19. März 2025

Wahrheit oder Mythos: Was kann und darf ein Makler?

Ein großer Teil der Skepsis, mit der Maklern oft begegnet wird, rührt aus dem Argwohn, dass diese stets nur den Gewinn ihres Auftraggebers im Auge haben. Ihnen wird unterstellt, dass sie im klassischen Sinn parteiisch und stets auf den eigenen Vorteil erpicht sind. Makler selbst sehen sich hingegen als Vermittler zwischen Verkäufer und Käufer und fühlen sich Objektivität und Wahrheit verpflichtet. Welche Einschätzung richtig ist, hängt natürlich auch von der Person des Maklers ab. Aber es gibt klare Richtlinien. Wir klären, was genau ein Makler kann und darf.

Symbolbild zum Thema was ein Makler darf

Mythos 1: Rechtsberatung durch den Makler

Für eine fundierte Rechtsberatung zum Verkaufs- oder Kaufvertrag bringen Makler nicht die nötige Qualifikation mit. Nur Rechtsanwälte dürfen Rechtsberatungen anbieten.

Diese Aussage ist zum großen Teil richtig.

Makler können Käufer und Verkäufer in allen Dingen der Vermarktung einer Immobilie beraten, eventuelle Schönheitsreparaturen oder Renovierungen empfehlen, um einen höheren Verkaufspreis zu erzielen oder zu einem bestimmten Angebotspreis raten, der der Marktdynamik entspricht – eine juristische Beratung dürfen Sie jedoch nicht erbringen. Sie haben zwar die Pflicht, Kunden auf die Risiken von voreiligen Entschlüssen hinzuweisen, tatsächliche rechtsverbindliche Aussagen dürfen ausschließlich Rechtsanwälte treffen.

Mythos 2: Makler und technische Schadensbegutachtung

Makler können, da sie keine Sachverständigen für Schadstoffe im Gebäude oder für Schäden an der Immobilie sind, auch keine technische Einschätzung abgeben.

Diese Annahme entspricht der Wahrheit.

Möchten Eigentümer ihre Immobilie auf Schäden und Schadstoffe untersuchen lassen, sollte für diesen Zweck ein ausgewiesener Experte beauftragt werden. Soll das Haus oder die Wohnung allerdings auch noch verkauft werden, ist es ratsam, neben dem Sachverständigen einen Makler zu engagieren. Denn umgekehrt können Sachverständige keine Immobilie vermarkten. Wer einen geeigneten Sachverständigen sucht, dem kann ein Makler zumeist recht einfach einen regionalen Experten aus seinem Netzwerk vermitteln.

Mythos 3: Maklerbegünstigungsklauseln in Kaufverträgen

Makleransprüche zur Provisionsvollstreckung tauchen oft unerlaubterweise in Kaufverträgen auf und müssen dann aufwendig wieder entfernt werden.

Dieser Mythos ist falsch.

Nur wenn Käufer und Verkäufer einvernehmlich eine Bestätigung der vereinbarten Provision im Vertrag fixieren möchten, landet dazu die entsprechende Klausel im Vertrag. Ansonsten nehmen beide Parteien nur die für den Vertrag üblichen Vereinbarungen in das Rechtsdokument auf. Es gibt nur eine, recht seltene Ausnahme: Im Falle der drohenden Ausübung eines Vorkaufsrechts kann eine sogenannte Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag verankert werden, die verhindert, dass der Makler seinen Provisionsanspruch verliert. Für gewöhnlich klären jedoch sowohl Makler als auch Notar die Existenz eines Vorkaufsrechts vor dem Aufsetzen des Kaufvertrags ab.

Mythos 4: Immobilienverkauf nur mit Wertgutachten

Beim Immobilienverkauf muss zusätzlich zur Maklerbewertung ein kostenpflichtiges Wertgutachten eingeholt werden.

Diese Aussage stimmt so nicht.

Geht es um einen einfachen Immobilienverkauf, so ist in der Regel das Wertgutachten eines Sachverständigen nicht erforderlich. Wichtig für die korrekte Preisfindung beim geplanten Verkauf ist eher die fundierte und regionale Marktkenntnis des Maklers. In die Bewertung fließen außerdem aktuelle Konkurrenzangebote ein, die zwei Aspekte berücksichtigen: Die lokale Nachfrage-Situation und die Einordnung in Vergleichstransaktionen. Im Kern entscheidet die Maßgabe, wie viel ein Interessent zum aktuellen Zeitpunkt für die Immobilie zu zahlen bereit ist.

Anders sieht es aus, wenn der ermittelte Immobilienwert beispielsweise vor Gericht oder Behörden Bestand haben muss. Diese verlangen ein Wertgutachten eines Sachverständigen, das objektive Kriterien beachtet und bei dem die aktuelle Nachfrage nur eine untergeordnete Rolle spielt.

Mythos 5: Maklermodelle sind riskant

Maklervertragsmodelle können mit einem Risiko verbunden sein, weil Auftraggeber eventuell Schadensersatz zahlen müssen.

Diese Annahme entspricht so nicht der Wahrheit.

