Sondernutzungsrecht
Innerhalb einer Wohnungseigentumsanlage stehen die Rechte und Pflichten am Gemeinschaftseigentum für gewöhnlich allen Eigentümern gleichermaßen zu. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sieht jedoch die Möglichkeit vor, dass einem Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht an einer bestimmten gemeinschaftlichen Fläche eingeräumt wird. Er ist dann berechtigt, diese Fläche allein zu benutzen – bauliche oder anderweitige Veränderungen darf er jedoch nicht vornehmen.
Inhaltsverzeichnis
Wie wird das Sondernutzungsrecht begründet?
Wird eine Wohnungseigentümergemeinschaft neu gegründet, so kann das Sondernutzungsrecht unmittelbar in der Teilungserklärung fixiert werden. Bei einer bereits existenten Gemeinschaft kann ein Sondernutzungsrecht nur eingeräumt werden, wenn alle Eigentümer diesem zustimmen – ein einfacher Mehrheitsbeschluss reicht also nicht aus. Das Sondernutzungsrecht muss anschließend notariell beurkundet werden.
Für welche Flächen und Gebäudeteile ist ein Sondernutzungsrecht möglich?
In einer Wohnungseigentumsanlage eignen sich diverse Flächen und Räumlichkeiten für eine Sondernutzung. Dazu gehören vor allem:
- Gartenanteile,
- Kfz-Stellplätze,
- Garagen,
- Dachbodenflächen,
- Kellerabteile.
Umfang des Sondernutzungsrechts
Das Sondernutzungsrecht gestattet die alleinige Nutzung der betreffenden Fläche oder des jeweiligen Gebäudeteils, es beinhaltet jedoch nicht die Erlaubnis zur (radikalen) Umgestaltung oder zur Veränderung des optischen Gesamteindrucks. Konkret heißt das: Ein Gartenanteil darf nicht komplett neu bepflanzt oder mit einem auffälligen Sichtschutz separiert werden, das Aufstellen einer Schaukel ist hingegen erlaubt. Welches Auto oder Motorrad der Eigentümer auf seinen Stellplatz parkt, ist ihm überlassen – das Sondernutzungsrecht gestattet jedoch nicht die Errichtung eines Carports oder eine sonstige bauliche Einfriedung.
Wer trägt die Kosten für das Sondernutzungsrecht?
Ungeachtet des Sondernutzungsrechts verbleibt die jeweilige Fläche im Gemeinschaftseigentum. Das meint: Die Instandhaltungskosten sind prinzipiell auch von der Gemeinschaft zu tragen. Für gewöhnlich überträgt die Eigentümergemeinschaft die Kosten für eventuelle Reparaturen und Instandhaltung jedoch qua gemeinschaftlichem Beschluss auf den Inhaber des Sondernutzungsrechts.
Sondernutzungsrecht bei Verkauf und Vermietung
Ebenso wie die Teilungserklärung werden auch Sondernutzungsrechte in das Grundbuch eingetragen. Bei einem Verkauf der Eigentumswohnung geht das entsprechende Recht daher automatisch auf den neuen Eigentümer über. Auch bei der Vermietung einer Eigentumswohnung kann das bestehende Sondernutzungsrecht adäquat dem Mieter übertragen werden.