Immobilienlexikon

Nutzfläche

zu den wesentlichen Eckdaten einer Immobilie gehören das Baujahr, die Grundstücksgröße, die Wohnfläche und die Nutzfläche. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, verkaufen oder mieten möchten, müssen diese Informationen bereits im Exposé angegeben sein. Doch welche Größe verbirgt sich eigentlich hinter dem Begriff Nutzfläche? Wie unterscheidet sie sich von der Wohnfläche? Lesen Sie im folgenden Beitrag, was die Nutzfläche ist, warum sie unmittelbaren Einfluss auf den Immobilienwert hat und auch bei der Vermietung eine gewichtige Rolle spielt.

Definition: Was genau ist die Nutzfläche?

Ganz pauschal und allgemeingültig bezeichnet die Nutzfläche einer Immobilie alle Räume beziehungsweise Flächen in einem Gebäude, die zu einem bestimmten Zweck genutzt werden können. Wohlgemerkt: Das bedeutet nicht zwingend, dass es sich dabei ausschließlich um Wohnzwecke handeln muss. Umgekehrt wird ein Schuh daraus: Die Wohnfläche ist immer ein Teil der Nutzfläche. Natürlich gibt es – Sie werden es vermutlich bereits erwartet haben – eine DIN-Norm, die den Sachverhalt detailliert regelt und erklärt. Die DIN 277 teilt die Flächen in einem Gebäude grundsätzlich in drei Kategorien auf: in die Nutzfläche, in die
technische Funktionsfläche und in die Verkehrsfläche.

Zur Nutzfläche zählen alle Räume, die dem Wohnen und dem Aufenthalt, der Büroarbeit, dem Lagern und Verkaufen, aber auch beispielsweise dem Unterricht oder dem Heilen und Pflegen dienen. Die technische Funktionsfläche ist dagegen den betriebstechnischen Anlagen wie Heizung, Strom- und Wasserversorgung vorbehalten. Zur Verkehrsfläche schließlich gehören Treppenhäuser und Flure, Eingänge und Aufzüge.


Nutzfläche, Wohnfläche, Grundfläche: Was ist der Unterschied?

Möglicherweise erscheinen Ihnen die drei Begriffe auf den ersten Blick irgendwie ähnlich oder sogar wie Synonyme. Sie bezeichnen jedoch völlig unterschiedliche Bereiche. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, verkaufen oder mieten möchten, sollten Sie die Unterschiede zwischen Nutzfläche und Wohnfläche kennen. Diese Angaben wirken sich unmittelbar auf den Mietpreis, den Kaufpreis und den Immobilienwert aus.

Die Grundfläche gibt die Fläche eines Gebäudes an, die den Boden berührt. Sie wird daher oft auch als bebaute Fläche bezeichnet. Die Grundfläche wird in Fußbodenhöhe an den fertigen Wandoberflächen gemessen, also inklusive Wärmedämmung, Außenputz oder Holzverkleidungen.

Die Nutzfläche eines Hauses reicht vom Dachboden über Küche und Wohnzimmer bis zum Keller: Sie umfasst die gesamten nutzbaren Quadratmeter einer Immobilie – mit Ausnahme der Funktions- und Verkehrsflächen. Zur Erinnerung: Die Nutzfläche muss nicht zwangsläufig bewohnt werden. Wertsteigernd wirken sich Nutzflächen immer dann aus, wenn sie zwar aktuell nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, trotzdem aber das Potenzial dazu haben. Klassische Beispiele sind der ausgebaute Dachboden oder der ausbaute, trockene Keller.

Die Wohnfläche ist ein Teil der Nutzfläche und umfasst alle Räume, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Dazu gehören Wohn- und Schlafzimmer, Küche, Bäder, Arbeits- und Kinderzimmer, aber auch Speisekammern und Abstellräume. Ausgebaute Dachböden und Keller zählen nur dann zur Wohnfläche, wenn sie den Vorschriften der Wohnflächenverordnung (WoflV) entsprechen.

