Der Hauskauf lohnt sich fast überall mehr als Mieten

Die Entscheidung, zur Miete zu wohnen, oder eine Immobilie zu kaufen, ist unter finanziellen Gesichtspunkten eine der folgenschwersten des Lebens. Angesichts rasant steigender Mieten und fallender Immobilienpreise wäre die Antwort eigentlich einfach – wenn nicht auch die Bauzinsen einen solchen Sprung nach oben gemacht hätten und die Finanzierungskosten für Immobilienkredite stark gestiegen wären. Trotzdem kommt eine neue Studie zu dem Ergebnis, dass es sich fast überall langfristig lohnt, eine Immobilie zur Eigennutzung zu kaufen.

„Wohnimmobilien sind in Deutschland eine der wertstabilsten Anlageklassen und bieten weiterhin einen intakten Inflationsschutz.“ So das Ergebnis des aktuellen Wohnkostenreports, den das börsennotierte Immobilienunternehmen Accentro in Zusammenarbeit mit dem Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) in Köln erstellt hat.

Der Immobilienkauf lohnt sich auch weiterhin

In 328 von 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten ist der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses laut Studienergebnissen günstiger als das Mieten. Käufer bezahlten im Schnitt 11,04 Euro pro Quadratmeter für die eigene Wohnung – die Neuvertragsmieten für vergleichbaren Wohnraum lagen bei 11,90 Euro pro Quadratmeter. Im Durchschnitt lag der Kostenvorteil beim Kaufen gegenüber dem Mieten bei acht Prozent. Dieser Wert berücksichtigt nicht nur die Finanzierungskosten, sondern auch die Unterhaltskosten von selbstgenutztem Wohneigentum.

Inflation verschiebt die Gewichte weiter

Das Verhältnis von Kaufen zu Mieten dürfte sich nach Ansicht der Autoren weiter Richtung Kaufen neigen: Im Zuge der nach wie vor hohen Inflation sind weitere Mietpreissprünge zu erwarten – was sich positiv auf die Kostenvorteile für Selbstnutzer auswirkt. Zumal gleichzeitig die Immobilienkaufpreise noch leicht nachgeben. Und: Besonders groß sind die Kostenvorteile von selbstgenutztem Wohneigentum in den sogenannten „Top 7“, also den Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Hier sehen die Autoren glasklare Kostenvorteile von bis zu 20 Prozent.

Abschied von der automatischen Wertsteigerung

Die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum sind der Studie zufolge im Saldo in den letzten Monaten jedoch angestiegen – was den Kostenvorteil schmälert. Grund dafür ist allein der schnelle und starke Anstieg der Bauzinsen für Immobiliendarlehen. Für Käufer, die viel Eigenkapital mitbringen, ist dies weniger relevant. Wer jedoch einen erheblichen Teil seiner Wohnimmobilie finanzieren muss, hat das Nachsehen, weil er deutlich höhere Zinsen zahlen muss. Allerdings: Experten sehen den Zenit bei den Hypothekenzinsen bereits überschritten, sodass Kalkulationen wieder sicherer werden.

Bei allen belegbaren Argumenten, die unverändert für das Kaufen sprechen, geben die Studienautoren gleichwohl eine Einschränkung zu bedenken: Die Jahre der enormen und stetigen Preiswachstumsraten beim Wohneigentum seien unwiederbringlich zu Ende. Der Markt werde sich konsolidieren – ein automatischer Wertanstieg wie er fast ein Jahrzehnt lang an der Tagesordnung war, könne jedoch nicht mehr garantiert werden.

Auch andere Studien favorisieren grundsätzlich das Kaufen vor dem Mieten, so etwa die Experten des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI), die zusammen mit der Postbank eine ähnliche Untersuchung angestellt haben. Dabei wurden 20 Prozent Eigenkapital, eine Finanzierung mit einem Zinssatz von 4,6 Prozent und eine Anfangstilgung von 2,1 Prozent zugrundelegt.

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