Immobilienlexikon

Zwischenfinanzierung

Eine Zwischenfinanzierung ist ein Kredit, der der Überbrückung von kurzfristigen Liquiditätsengpässen dient. Er wird in aller Regel nach wenigen Wochen oder Monaten, maximal nach zwei Jahren, durch ein längerfristiges Darlehen abgelöst. Zumeist benötigen Immobilieneigentümer einen solchen Überbrückungskredit, wenn eine neue Immobilie gekauft wird – das Geld aus dem Verkauf der alten Immobilie aber noch nicht auf dem Konto eingegangen ist. Eine Rückzahlung während der Laufzeit, also eine Tilgung, erfolgt gewöhnlich nicht – es handelt sich um ein endfälliges Darlehen, das in einer Summe abgelöst wird.

In welchen Fällen wird eine Zwischenfinanzierung benötigt?

Eine Zwischenfinanzierung wird immer dann erforderlich, wenn perspektivisch eine größere Summe Eigenkapital eingesetzt werden kann, die aber aktuell noch nicht verfügbar ist. Anlässe sind zumeist:

  • Das Eigenkapital ist in Geldanlagen wie Lebensversicherungen oder Festgeldern gebunden, deren Fälligkeit auf einen späteren Zeitpunkt terminiert ist.
  • Zur Finanzierung einer neuen Immobilie wurde der Verkaufspreis der alten Immobilie einkalkuliert. Der Verkaufserlös ist aber noch nicht geflossen.
  • In die Gesamtfinanzierung sind Verkaufserlöse von Wertpapieren eingeplant. Ein Verkauf der Papiere zum aktuellen Zeitpunkt käme jedoch einem Verlustgeschäft gleich.
  • Ein Bausparvertrag wird in den kommenden Wochen oder Monaten zuteilungsreif – das Geld daraus wird aber schon jetzt benötigt.

Kosten der Zwischenfinanzierung

Grundsätzlich sind kurzfristige Darlehen teurer als langfristige. Das meint: Der Zinssatz einer Zwischenfinanzierung liegt zwei bis fünf Prozent über dem einer langfristigen Finanzierung. Dieser Umstand resultiert unter anderem daraus, dass die Bank für den Überbrückungskredit prinzipiell den gleichen Arbeitsaufwand betreiben muss. Hinzu kommen eventuell zusätzliche Risiken, da eine Zwischenfinanzierung zumeist nicht mit einer Grundschuld besichert wird – die Bank setzt daher einen Risikoaufschlag fest, der den Kredit weiter verteuert.
Allerdings können Kreditnehmer mit der Bank die Konditionen individuell aushandeln und so kann sich beispielsweise die Vorlage eines verbindlich unterzeichneten Kaufvertrags der alten Immobilie positiv auf die Rahmenbedingungen auswirken. In jeden Fall lohnt es sich, Angebote verschiedener Kreditinstitute sorgfältig zu vergleichen.


Vor- und Nachteile einer Zwischenfinanzierung

Als Übergangslösung kann die Zwischenfinanzierung dazu genutzt werden, sich ein attraktives Immobilienangebot zu sichern und dadurch Geld zu sparen. Gleichzeitig verursacht sie aber auch einiges an Kosten.

Vorteile des Überbrückungskredits

  • Da bei einer Zwischenfinanzierung keine Tilgung während der Laufzeit erfolgt und nur die Zinsen gezahlt werden müssen, ist die monatliche Rate relativ gering.
  • Bei relativer Gleichzeitigkeit von Verkauf einer alten Immobilie und einem Neukauf gewährleistet der Überbrückungskredit einen reibungslosen Ablauf.
  • Die Zwischenfinanzierung kann kurzfristig zurückgezahlt werden.
  • Zur Besicherung reicht in aller Regel ein Nachweis über den fälligen Bausparvertrag oder den Eingang anderer finanzieller Mittel, respektive der notarielle Kaufvertrag über den Verkauf der alten Immobilie.
  • Bei der weiteren Finanzierung wird das Kapital aus der Zwischenfinanzierung als Eigenkapital eingestuft.

Nachteile der Zwischenfinanzierung

  • Die Darlehenszinsen liegen bei der kurzfristigen Finanzierung höher als bei einer langfristigen. Sie können sich zudem kurzfristig – je nach Marktlage – verändern. Eine Zinsbindung gibt es nicht.
  • Kann der Kredit aus unvorhersehbaren Gründen nicht innerhalb der Laufzeit zurückgezahlt werden, entstehen zumeist noch höhere Zinskosten.
  • Viele Kreditinstitute berechnen einen Risikoaufschlag oder eine Bearbeitungsgebühr.
  • Insgesamt ist der Verhandlungsspielraum des Kreditnehmers gegenüber der Bank kleiner.

Wie unterscheiden sich Zwischenfinanzierung und variables Darlehen?

Vorhaben, die weniger konkret sind, eignen sich vielfach nicht für eine Zwischenfinanzierung. Beispielsweise, wenn noch unklar ist, ob die alte Immobilie überhaupt verkauft werden soll, um die neue zu finanzieren, oder ob die Auszahlung der Lebensversicherung tatsächlich in die Immobilienfinanzierung eingebracht werden soll. In diesen Fällen ist ein sogenanntes variables Darlehen die bessere Alternative.

Der grundlegende Unterschied liegt vor allem in dem Umstand, dass ein variables Darlehen keine maximale Laufzeit hat – anders als die Zwischenfinanzierung, die auf höchstens 24 Monate beschränkt ist. Eine Zinsanpassung erfolgt in aller Regel alle drei Monate und die Bank lässt sich zur Besicherung des Darlehens eine Grundschuld im Grundbuch eintragen. Bei einem variablen Darlehn müssen zudem Zins- und Tilgungsraten geleistet werden, so dass die monatliche Belastung höher ist. Gemeinsam ist der Zwischenfinanzierung und dem variablen Darlehen, dass beide nicht als langfristige Finanzierungen gedacht sind, sondern kurzfristige Engpässe überbrücken helfen.

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