Wichtig: Für die Wohnflächenberechnung ist insbesondere die Deckenhöhe relevant. Bei Räumen, die eine Deckenhöhe von mehr als zwei Metern aufweisen, dürfen die Grundflächen voll angerechnet werden, bei ein bis zwei Metern hingegen nur zur Hälfte. Liegt die Deckenhöhe unter einem Meter, kann die gesamte Fläche nicht als Wohnfläche gewertet werden. Bei der Nutzflächenberechnung nach DIN 277 spielt die Deckenhöhe hingegen keine Rolle.


Wie wird die Nutzfläche berechnet?

Wenn Sie wissen, welche Bereiche einer Immobilie nach DIN 277 zur Nutzfläche gehören, so ist die Berechnung der Größe ganz einfach: Sie müssen lediglich die Quadratmeterzahlen der einzelnen Flächen addieren und anschließend die Verkehrs- und Funktionsflächen abziehen. Wie bereits erwähnt müssen Sie dabei – anders als bei der Wohnflächenberechnung – keine Deckenhöhen berücksichtigen. Und auch die Einschränkungen für die Anrechnung von Balkonen, Terrassen und Loggias gelten nicht. Bei der Ermittlung der Wohnfläche dürfen diese ja bekanntermaßen nur zu einem Viertel bis maximal zur Hälfte gewertet werden.


Welchen Einfluss nimmt die Nutzfläche auf den Immobilienwert?

Grundsätzlich können sich Nutzflächen immer, also auch dann, wenn sie nicht offiziell zur Wohnfläche zählen, wertsteigernd auswirken. Es liegt auf der Hand, dass ein ausgebauter Dachboden, der sich als Home-Office nutzen lässt, oder ein trockener Keller, in dem problemlos ein Hobbyraum oder ein Fitness-Studio eingerichtet werden kann, deutlich höher zu bewerten sind, als ein nicht ausgebautes Dachgeschoss oder ein feuchter Keller – in dem selbst die Lagermöglichkeiten deutlich eingeschränkt sind.

Zudem können Nutzflächen unter bestimmten Umständen in Wohnflächen umgewandelt werden – vorausgesetzt, sie bringen die erforderliche Deckenhöhe mit. Die weiteren „Umstände“ ergeben sich aus den Vorschriften der jeweiligen Landesbauordnungen, die unter anderem eine Mindestgröße der Fensterflächen und gegebenenfalls die Installation von Heizungs-, Wasser- und Elektroleitungen vorschreiben. Die Anforderungen variieren je nach Bundesland.


Welche Bedeutung hat die Nutzfläche für Mieter und Vermieter?

Auch bei der Vermietung einer Immobilie oder einer Wohnung sollten beide Seiten genaue Kenntnis über die Größe der Wohn- und der Nutzfläche haben. Falsche Angaben können leicht zu Streitigkeiten und im schlimmsten Fall zu einer Mietminderung führen. Es gilt verbindlich: Vermieter dürfen nur für die tatsächliche Wohnfläche Miete auf Basis des Wohnflächentarifs verlangen, für Nutzflächen wie Keller oder Dachboden jedoch nicht.

Mieter sind hingegen gut beraten, darauf zu achten, dass Keller- oder Dachbodenflächen trotzdem als Bestandteil der Wohnung im Mietvertrag aufgeführt werden. Ansonsten befinden sie sich rechtlich auf dünnem Eis. Theoretisch könnte der Vermieter die Nutzung der Flächen jederzeit widerrufen. Erst wenn Keller oder Dachboden im Mietvertrag explizit erwähnt sind, werden sie Bestandteil der Mietsache.


Fazit: Unterschätzen Sie den Wert der Nutzfläche einer Immobilie nicht

Präzise Nutzflächenangaben steigern den Immobilienwert und begünstigen die Kaufentscheidung potenzieller Interessenten. Genaue Daten über die vorhandene Nutzfläche geben Käufern wichtige Informationen über die „Geräumigkeit“ einer Immobilie an die Hand – und damit über die Gestaltungsoptionen jenseits der eigentlichen Wohnquadratmeter. Insbesondere trockene, großzügige Kellerräume und ausgebaute Dachgeschosse sind ein Garant für zusätzlichen Komfort. Nutzfläche ist ein eher bürokratisch-trockenes Wort ohne jedes Charisma – unterschätzen Sie niemals dessen tatsächliche Bedeutung.

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