Vorhandene Lasten mindern den Immobilienwert
Der Wert einer Immobilie bestimmt sich wesentlich aus den Kriterien wie Lage, Alter, Größe, Zustand der Bausubstanz und Ausstattung. Neben diesen recht handfesten Faktoren gibt es jedoch auch quasi immaterielle Kriterien, die Einfluss auf den Wert nehmen. Vorhandene Lasten, wie beispielsweise ein Wegerecht oder ein Wohnrecht, gehören dazu. Sie sind für Käufer wichtig, weil sie die Nutzbarkeit der Immobilie beschränken können.
Mit dem Erwerb der Immobilie übernimmt der Käufer auch die auf ihr ruhenden Lasten und Beschränkungen. Wohn- und Wegerechte mindern nicht nur den Wert der Immobilie, sie können auch bei der Finanzierung zum Problem werden. Kreditinstitute werden den Beleihungswert der Immobilie vermutlich geringer ansetzen und schlechtere Konditionen anbieten. Der Grund liegt darin, dass derart belastete Grundstücke ungleich schwieriger zu verkaufen sind.
Wie entsteht ein Wegerecht und wie wird es vereinbart?
Hat ein Grundstück keinen Zugang zu einer öffentlichen Straße und kann stattdessen nur über ein anderes Grundstück erreicht werden, so wird der Durchgang für gewöhnlich über ein Wegerecht geregelt. Das vordere Grundstück an der Straße, das den Durchgang gewähren muss, wird als dienendes, das hintere, das das Wegerecht erhält, als herrschendes Grundstück bezeichnet. Grundsätzlich kann ein privatrechtliches Wegerecht auf zwei Arten vereinbart werden. Durch einen privatrechtlichen Vertrag – in diesem Fall erlischt es automatisch mit einem Eigentümerwechsel. Üblich ist jedoch die Eintragung einer Grunddienstbarkeit im Grundbuch – das Wegerecht ist dann nicht an Personen, sondern an das Grundstück selbst geknüpft.
Einmalige Entschädigung oder wiederkehrendes Nutzungsentgelt
Da ein eingetragenes Wegerecht den Wert des Grundstücks mindert, das die Durchfahrt gewährt, kann der Eigentümer des dienenden Grundstücks von seinem Nachbarn eine angemessene Entschädigung verlangen. Es obliegt ihm, eine einmalige Zahlung zu verlangen oder jährliche Überweisungen in Form einer Nutzungsentschädigung einzufordern. Wichtig ist in jedem Fall, dass der Wert des Wegerechts von einem sachkundigen Immobilienmakler ermittelt wird. Ansonsten besteht die Gefahr, dass die Wertminderung zu niedrig angesetzt wird – und nicht dem realen Wertverlust des Grundstücks entspricht.
Ein vorhandenes Wohnrecht schmälert den Verkaufswert
Zumeist vereinbaren Eigentümer für Familienangehörige ein lebenslanges Wohnrecht. Klassisch sind die Fälle, in denen Eltern und Kinder diese Vereinbarung treffen, wenn die Kinder die Immobilie als Schenkung erhalten. Die Eltern regeln damit rechtzeitig ihr Erbe und verhindern unschöne Streitigkeiten. Soll die Immobilie später jedoch verkauft werden, so mindert dieses Wohnrecht deren Wert erheblich.
Vereinfacht ausgedrückt entspricht der Wert des Wohnrechts im Wesentlichen dem Betrag, den auch ein Mieter für die genutzten Quadratmeter als Miete zahlen müsste – und das hochgerechnet auf die statistische Lebenserwartung der Eltern. Die sich ergebende Gesamtsumme steht für die Wertminderung der Immobilie.
Ein lebenslanges Wohnrecht ist eine sogenannte persönliche Dienstbarkeit. Das meint: Es kann weder vererbt noch verschenkt oder verkauft werden.
Trotzdem empfiehlt es sich auch in diesem Fall, sich bereits bei der Vereinbarung von zukünftigen Lasten von einem kompetenten Immobilienmakler beraten zu lassen. Oft findet er einvernehmliche Lösungen, die bei einem späteren Verkauf der Immobilie kein Hindernis darstellen.
Sind Sie unsicher, ob Lasten auf Ihrer Immobilie liegen und wie sie den Wert ihrer Immobilie beeinflussen? Dann kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.
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