Grundschuld
Die Grundschuld ist ein dingliches Grundpfandrecht, das zumeist der Absicherung von Immobilienkrediten und Baufinanzierungen dient. Sie bezieht sich stets auf eine Immobilie oder ein Grundstück, das dem jeweiligen Kreditnehmer gehört, respektive zukünftig sein Eigentum sein wird. Durch die Grundschuld erhält der Kreditgeber ein Zugriffsrecht auf Immobilie oder Grundstück für den Fall, dass der Darlehensnehmer seinen vertraglich vereinbarten Zahlungsverpflichtungen nicht (mehr) nachkommt. Der Kreditgeber wird faktisch Eigentümer der Immobilie und kann sie zwangsversteigern lassen, um sein Geld zurückzuerhalten.
Wichtig: Banken erhalten mit der Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch einen sofort vollstreckbaren Titel.
Inhaltsverzeichnis
Eintragung der Grundschuld
Damit eine Grundschuld überhaupt wirksam werden kann, muss sie zwingend in das Grundbuch eingetragen werden. Der Eintrag erfolgt in Abteilung III des Grundbuches unter dem Rubrum „Lasten und Beschränkungen“. Üblich ist die Abwicklung über einen Notar.
Für die Eintragung einer Grundschuld fallen Kosten an: Sie sind abhängig vom Wert der Immobilie und belaufen sich für gewöhnlich auf rund ein Prozent des Kaufpreises.
Unterschied zwischen Buch- und Briefgrundschuld
Die Grundschuld kann mit oder ohne zusätzliche Urkunde, auch Brief genannt, vereinbart werden. Werden alle relevanten Informationen ausschließlich ins Grundbuch eingetragen, spricht man von einer Buchgrundschuld. Sie trägt häufig ergänzend den Vermerk „ohne Brief“. Wird hingegen ein sogenannter Grundschuldbrief ausgestellt, so heißt diese Variante Briefgrundschuld. Die entsprechende Urkunde erhält der Gläubiger der Grundschuld, sie hat durchaus den Status eines Wertpapiers.
Ein wesentlicher Vorteil der zweiten Variante besteht darin, dass sie deutlich flexibler und kostengünstiger übertragbar ist. Die Rechte, die sich aus der Grundschuld ergeben, können durch einen einfachen Abtretungsvertrag weitergegeben werden. Die zeit- und kostenintensive Änderung des Grundbucheintrags entfällt. Allerdings ist bei einer Briefgrundschuld allein aus dem Grundbuch nicht eindeutig erkennbar, wer aktueller Inhaber der Grundschuld ist.
Unterschiedliche Arten der Grundschuld
Die Bezeichnung Grundschuld fungiert als Überbegriff für verschiedene Varianten dieses Grundpfandrechts:
Die Fremdgrundschuld
wird direkt zugunsten der Bank als Gläubigerin ausgestellt. Sie ist der Standard bei Immobilienfinanzierungen.
Mit einer Eigentümergrundschuld
sichert sich der Immobilieneigentümer die erste Rangstelle in der Abteilung III des Grundbuches und damit eine prominente Position, da alle anderen Gläubiger nachrangig behandelt werden. Die Eigentümergrundschuld kann bei Aufnahme eines Kredits bevorzugte Konditionen sichern, da die Sicherheit für die Bank besonders hoch ist.
Bei einer Sicherungsgrundschuld
wird eine bestehende Forderung der Bank unmittelbar mit der Grundschuld verbunden. Beide Parteien unterzeichnen dazu eine sogenannte Sicherungszweckerklärung, die Zuordnung zu einer existenten Forderung dokumentiert.
Die Gesamtgrundschuld
findet für gewöhnlich nur bei gewerblichen Immobilieneigentümern und Grundstücksbesitzern Anwendung. Die Grundschuld erstreckt sich in diesem Fall nicht nur auf ein, sondern auf mehrere Grundstücke. Rechtlich bedingt die Gesamtgrundschuld, dass jeder Eigentümer der einzelnen Grundstücke gleichwohl für den gesamten Grundschuldbetrag haftet.
Die isolierte Grundschuld
sichert keine Forderung ab. Sie kommt oft im Rahmen einer Schenkung zum Tragen, um zukünftige Ansprüche zu sichern.
Löschung der Grundschuld
Anders als eine Hypothek „verschwindet“ eine Grundschuld nicht automatisch aus dem Grundbuch wieder, wenn der Kredit abbezahlt ist. Nach der Tilgung stellt die kreditgebende Bank allerdings eine sogenannte Löschungsbewilligung aus. Mit dieser Urkunde kann der Eigentümer die Löschung beim Grundbuchamt veranlassen.
Da auch für die Löschung erneut Gebühren anfallen, ist es oft sinnvoll, die Grundschuld einfach weiter bestehen zu lassen. Sie kann problemlos für ein weiteres Darlehen genutzt werden, ohne dass hohe Kosten entstehen. Es ergeben sich zudem keine Nachteile durch den bestehenden Eintrag. Und: Im Falle eines späteren Immobilienverkaufs, kann sie gegebenenfalls auch auf den Käufer übertragen werden, der die Grundschuld dann zu seiner Finanzierung nutzen kann.
Grundschuldzinsen im Grundbuch
Neben dem Grundschuldbetrag werden im Grundbuch die sogenannten Grundschuldzinsen aufgeführt, Sie belaufen sich derzeit auf 14 bis 18 Prozent – und liegen damit deutlich über den eigentlichen Kreditzinsen. Die Grundschuldzinsen sind jedoch nicht tatsächlich zu zahlen – sie dienen vielmehr der zusätzlichen Absicherung des Kreditgebers. Sollte es tatsächlich zu einer Zwangsversteigerung kommen, so erhöht sich der Grundschuldbetrag um den Zinsbetrag, den die Bank für drei Jahre abrechnen darf.