Wohnungseigentumsgesetz
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wurde 1951 eingeführt und enthält Bestimmungen zur Entstehung von Wohneigentum, zur Aufteilung einer Immobilie in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum sowie zur Verwaltung des Gebäudes, in dem Wohnungen oder Gewerberäume mehreren Eigentümern gehören. Es definiert die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer und regelt die Einberufung und die Beschlussfassungen der Eigentümerversammlungen.
Zum 1. Dezember 2020 ist eine Reform des Wohnungseigentumsgesetzes in Kraft getreten, die für Wohnungseigentümer und Verwalter zum Teil erhebliche Veränderungen mit sich gebracht hat. Neu aufgenommen wurden in diesem Zusammenhang auch Regelungen zur Förderung der Elektromobilität.
Grundsätzlich gliedert sich das WEG in vier Teile:
Der erste Teil des WEG
definiert die Entstehung und Begründung von Wohneigentum. Er enthält Regelungen zur notariellen Teilungserklärung und zur Zuweisung eines eigenen Grundbuchblatts für jede Wohnung durch das Grundbuchamt. Das WEG unterscheidet zwischen Sondereigentum – das ist die persönliche Wohnung – und Gemeinschaftseigentum, zu dem beispielsweise Treppenhäuser und Aufzüge, Gemeinschaftsräume, Außenanlagen sowie Spielplätze und ähnliches gehören. Als Teileigentum schließlich werden die Räumlichkeiten bezeichnet, die nicht zu Wohnzwecken dienen, beispielsweise Büros oder Praxen.
Der zweite Teil des WEG
betrifft die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und regelt in den § 13, 14, und 16 deren Rechte und Pflichten. Er konkretisiert die Vorgaben zu Nutzung der Immobilie und legt Grundsätze zur Kostenaufteilung fest.
Der dritte Teil des WEG
widmet sich vollumfänglich der Bestellung und dem Einsatz einer Verwaltung. Er beschreibt in verschiedenen Paragraphen die Aufgaben eines WEG-Verwalters und steckt seine Handlungsvollmachten ab.
Der vierte Teil des WEG
informiert über Details zu Verfahrensvorschriften in Zusammenhang mit Wohnungseigentum und beinhaltet Regelungen zur Überleitung beziehungsweise Ergänzung bestehender Rechtsverhältnisse.
Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers
Grundsätzlich attestiert das WEG dem Eigentümer einer Wohnung weitgehende Freiheit und Handlungsvollmacht in Bezug auf Sondereigentum. Er kann seine Wohnung frei gestalten, sie selbst bewohnen, Freunden oder Angehörigen zur Verfügung stellen oder sie vermieten. Auch bauliche Veränderungen am Sondereigentum sind – ohne weitere Zustimmung der übrigen Eigentümer – erlaubt. So kann beispielsweise eine nicht tragende Wand entfernt oder der Grundriss durch feste Einbauten verändert werden.
Zu den maßgeblichen Pflichten eines Wohnungseigentümers gehört die regelmäßige Zahlung der Nebenkosten, die durch den Unterhalt des Gebäudes entstehen, sowie eines Anteils zur Instandhaltungsrücklage. Das WEG sieht ausdrücklich die Verteilung der Instandhaltungskosten auf alle Eigentümer vor. Beschlossene Sanierungsmaßnahmen müssen daher von allen Eigentümern entsprechend ihrer Miteigentumsanteile getragen werden. Die Beschlussfassungen der Eigentümergemeinschaft sind verbindlich.
Wohnungseigentumsgesetz und Verwaltung
Das WEG verlangt zwingend die Bestellung eines Verwalters. Das Aufgabenfeld eines WEG-Verwalters umfasst:
- die Überwachung der Einnahmen und Ausgaben, inklusive Mahnwesen,
- die Erstellung der Jahresabrechnung,
- die Einberufung und Durchführung der Eigentümerversammlung,
- die Einholung von Kostenvoranschlägen für Instandsetzungsarbeiten,
- die Überwachung von Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen,
- die Betreuung und Einstellung von Personal, vom Hausmeister über den Gärtner bis zu Reinigungskräften,
- die Überwachung technischer Anlagen wie Heizung, Aufzüge, Hauselektrik.