Das Maklervertragsrecht unterliegt eindeutigen, gesetzlichen Bestimmungen. Zuletzt hat der Gesetzgeber mit der Einführung des Bestellerprinzips auch für den Immobilienverkauf einheitliche Regeln geschaffen. Schadensersatzpflichten entstehen nur dann, wenn sich eine der beiden Parteien vertragswidrig verhält. Das gilt beispielsweise für den Makler, wenn er seiner Aufklärungspflicht gegenüber einem Kunden nicht nachkommt. Aber auch für den Auftraggeber, wenn er beispielsweise bei einem Makleralleinauftrag seine Treuepflicht verletzt.

Mythos 6: Die Leistung des Maklers endet mit dem Notartermin

Makler müssen sich nicht um eine sichere Übergabe der Immobilie kümmern oder Versicherungsfragen beim Eigentümerwechsel klären.

Dieser Mythos ist mit Einschränkungen richtig.

Grundsätzlich ist ein Makler qua Vertrag nicht verpflichtet, die Übergabe der Immobilie zu begleiten. Allerdings gehört es zum unbedingten Service eines guten Maklers, dafür Sorge zu tragen, dass bei der Immobilienübergabe alles reibungslos klappt. Im optimalen Fall war er dem Verkäufer auch bereits bei der Suche nach einem neuen Zuhause behilflich und hat Kontakte für den Umzug vermittelt. Versicherungsfragen müssen hingegen tatsächlich zwischen Verkäufer und Käufer besprochen und abgewickelt werden. Hier kann ein Makler nur beratend tätig werden.

Mythos 7: Makler und die Nachforschungspflicht

Makler haben keine vertiefenden Nachforschungspflichten beim Eigentümer einer Immobilie. Er darf sich auf die Auskünfte des Verkäufers verlassen. Dieser ist grundsätzlich zur Wahrheit verpflichtet. Es kann jedoch vorkommen, dass auch der Eigentümer keine vollständige Kenntnis der Historie eines Hauses hat, beispielsweise weil dieses sehr alt ist oder viele Vorbesitzer hatte. Ein Haftungsanspruch gegenüber Maklerauskünften ist daher oft problematisch.

Diese Aussage entspricht zum Teil der Wahrheit.

Jeder Makler hat die Pflicht, alle relevanten und ihm bekannten Informationen zur Immobilie an den Interessenten weiterzugeben. Er ist außerdem verpflichtet, seine berufliche Qualifikation dazu zu nutzen, um Angaben des Eigentümers zu verifizieren beziehungsweise zu korrigieren. Möchte der Eigentümer zum Beispiel den Punkt „moderne Heizung“ im Exposé angeführt haben und entspricht dieser nicht der Wahrheit, so darf der Makler diese Angabe nicht übernehmen. In einem solchen Fall wäre er haftbar. Gleiches gilt für wichtige Informationen, die der Makler dem Kunden wissentlich vorenthält.

Verschweigt jedoch der Eigentümer seinem Makler bewusst Informationen, so kann der Makler auch nicht zur Verantwortung gezogen werden.

Mythos 8: Makler bevorzugen Käufer

Gibt es viele Bewerber für eine Immobilie, so bevorzugt der Makler bestimmte Käufergruppen. Dazu gehören vor allem optisch ansprechend gekleidete Personen, die zudem redegewandt sind. Ob diese sich die Immobilie tatsächlich leisten können, wird erst später geprüft.

Dieser Mythos entbehrt jeder Grundlage.

Kommen viele Bewerber auf eine Immobilie, so ist es die Aufgabe und Kernkompetenz des Maklers, vorher zu prüfen, welcher Interessent sich die Immobilie leisten kann und zur Besichtigung eingeladen wird. Dafür findet im Vorfeld eine Bonitätsprüfung statt. Denn das Wichtigste für den Verkäufer ist am Ende die finanzielle Sicherheit. So wird von Anfang an möglichst verhindert, dass der Verkauf an einer unsicheren oder fehlenden Finanzierung scheitert. Makler haben außerdem mehr Möglichkeiten zur Prüfung der finanziellen Verhältnisse als Privatpersonen. Eine Immobilie wird nur dann reserviert, wenn der Käufer eine Finanzierungszusage vorlegen kann. Diese wird ebenfalls vom Makler geprüft. An wen die Immobilie verkauft wird, entscheidet am Ende der Eigentümer.

Mythos 9: Finanzierungsberatung beim Makler

Nicht alle Makler bieten eine unabhängige Finanzberatung an.

Diese Aussage ist richtig.

Längst nicht alle Makler haben eine Beratung zur Immobilienfinanzierung im Portfolio. Schließlich handelt es sich dabei um ein eigenständiges, durchaus komplexes Sachgebiet. Makler, die diese Dienstleistung anbieten, verfügen zumeist über eine separate Fachabteilung mit entsprechend geschulten Mitarbeitern oder sie arbeiten mit externen Finanzinstituten zusammen. Immobilienvermittlung und Finanzierungsberatung sind als Geschäftsbereiche in jedem Fall strikt voneinander zu trennen.

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