkapital verfügen, kann das Erbbaurecht eine Alternative sein. Sie müssen dann nur den Hausbau oder dem Immobilienkauf finanzieren und sparen sich die Kosten für das Grundstück. Allerdings summieren sich die Erbbauzins-Zahlungen über die lange Laufzeit zu einer erklecklichen Summe, die letztlich den ursprünglichen Grundstückswert übersteigt – und der Grund und Boden befindet sich nach wie vor nicht in eigenem Besitz. Finanziell rechnet sich das Erbbaurecht daher nur in wenigsten Fällen.


Mitspracherecht des Grundstückseigentümers beim Erbbaurecht

Entgegen landläufiger Meinung, die den Erbbaurechtgeber als bloßen „Grundstücks-Vermieter“ ohne weitere Rechte betrachtet, hat er bei vielen Dingen durchaus ein Mitspracherecht – vorausgesetzt er kann seine Entscheidungen, gegebenenfalls sein Veto, stichhaltig begründen: Zu diesen Dingen gehören:
- die Möglichkeit, die Immobilie weiterzuvermieten,
- das Vorhaben, An- oder Umbauten vorzunehmen,
- überhaupt die Entscheidung, bauliche Veränderungen in Angriff zu nehmen,
- die Höhe, bis zu welcher die Immobilie beliehen werden darf.
Insbesondere der letzte Punkt kann Immobilienkäufer im schlimmsten Fall in arge Schwierigkeiten bringen, wenn sich der Erbbaurechtgeber „quer“ stellt.


Laufzeit und Ende des Erbbaurechts

In Deutschland wird der weitaus größte Teil an Erbbaurechten von Kommunen und Kirchen vergeben. In diesen Fällen sind Verlängerungen des Erbbaurechtsvertrages eher die Regel als die Ausnahme – auch weil kaum Interesse daran besteht, die Grundstücke und die darauf befindlichen Immobilien selbst zu nutzen. Bei privaten Erbbaurechten kann das hingegen anders aussehen. Grundsätzlich sind drei Optionen denkbar:

Der Vertrag läuft aus und der Erbbaurechtgeber möchte diesen nicht verlängern
Läuft der Erbbaurechtsvertrag nach der vereinbarten Laufzeit aus, verliert der Pächter sein Nutzungsrecht und die Immobilie fällt automatisch an den Erbbaurechtgeber zurück. Er muss diese jedoch ablösen – und zwar zu mindestens zwei Dritteln ihres Verkehrswertes.

Der Erbbaurechtgeber bietet bei Vertragsende eine Verlängerung an
Bietet der Erbbaurechtgeber eine Verlängerung des abgelaufenen Vertrages an, so kann alles weiterlaufen wie bisher. Aber: Die Fortführung des Vertrages räumt dem Grundstückseigentümer das Recht ein, den Erbbauzins erheblich zu erhöhen, und zwar bis auf das Achtfache des vorherigen Wertes.

Der Erbbaurechtgeber bietet eine Verlängerung an, die abgelehnt wird
Lehnt der Erbbaurechtnehmer die vom Grundstückseigentümer angebotene Vertragsverlängerung ab, dann fällt die Immobilie entschädigungslos an ihn zurück. Insofern ist eine solche Ablehnung natürlich in keinem Fall ratsam. Es kann jedoch sein, dass der neue, deutlich höhere Erbbauzins die finanziellen Möglichkeiten des Erbbaurechtnehmers sprengt.

Wichtig:
Beim Kauf einer Immobilie auf Erbbaurechtsbasis übernehmen Immobilienkäufer nur die Restlaufzeit des existenten Vertrages, sie starten also nicht neu von vorn. Es empfiehlt sich daher, sehr sorgfältig zu prüfen, wie lange der Vertrag noch läuft und ob die Wahrscheinlichkeit einer Verlängerung als hoch einzustufen ist. Grundsätzlich ist ein Wiederverkauf einer Erbbaurechts-Immobilie mit Schwierigkeiten und oftmals einem niedrigeren Preis verbunden.


Der Heimfall bei Erbbaurecht

Der sogenannte Heimfall beim Erbbaurecht bedeutet, dass der Erbbaurechtnehmer sein Nutzungsrecht an den Erbbaurechtgeber zurückgeben muss – obwohl der Vertrag noch läuft. Das Erbbaurechtsgesetz regelt diesen Tatbestand in den Paragraphen 2 bis 4. Die genauen Details sollten im jeweiligen Erbbaurechtsvertrag ausdrücklich vereinbart werden. Qua Gesetz muss der Grundstückseigentümer den Erbbaurechtnehmer jedoch in jedem Fall mit mindestens zwei Dritteln des Verkehrswertes der Immobilie entschädigen.

Typische Fälle, die zu einem Heimfall führen können, sind die folgenden:
- der Erbbaurechtnehmer gerät zwei Jahre hintereinander mit dem Erbbauzins in Verzug,
- der Erbbaurechtnehmer lässt Grundstück und Immobilie verwahrlosen,
- der Erbbaurechtnehmer hat beim Bau der Immobilie gegen den Bebauungsplan verstoßen.


Erhöhung des Erbbauzinses

Das Erbbaurechtsgesetz erlaubt dem Grundstückseigentümer die Erhöhung des Erbbauzinses in einem Intervall von drei Jahren. Üblich ist dabei eine Orientierung am Verbraucherpreisindex des Statischen Bundesamtes. Nach Berechnung des Deutschen Erbbaurechtsverbandes hat der Indexwert in der Zeit von 1999 bis 2022 um über 300 Prozent zugelegt.

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