Immobilienkauf: Die Rahmenbedingungen waren früher schwieriger

Gestiegene Bauzinsen und eine hohe Inflation, die die Lebenshaltung teurer macht, erscheinen vielen Immobiliensuchenden derzeit wie kaum zu bewältigende Hürden auf dem Weg zu den eigenen vier Wänden. Die Rahmenbedingungen für den Kauf einer Immobilie erscheinen subjektiv alles andere als optimal. Doch waren sie früher tatsächlich besser?

Ein Vergleich mit den Strukturdaten der 1980er Jahre, wie ihn die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit (OECD) angestellt hat, zeichnet ein ganz anderes Bild: Demnach war es seinerzeit ungleich schwieriger, eine Immobilie zu erwerben. Vor allem deshalb, weil der Erschwinglichkeitsindex deutlich gesunken ist. Er errechnet sich aus der Relation von verfügbarem Einkommen und Immobilienpreisen.

Immobilienpreise damals und heute

Es liegt in der Natur einer allgemeinen Analyse, dass sie Höhen und Tiefen einer Entwicklung statistisch „ausgleicht“ und insofern immer nur einen generellen „Trend“ zum Ergebnis hat. Das gilt auch für die OECD-Untersuchung. Sie kommt zu dem Schluss, dass die Immobilienpreise seit 1980 um etwa 150 Prozent gestiegen sind. Unter Berücksichtigung der Inflation verbleibt jedoch nur ein reales Plus von 15,5 Prozent. Im gleichen Zeitraum kletterten hingegen die Realeinkommen um 41 Prozent. Löhne und Gehälter nahmen folglich eine steilere Kurve aufwärts als die Immobilienpreise. Durch diesen Umstand ist die eigene Immobilie erschwinglicher geworden.

Kreditkosten damals und heute

Die rasant gestiegenen Hypothekenzinsen der vergangenen Monate mögen für viele schmerzlich sein und die persönliche Kalkulation schwer durcheinander gebracht haben – historisch betrachtet handelt es sich jedoch um eine längst überfällige Korrektur. Eine 1 vor dem Komma hat es bis 2021 niemals zuvor gegeben – und selbst die aktuelle 4 darf im Rückblick noch als überaus moderat angesehen werden. Der Finanzdienstleister Interhyp hat eine recht aussagekräftige Rechnung vorgelegt:

In den 1980er Jahren lagen demnach die Bauzinsen bei einer zehnjährigen Zinsbindung bei 10 Prozent und höher. Bei einem Darlehen von 200.000 Euro betrug die monatliche Belastung 2.000 Euro und die Zinskosten summierten sich über die eine Dekade auf 172.000 Euro. Heute würde die Rate bei gleichen Bedingungen und einem Zinssatz von 4 Prozent bei 986 Euro liegen und die Zinskosten insgesamt kämen auf eine Summe von 70.000 Euro.

Preisexplosion in gefragten Lagen

Dass sich der Immobilienkauf trotzdem heute teurer anfühlt, hat nicht zuletzt etwas mit der rasanten Immobilienpreisentwicklung in den gefragten Lagen zu tun. Insbesondere in den Metropolen haben die hohe Nachfrage und das knappe Angebot zu Preisanstiegen geführt, die über Jahre hinweg konstant zweistellig waren. Aktuell sieht die Bundesbank hier deshalb auch Möglichkeiten „spürbarer Preiskorrekturen“.

Aufwärtskurve bei den Kaufnebenkosten

Deutlich höher liegen heute zudem die Kaufnebenkosten. Und das resultiert vor allem aus der Grunderwerbsteuer. Sie betrug 1983 noch einheitliche 2 Prozent, aktuell sind es jedoch je nach Bundesland bis zu 6,5 Prozent. Da die Kaufnebenkosten komplett mit Eigenkapitalmitteln finanziert werden müssen, hat sich hier eine Hürde aufgebaut, die unzweifelhaft höher ist als noch in den 1980er Jahren.

Veränderte Lebensentwürfe

Nicht zuletzt das veränderte Konsumverhalten beeinflusst die subjektiv empfundene Möglichkeit, eine Immobilie erwerben zu können. Auf den Punkt gebracht: Familien in den 1980er Jahren haben mehr und konsequenter gespart und sich für den Traum vom Eigenheim mehr eingeschränkt. Eine Studie von Interhyp kommt zu dem Ergebnis, dass dies heute nicht mehr die Regel ist: Rund 54 Prozent der Befragten möchten ihre Lebensqualität nicht mindern, um die Finanzierungskosten aufbringen zu können.

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