Immobilienerbe: Eine Schenkung zu Lebzeiten hat viele Vorteile

Eigentümer sind grundsätzlich gut beraten, ihr Immobilienerbe bereits zu Lebzeiten zu regeln. Mit einer Schenkung können Steuern gespart, Erbstreitigkeiten verhindert und gegebenenfalls Pflichtteilsansprüche verringert werden. Wichtig ist, dass Sie einige Punkte beachten und am besten in einem Schenkungsvertrag explizit fixieren.

Möchten Sie Ihre Immobilie zu Lebzeiten an eine Person per Schenkung übertragen, die Ihr Vermögen ohnehin geerbt hätte, so wird diese Übertragung auch „vorweggenommene Erbfolge“ genannt. Ein klassischer Fall ist die Schenkung der Immobilie an ein Kind.

Der Schenkungsvertrag gibt Sicherheit

Damit eine Schenkung rechtliche Gültigkeit erlangt, muss sie in einem notariell beurkundeten Schenkungsvertrag dokumentiert werden. Neben dem eigentlichen Gegenstand der Schenkung können in diesem auch eventuelle Bedingungen oder Gegenleistungen festgehalten werden. So können Sie sich für die verschenkte Immobilie ein lebenslanges Wohnrecht oder gar ein Nießbrauchrecht eintragen lassen, um Ihr angestammtes Zuhause garantiert weiter bewohnen zu können. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, sich zum Beispiel die Pflege im Alter als Gegenleistung für die Schenkung des Hauses schriftlich versichern zu lassen.

Für gewöhnlich werden im Schenkungsvertrag auch die Bedingungen festgelegt, unter denen die Schenkung zurückgefordert werden kann. Das ist beispielweise der Fall, wenn dem Beschenkten (dem Kind) eine Privatinsolvenz droht. Damit der Wert des Hauses nicht in die Insolvenzmasse fließt, wird die Übertragung vorher rückgängig gemacht.

Schenkungssteuer und Zehn-Jahres-Frist

Die Steuersätze für Erbschaft und Schenkung sind im Prinzip gleich, die Freibeträge auch: Sie betragen für Ehe- oder Lebenspartner 500.000 Euro, für Kinder 400.000 Euro. Es gibt allerdings einen gravierenden Unterschied: Der Freibetrag bei einer Schenkung kann alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden. Wenn Sie Ihre Schenkung also frühzeitig planen, dann können Sie auch höhere Immobilienwerte völlig steuerfrei weiterreichen, indem Sie sie „in Teilstücken“ verschenken. Wichtig: Lassen Sie den Wert der Immobilie zunächst von einem lokalen Qualitätsmakler ermitteln, um ganz sicher zu sein, dass der Beschenkte keine Steuern entrichten muss.

Was passiert mit dem Pflichtteil?

Da sich durch die Schenkung der Nachlass reduziert, sinkt folglich auch der Pflichtteil. Der Gesetzgeber hat jedoch bestimmt, dass Schenkungen bis maximal zehn Jahre vor dem Tod des Erblassers beim Pflichtteil berücksichtigt werden müssen – und zwar wie folgt: Die Schenkung wird fiktiv zum Nachlass addiert und Kinder erhalten einen sogenannten Pflichtteilergänzungsanspruch. Dieser Anspruch sinkt jedoch in jedem Jahr nach der erfolgten Schenkung um zehn Prozent und endet folglich nach zehn Jahren komplett. Auch in diesem Fall gilt also: Eine frühzeitige Schenkung reduziert den Pflichtanteil von Erben, die vom Nachlass ausgeschlossen werden sollen.

Durch eine Schenkung beugen Sie insofern nicht nur Erbstreitigkeiten vor, Sie haben auch weitaus mehr Einfluss darauf, wie Ihr Nachlass verteilt werden soll, als wenn Sie ihn ganz klassisch vererben.

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