Immobilienlexikon

Vermietete Immobilie verkaufen

Wer eine vermiete Immobilie verkaufen möchte, muss einige Besonderheiten beachten. Die wohl wichtigste Regel gibt § 566 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) vor: „Kauf bricht nicht Miete“. Das bedeutet, dass der neue Eigentümer die bestehenden Mietverhältnisse in unveränderter Form übernehmen muss. Eigentümer, die sich bessere Vermarktungschancen ausrechnen, wenn die Immobilie „leer“ am Markt angeboten wird, können lediglich versuchen, mit ihren Mietern einen Mietaufhebungsvertrag zu schließen, mit dem das Mietverhältnis vor dem Verkauf des Gebäudes beendet wird – in aller Regel gegen Zahlung einer Abfindung und im Idealfall durch das Angebot einer neuen Wohnung.

Die Zielgruppe für vermietete Immobilien besteht zumeist aus Kapitalanlegern und Investoren. Das meint: Hier entscheiden oft der spitze Bleistift beziehungsweise der Taschenrechner des Interessenten, ob die Immobilie in die nähere Auswahl kommt. Es empfiehlt sich daher, bereits im Exposé eine unverbindliche Kalkulation der Rendite mitanzugeben.

Besichtigungstermine beim Verkauf vermieteter Immobilien

Die Absprache mit den aktuellen Mietern gehört zu den elementaren Verpflichtungen beim Verkauf einer vermieteten Immobilie. Zwar haben Eigentümer beziehungsweise der beauftragte Makler grundsätzlich das Recht, die Wohnung(en) zum Zweck der Besichtigung zu betreten, der Gesetzgeber legt dafür jedoch einige Regeln fest:

• Besichtigungen müssen zu angemessenen Tageszeiten erfolgen, klassischerweise zwischen 10 Uhr und 13 Uhr beziehungsweise zwischen 16 Uhr und 18 Uhr.
• Besichtigungen an Sonn- und Feiertagen sind möglichst zu vermeiden.
• Vermieter müssen Besichtigungstermine mindestens 24 Stunden zuvor ankündigen und die Bestätigung des Mieters einholen. Im günstigsten Fall sollte die Benachrichtigung jedoch rund 14 Tage vor dem eigentlichen Termin beim Mieter eintreffen.
• Vermieter beziehungsweise Makler haben die Urlaubszeiten des Mieters zu berücksichtigen.
• Überdies ist der Mieter nicht verpflichtet, seine Wohnung permanent für Besichtigungen zu öffnen. Die jüngere Rechtsprechung geht davon aus, dass es als ausreichend erachtet werden kann, wenn er seine Wohnung einmal in der Woche für zwei Stunden zur Verfügung stellt.

Wann haben Mieter ein Vorkaufsrecht?

Mietern steht nah § 577 BGB ein Vorkaufsrecht zu, wenn die Mietimmobilie während der laufenden Mietzeit des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt und an einen Dritten verkauft werden soll. Dieses Vorkaufsrecht existiert nur beim erstmaligen Verkauf nach der Umwandlung in Wohnungseigentum – und entfällt ganz, wenn der Eigentümer die Wohnung an einen Familienangehörigen verkauft.

Ansonsten ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Kaufpreis seiner Wohnung und sonstige Konditionen mitzuteilen, die er in einem notariellen Kaufvertrag festschreiben möchte (oder sogar schon fixiert hat). Dem Mieter steht anschließend eine Bedenkzeit von zwei Monaten zu, ob er sein Vorkaufsrecht ausüben möchte. Entschließt er sich dazu, kann er die Wohnung zu den gleichen Konditionen erwerben, wie sie im Kaufvertrag mit einem Dritten fixiert sind.

Besitzübergang nach dem Eigentümerwechsel

Grundsätzlich wird der Käufer erst nach der erfolgten Eigentumsumschreibung im Grundbuch zum neuen Eigentümer. Da dies für gewöhnlich eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt, findet bereits vorher das statt, was landläufig Besitzübergang oder Nutzen-Lasten-Wechsel genannt wird. Die genauen Regelungen dazu werden im Kaufvertrag festgesetzt. Für gewöhnlich gilt der Käufer in dieser Übergangszeit bereits als Vermieter, obwohl er noch kein eingetragener Eigentümer ist. Er ist daher gehalten, die Mieter schriftlich über den Eigentümerwechsel zu informieren. Außerdem gilt:

• Kündigt ein Mieter in dieser Zeit sein Mietverhältnis, so ist der neue Eigentümer verpflichtet, die entsprechende Kaution zurückzuzahlen – auch wenn sie noch an den alten Eigentümer gezahlt wurde.
• Die Abrechnung der Betriebskosten fällt grundsätzlich in die Verantwortung desjenigen, der am Ende der Abrechnungsperiode laut Grundbuch Eigentümer ist.

Kann der neue Eigentümer einem Mieter kündigen?

Wie bereits erwähnt, tritt der neue Eigentümer in die Rechte und Pflichten des ehemaligen Vermieters ein – er kann also weder bestehende Mietverträge einseitig ändern noch einfach kündigen. Meldet er jedoch Eigenbedarf für sich selbst, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts an, so steht ihm das Recht auf Kündigung wegen Eigenbedarf zu. Er muss sich gleichwohl an die gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen halten.