Teilungserklärung
Die Teilungserklärung ist ein notariell beglaubigtes Dokument, dass die Aufteilung einer Immobilie, beispielsweise eines Mehrfamilienhauses oder mehrerer Reihenhäuser, festlegt und die Rechte und Pflichten der jeweiligen Wohnungseigentümer regelt. Sie ist Voraussetzung, um für einzelne Wohnungen eigene Grundbucheinträge beantragen zu können und wird daher immer vor dem Verkauf der Einheiten erstellt. Da ohne eine geltende Teilungserklärung keine Wohneinheit verkauft werden kann, ist sie ein elementarer Bestandteil des Immobilienkaufvertrages und nur in notariell beglaubigter Form gültig.
Der rechtliche Rahmen für die Teilungserklärung basiert auf dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Sie wird im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs aufgeführt und in der Grundakte aufbewahrt. Käufer benötigen die Teilungserklärung für gewöhnlich auch als Finanzierungsdokument zur Vorlage bei ihrer Bank.
Inhaltsverzeichnis
Was wird in der Teilungserklärung festgelegt?
Die Teilungserklärung dokumentiert die konkreten Eigentumsverhältnisse einer Wohnungseigentumsanlage und die sich aus ihnen ergebenden Rechte und Pflichten. Sie enthält daher die folgenden Punkte:
- Lage, Größe und Anzahl der Wohnungen,
- Angaben zum Umfang von Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie zu Sondernutzungsrechten,
- Beschreibung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums,
- Beschreibung der Wohneinheiten,
- Beschreibung des Grundstücks,
- Miteigentumsanteile in 100stel, 1.000stel oder 10.000stel,
- Angaben zur Stimmrechtsverteilung,
- Aufteilung anfallender Kosten auf die Eigentümer,
- Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen,
- Bestellung der Hausverwaltung
Was gehört zur Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung besteht aus mehreren Komponenten. Neben dem Aufteilungsplan und der Abgeschlossenheitserklärung enthält sie auch eine Gemeinschaftsordnung, die die Vorgaben des WEG konkretisiert.
Der Aufteilungsplan
ist eine Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes, die Lage und Größe der einzelnen Gebäudeteile und die Separierung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum hervorgehen. Jede Wohneinheit, gegebenenfalls mit Keller oder Dachboden, erhält eine fortlaufende Nummer. Die Höhe der Eigentumsanteile wird zumeist in Tausendstel angegeben. Beträgt der Anteil eines Eigentümers beispielsweise 89/1.000, so gehören ihm 8,9 Prozent des gesamten Gebäudes. Gebäudeteile für die Sondernutzungsrechte ausgewiesen sind, werden auch im Aufteilungsplan der jeweiligen Wohnung zugeordnet.
Nur ein durch das Bauamt oder einen Sachverständigen geprüfter Aufteilungsplan hat Gültigkeit – und erfüllt damit die Voraussetzung für einen Grundbucheintrag.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung
bestätigt, dass alle Wohneinheiten in sich abgeschlossen und abschließbar sind und sich zudem zum Führen eines eigenen Haushalts eignen.
Die Gemeinschaftsordnung
regelt das Miteinander der Eigentümergemeinschaft. Sie ist für alle Wohnungseigentümer verbindlich und sollte daher vor einem Kauf sorgfältig studiert werden. Die Gemeinschaftsordnung regelt unter anderem folgende Punkte:
- den allgemeinen Umgang mit dem Gemeinschaftseigentum,
- Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums,
- Kostenverteilung,
- bauliche Veränderungen,
- Vermietung und Veräußerung,
- Wirtschaftsplan und Nebenkostenabrechnung,
- Eigentümerversammlungen,
- Verwalterbestellung.
Regelungen, die für Eigentümer nachteilig sein können
Grundsätzlich bildet das WEG die rechtliche Basis für die Formulierung der Teilungserklärung. Eigentümergemeinschaften haben jedoch das Recht, davon abweichende Vereinbarungen zu treffen. Gelegentlich können sich solche Regelungen nachteilig für spätere Eigentümer auswirken. Dazu gehören insbesondere Klauseln, die sich auf die folgenden Bereiche beziehen:
- die Kostenverteilung,
- die Nutzungsvorschriften (privat, gewerblich),
- die Nutzungsrechte (Trockenboden, Rasenflächen),
- das Stimmrechtsverfahren (Kopf- oder Wert- beziehungsweise Anteilsstimmrecht).
Kann eine Teilungserklärung geändert werden?
Elementare Änderungen der Teilungserklärung erfordern die Zustimmung aller Eigentümer. Dazu gehören beispielsweise Eingriffe in die bauliche Substanz, die Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum oder die Zusammenlegung von zwei Wohneinheiten mit entsprechender Änderung der Miteigentumsanteile. Die Änderung muss von einem Notar beurkundet und anschließend im Grundbuch vermerkt werden. Anders verhält es sich in Fällen, die nur wenige Eigentümer, nicht aber die Gemeinschaft betreffen. Wollen beispielsweise zwei Eigentümer ihre Kellerabteile tauschen, dann sollten sie dies zwar schriftlich fixieren – die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft ist für diesen Tausch jedoch nicht erforderlich.