Scheidungsimmobilie: Darum sind Grundbucheinträge so wichtig
Der Eigentümer einer Immobilie wird im Grundbuch eingetragen. Lässt sich ein Paar scheiden, das gemeinsam eine eigene Immobilie bewohnt, ist es für die vermögensrechtliche Aufteilung von enormer Bedeutung, wer im Grundbuch als Eigentümer angegeben ist. Die Konsequenzen können gravierend sein – umso wichtiger ist es, das Grundbuch und seine Funktion genau zu verstehen.
Eher die Regel als die Ausnahme ist es, dass Ehepartner in unterschiedlichem Ausmaß an der Finanzierung und Kredittilgung einer Immobilie beteiligt sind. Sei es, weil ein Partner ein durchgängig höheres Einkommen hat oder weil einseitig ein größeres Vermögen in die Ehe eingebracht wird. Im Scheidungsfall sind diese Faktoren jedoch irrelevant. Ausschlaggebend ist allein, wer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
Das Grundbuch ist der „Personalausweis“ der Immobilie
Das Grundbuch ist prinzipiell so etwas wie der „Personalausweis“ einer Immobilie. Es wird als öffentliches Register geführt, kann aber nur „bei berechtigtem Interesse“ von anderen Personen als dem Eigentümer eingesehen werden. Das Grundbuch besteht aus mehreren Abteilungen, in die jeweils konkrete, für Grundstück und Immobilie relevante Fakten eingetragen werden. Das Deckblatt, die sogenannte Grundbuchaufschrift, gibt zunächst Auskunft über das zuständige Amtsgericht, bei dem das Grundbuch geführt wird, und markiert das jeweilige Blatt des entsprechenden Bandes. Die Aufschrift identifiziert zudem die genaue Lage und Größe des Grundstücks durch Angabe der Gemarkung, der Flur und des Flurstücks. Es folgen die drei Abteilungen.
Abteilung I: Die Eigentumsverhältnisse
In Abteilung I werden die Eigentumsverhältnisse des Grundstücks dokumentiert. Gibt es mehr als einen Eigentümer, so ist hier auch die Verteilung des Eigentums fixiert. Bei Ehepaaren ist der Zusatz „je zur Hälfte“ gebräuchlich – aber nicht zwingend und automatisch. Denkbar sind auch Aufteilungen im Drittel-Verhältnis, also zwei Drittel zu einem Drittel, oder nur ein Ehepartner ist als alleiniger Eigentümer eingetragen. In diesem Fall gehört ihm die Immobilie auch nach einer Scheidung weiterhin.
Abteilung II: Lasten und Beschränkungen
In Abteilung II werden die Lasten und Beschränkungen des Grundstücks vermerkt. Dazu zählen beispielsweise Wohn- und Nießbrauchrechte oder Wegerechte. Auch Leitungsrechte für die Versorgung mit Wasser, Abwasser, Strom und Gas sind hier eingetragen, wenn es sich beispielsweise um das vordere von zwei hintereinander liegenden Grundstücken handelt.
Abteilung III: Grundpfandrechte und Grundschulden
Hypotheken, Grundschulden und Grundpfandrechte werden in Abteilung III festgehalten. Sie geben Auskunft darüber, inwieweit die Immobilie finanziell belastet ist. Der Unterschied zwischen Grundschuld und Grundpfandrecht besteht unter anderem darin, dass eine Grundschuld nicht automatisch gelöscht wird, wenn das entsprechende Darlehen getilgt wurde. Sie kann für spätere Zwecke einfach stehen bleiben – obwohl keine Zahlungsverpflichtung des Eigentümers mehr vorhanden ist. Ein Grundpfandrecht hingegen erlischt, sobald keine Forderung mehr besteht.
Das Grundbuch wird in Deutschland inzwischen elektronisch geführt. Alle im Grundbuch jemals eingetragenen Daten müssen jedoch, auch wenn sie hinfällig geworden sind, „auf immer“ lesbar bleiben und werden daher nicht vollständig gelöscht.
Sind Sie unsicher, was einzelne Vermerke im Grundbuch bedeuten oder was die beste Lösung für Ihre Scheidungsimmobilie ist? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern und umfassend.
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