War der Immobilienkauf vor zehn Jahren wirklich leichter als heute?
Viele Menschen sind verzweifelt, denn der Weg sich eine eigene Immobilie zuzulegen ist zeitaufwendiger und beschwerlicher geworden. Die Preise sind stark gestiegen und das Angebot im Immobilienmarkt ist wie leergefegt. Wenn man vor zehn Jahren eine Immobilie erworben hätte, wäre es viel leichter gewesen, meinen viele enttäuschte Interessenten. Aber stimmt das? Hatten es Menschen, die vor zehn Jahren eine Immobilie gekauft haben, wirklich leichter?
Diese Frage hängt zum einen von wichtigen Komponenten wie die Entwicklung der Immobilienpreise, Höhe der Löhne, Finanzierungskosten (Baukosten) und dem Eigenkapitalanteil ab. Zum anderen ist die Finanzierung je nach Region unterschiedlich.
Denn diese Komponenten beeinflussen das Ergebnis stark.
1) Zunächst muss man die Entwicklung der Immobilienpreise betrachten. Dabei wird schnell deutlich, dass die Immobilienpreise stark gestiegen sind. Vergleicht man das Jahr 2007 und 2017 sieht man, dass man im Jahr 2007 für 150 m² durchschnittlich 270.000 € gezahlt hat. Im Jahr 2017 zahlt man dafür 380.000 €. Das ist ein Preisanstieg von 40 % (110.000 € mehr).
2) Aber eine Betrachtung der Immobilienpreise reicht allein nicht aus. Genauso wichtig ist es die Baukosten zu beachten. Durch die Niedrigzinspolitik sind die Baukosten stark gefallen. Im Jahr 2007 hat ein Immobilienkäufer ein Darlehen von 5,7 % Zinsen gezahlt und im Jahr 2017 nur noch 2,3 %. Davon profitieren angehende Immobilienkäufer.
3) Ebenfalls sollte man eine weitere Komponente beachten: die Höhe der Löhne.
Ein Anstieg der Löhne federt die hohen Immobilienpreise etwas ab. Die mittleren Haushaltsnettoeinkommen sind in den letzten zehn Jahren gestiegen. In den alten Bundesländern um 19 % und in den neuen Bundesländern um die 27 %.
Wenn man die drei aufgezählten Komponenten einbezieht, kommt man auf das Ergebnis, dass der finanzielle Aufwand einer Immobilie geringer geworden ist. 2007 musste man für eine 20-jährige Volltilgung eines Eigenheims 142 Nettohaushaltsgehälter aufwenden. Im Jahr 2017 waren es nur 128 Nettohaushaltsgehälter. Es scheint, als wäre eine Immobilienfinanzierung heutzutage doch nicht aufwendiger als vor zehn Jahren.
4) Doch die letzte und eine sehr wichtige Komponente widerspricht der Aussage. Durch die gestiegenen Immobilienpreise ist auch das Startkapital höher geworden. Zwar dämpfen Zins- und Lohnentwicklung den Gesamtkapitaleinsatz, aber schließlich ist es gängig, dass 20 % des Immobilienpreises nicht nur durch einen Kredit, sondern auch durch Eigenkapital finanziert werden. Statt 54.000 € für 150 m² zahlt ein Käufer heutzutage 78.000 €.
Aber nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Nebenkosten wie die Grunderwerbssteuer oder Notargebühren fallen höher aus und beeinflussen ebenfalls das Ergebnis.
Schlussendlich kann man sagen, dass Immobilienkäufer heutzutage viel mehr Geld angespart haben müssen, bevor diese sich auf die Suche nach der Traumimmobilie machen. Der Weg an ein Eigenheim zu kommen ist kein Problem, lediglich fällt der erste Schritt schwerer als gedacht.
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