Das sollten Sie wissen: Ihr gutes Recht beim Immobilienkauf
Ähnlich wie im Mietrecht entscheidet auch bei Immobiliengeschäften oft die jeweils aktuelle Rechtsprechung, was zulässig ist und was nicht. Das gilt insbesondere bei Immobilienverkäufen, in die ein Makler involviert ist. Welche Passagen dürfen in einem Maklervertrag stehen, welche Kosten in Rechnung gestellt werden? Wer haftet bei falschen Angaben? Welche Regelungen benachteiligen Käufer oder Verkäufer und sind deshalb unwirksam? Antworten auf die wichtigsten Fragen lesen Sie im folgenden Beitrag.
Wer haftet bei falschen Angaben im Exposé?
Für unrichtige Angaben im Exposé können prinzipiell sowohl der Eigentümer als auch der Makler in die Pflicht genommen werden. Übermittelt der Verkäufer dem Makler wissentlich falsche Informationen, so haftet natürlich dieser. Die meisten Makler weisen im Exposé daher vorsorglich darauf hin, dass sich alle Angaben auf die Informationen des Eigentümers stützen. Redet der Makler das Verkaufsobjekt hingegen gegenüber Interessenten schön, so kann er auf Schadenersatz belangt werden, weil in diesem Fall eine Pflichtverletzung der wahrheitsgemäßen Beratung vorliegt.
Darf eine Reservierungsgebühr erhoben werden?
Diese Frage kann nicht allgemeingültig beantwortet werden. Auch die Rechtsprechung hat in den letzten Jahren recht widersprüchlich geurteilt. Nach aktuellem Stand gilt folgendes: Eine Reservierungsgebühr ist nur dann zulässig, wenn sie aus Sicht des Kunden Vorteile begründet. Voraussetzung dafür ist, dass der Makler wenigstens einen qualifizierten Alleinauftrag des Verkäufers hat. Nur so kann ausgeschlossen werden, dass der Eigentümer das Objekt anderweitig verkauft. Insbesondere jedoch muss der Verkäufer mit der Reservierung für diesen Kaufinteressenten einverstanden sein, da es dem potenziellen Käufer nichts nutzt, wenn er sich die Immobilie kostenpflichtig reservieren lässt, ohne die Gewissheit zu haben, dass er sie auch tatsächlich kaufen kann.
Kommt ein abschließender Kauf nicht zustande, weil der Käufer es sich doch anders überlegt hat, kann er die Reservierungsgebühr nicht zurückverlangen – eine entsprechende vertragliche Vereinbarung vorausgesetzt. Wird hingegen erfolgreich ein Kaufvertrag unterzeichnet, ist der Makler angehalten, die Reservierungsgebühr auf seine Courtage anzurechnen.
Wie lange gilt ein Makler-Alleinauftrag?
Bereits 2020 urteilte der Bundesgerichtshof, dass ein Makler sich über einen Alleinauftrag maximal sechs Monate die exklusiven Vermarktungsrechte für eine Immobilie sichern kann. Eine unbegrenzte Laufzeit ist demnach unzulässig. In dem vereinbarten Zeitraum darf der Eigentümer seine Immobilie weder selbst noch über einen anderen Makler verkaufen. Eine Verlängerung des Makler-Alleinmandats um weitere drei Monate sind erlaubt.
Wann muss die Makler-Courtage gezahlt werden?
Die Makler-Provision ist im Erfolgsfall grundsätzlich zu dem Zeitpunkt fällig, der in aller Regel bereits im Maklervertrag angegeben ist: Für gewöhnlich also vierzehn Tage nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags. Gelingt es dem Makler nicht, die Immobilie zu vermitteln, so hat er natürlich auch keinen Anspruch auf die Makler-Courtage. Er kann jedoch (nachweisbare) Reise- und Portokosten in Rechnung stellen.
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