Mietkaution
Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung des Mieters an seinem Vermieter, die dieser zu Beginn des Mietverhältnisses verlangen kann. Sie dient dazu, etwaige Forderungen zu begleichen, die der Mieter nach seinem Auszug noch schuldig ist, beispielsweise offene Nebenkostenabrechnungen. Überdies zählen zu diesen Forderungen auch Kosten für fällige Reparaturen oder Schadenersatz.
Vermieter müssen keine Kaution von ihrem Mieter verlangen, es gibt keine entsprechende gesetzliche Verpflichtung dazu. Wenn sie die Sicherheitsleistung jedoch in Anspruch nehmen möchten, dann müssen sie dies im Mietvertrag explizit angeben und auch die Höhe genau beziffern. Eine spätere Änderung der Summe oder auch das Hinzufügen einer Kautions-Klausel ist unzulässig.
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Die maximale Höhe der Mietkaution
ist dagegen durch den § 551 des BGB eindeutig festgelegt. Sie darf den Betrag von drei Monatskaltmieten nicht übersteigen. Es bleibt den Mietparteien jedoch freigestellt, sich auf einen beliebigen Betrag unterhalb dieser Grenze zu verständigen.
Wichtig: Im Zuge einer Mieterhöhung darf die Mietkaution nicht angepasst werden. Es gilt stets die im Mietvertrag vereinbarte Summe.
Verschiedene Arten der Mietkaution
Das Hinterlegen einer Kaution ist für viele Mieter eine starke finanzielle Belastung – zumal zeitgleich Umzugskosten, neue Möbel und eine eventuell höhere Miete anstehen. Der Gesetzgeber sieht daher ausdrücklich die Möglichkeit der Ratenzahlung für die Mietkaution vor. Die Kautionssumme kann in drei gleichen Raten gezahlt werden, wobei die erste zu Beginn des Mietverhältnisses entrichtet werden muss, die weiteren dann zum Zeitpunkt der jeweils fälligen Monatsmiete.
Die gängigste Form der Kautionszahlung ist die Barkaution, die per Überweisung auf ein vom Vermieter benanntes Konto erfolgt.
Alternativ ist eine Bürgschaft möglich, bei der eine dritte Partei die Absicherung übernimmt. Das kann eine Privatperson oder auch ein Kreditinstitut sein. Diese Form ist beispielsweise bei Studierenden üblich, die erstmals eine Wohnung beziehen und nicht über die nötigen finanziellen Reserven verfügen – hier übernehmen oft die Eltern die Bürgschaft. Der Bürge haftet, wenn es nach Beendigung des Mietverhältnisses offene Forderungen gibt.
Die Verpfändung eines Sparbuchs, von Wertpapieren oder Festgeld stellt eine weitere Option dar, die Mietkaution zu stellen, wenn andere finanzielle Mittel nicht zur Verfügung stehen.
Eine Mietkautionsversicherung ersetzt die klassische Zahlung der Mietkaution. Der Mieter schließt diese Versicherung ab und zahlt dafür jährlich einen bestimmten Betrag, während der Vermieter die Bürgschaftsurkunde erhält.
Anlage der Mietkaution
Die übliche Form, die Mietkaution zu verwalten, ist die Anlage des Geldes auf einem Mietkautionskonto. Während der Laufzeit durch Zinsen gewonnene Zinserträge sind Eigentum des Mieters und müssen ihm nach Beendigung des Mietverhältnisses ausgezahlt werden.
Rückzahlung der Mietkaution
Der Vermieter sollte die Mietkaution idealerweise sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzahlen. Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus, so kann er einen Teilbetrag – in ungefährer Höhe der Kosten des vergangenen Jahres – bis zur finalen Abrechnung einbehalten. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Mieter in den Jahren zuvor stets ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung erhalten hat. Bei begründeten Schadensersatzansprüchen gegen den Mieter muss der Vermieter zunächst einen Kostenvoranschlag erstellen lassen – und anschließend den altersbedingten Wertverlust des Gegenstandes oder der Sache herausrechnen: Die Kosten dürfen nicht eins zu eins auf den Mieter abgewälzt werden.
Hat der Mieter gekündigt, so ist es ihm allerdings nicht gestattet, noch ausstehende Mietzahlungen mit der Kaution zu verrechnen – da dieses Verhalten dem Zweck der hinterlegten Sicherheit zuwiderläuft. Umgekehrt dürfen auch Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses nicht auf die Kaution zurückgreifen, beispielsweise wenn der Mieter mit seiner Miete in Zahlungsverzug gerät.