Was Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung beachten sollten
Wenn sie in Erwägung ziehen, eine Eigentumswohnung zu kaufen – ganz gleich, ob zur Selbstnutzung oder als Kapitalanlage –, dann sollten Sie nicht nur auf eine gute Lage und einen einwandfreien Zustand der Wohnung achten, sondern auch die Eigentümergemeinschaft eingehend unter die Lupe nehmen. Als Käufer werden Sie automatisch Mitglied der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) – und unterliegen damit auch deren Bestimmungen, Regeln und Verhaltensmaßgaben.
Mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung sichern sie sich zwar weitgehende Selbstbestimmung in Ihren eigenen vier Wänden, Sie übernehmen jedoch auch Pflichten, die die Immobilie als Ganzes betreffen. Das Wohnungseigentumsgesetz hat die Eigentümergemeinschaft mit respektablen Entscheidungsbefugnissen ausgestattet. Das kann in vielen Fällen nützlich und hilfreich sein, bedeutet im Umkehrschluss jedoch gleichzeitig, dass Sie auch dann an die Mehrheitsbeschlüsse gebunden sind, wenn Sie persönlich anders entschieden hätten.
Individuelle Selbstbestimmung im Sondereigentum
Zum Sondereigentum zählen alle Teile des Gebäudes, die Ihnen als WEG-Mitglied allein zustehen: Klassischerweise also die Räume Ihrer Wohnung plus das gegebenenfalls dazugehörige Kellerabteil. Das Sondereigentum verfügt gegenüber dem Gemeinschaftseigentum über den entscheidenden Vorteil, dass Sie mit ihm nach Belieben verfahren dürfen – sofern nicht gesetzliche Vorschriften entgegenstehen. Sie können Ihr Sondereigentum selbst bewohnen, vermieten oder verpachten, den Grundriss ändern (ausgenommen sind tragende Wände), die Wände grün streichen oder einen Whirlpool einbauen.
Mehrheitsentscheidungen für das Gemeinschaftseigentum
Vereinfacht gesagt, umfasst das Gemeinschaftseigentum alle Bereiche der Immobilie, die nicht als Sondereigentum ausgewiesen sind. Dazu gehören unter anderem das Dach, die Fassade, Treppenhäuser, Flure und der Fahrstuhl, aber auch die Grünanlagen, die Tiefgarage, die Briefkastenanlage und die tragenden Wände im Innern.
Alle Maßnahmen und Veränderungen an diesen Teilen der Immobilie unterliegen der Entscheidungskompetenz der Eigentümergemeinschaft. Und damit sind nicht nur Renovierungs- und Sanierungsarbeiten gemeint, sondern auch gestalterische oder rein optische Veränderungen. Ob Sie ein Balkonkraftwerk oder eine Satellitenschüssel auf Ihrem Balkon installieren dürfen oder eine Ladesäule für Ihr Elektroauto in der Tiefgarage, unterliegt in aller Regel der Entscheidungsgewalt des Eigentümergremiums. Die Mehrheit muss für die jeweilige Veränderung stimmen.
Die Teilungserklärung sorgfältig lesen
Bevor Sie den Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung unterschreiben, sollten Sie die Teilungserklärung sehr sorgfältig lesen. Sie enthält nicht nur – wie der Name recht eindeutig anzeigt – die genaue Aufteilung des Gebäudes in Sonder- und Gemeinschaftseigentum, sondern auch die jeweilige Gemeinschaftsordnung, die genau die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer dokumentiert. Dazu gehören beispielsweise die Aufteilung anfallender Kosten, Vorschriften zur Nutzung der Wohnanlage und – ganz wichtig – die Stimmrechtsverteilung für die Beschlüsse der Eigentümerversammlung. Das Dokument kann gelegentlich recht umfangreich sein, trotzdem sollten Sie es genau studieren – es wird bei der notariellen Beurkundung nicht noch einmal vorgelesen, sondern lediglich als Bestandteil des Kaufvertrages ausgewiesen.
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