Immobilienpreise 2022: Erste Anzeichen einer Trendwende?

Wohnimmobilien sind in deutschen Metropolen nach wie vor knapp. Die Preise für Wohnungen oder Häuser steigen daher weiter rasant. Sehr vorsichtig weisen Experten jedoch auf erste Anzeichen einer Trendwende bei den Immobilienpreisen hin. Von einer Normalisierung kann aber noch lange nicht gesprochen werden.

Laut Statistischem Bundesamt beschleunigte sich im vergangenen Jahr der Kaufpreisanstieg für Wohnhäuser und Wohnungen erneut. Im Bundesdurchschnitt lagen die Preise im dritten Quartal 2021 um zwölf Prozent höher als im Vergleichszeitraum 2020. Seit Beginn der Erfassung im Jahr 2000 war das der höchste je gemessene Anstieg.

Obergrenze bei den Mietsteigerungen erreicht

Insbesondere bei den Mieten registrieren Ökonomen jedoch erste Anzeichen einer Veränderung. In den besonders angespannten Großstädten scheint die Obergrenze bei den durchsetzbaren Mieterhöhungen erreicht zu sein. In 23 der 50 teuersten Städte in Deutschland sind die Neuvertragsmieten im dritten Quartal 2021 im Vergleich zum zweiten erstmals leicht gesunken sein. Das ergab eine Untersuchung der auf den Immobilienmarkt spezialisierten Beratungs- und Analysefirma F+B.

Erstmals seit Jahren grösserer Leerstand

Zum ersten Mal seit 14 Jahren steigt – wenn auch nur leicht – der Wohnungsleerstand. Das zeigt der Leerstandindex des Forschungs- und Beratungsinstituts Empirica. Der Vorstandsvorsitzende von Empirica Dr. Reiner Braun betont allerdings, dass „das Problem der Wohnungsnot in den sogenannten Schwarmstädten“ damit keineswegs gelöst ist. Denn der Leerstand betrifft in vielen angespannten Mietmärkten nicht das untere Preissegment und bleibt daher für das Gros der Wohnungssuchenden ohne Auswirkung.

Weniger Zuwanderung und schärfere Gesetze

Immobilienexperten sehen mehrere Gründe für die aktuelle Entwicklung. Einerseits nimmt die Zuwanderung in die Metropolen ab. Auch der anhaltende Trend zum Home-Office begünstigt diese Entwicklung. Gleichzeitig lässt die schwächelnde Konjunktur die verfügbaren Einkommen in vielen Branchen schrumpfen. Und: In vielen Regionen bremsen verschärfte Gesetze und Regulierungen die Mieterhöhungen. Der Wohnungsneubau nimmt dagegen noch keinen Einfluss auf die Preisentwicklung. Immobilienexperten weisen darauf hin, dass es Jahre dauern kann, bis die Neubautätigkeit messbare Wirkungen bei Mieten und Kaufpreisen zeigt.

Sie heben ebenfalls hervor, dass durch das hohe Preisniveau von Neubauten für untere und mittlere Einkommensschichten kaum eine Entlastung eintritt. Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte beim Institut der Deutschen Wirtschaft, sagt, dass nominal sinkende Mieten in den Ballungszentren utopisch seien. Für ihn ist es wahrscheinlicher, dass durch eine längere Seitwärtsentwicklung der Mieten bei steigenden Einkommen die Belastung der Mieter sinken würde.

Immobilienblasen in den Metropolen

Dass sich die Kaufpreise in breiten Segmenten dennoch immer weiter von den stagnierenden Mieten entfernen, bereitet nicht wenigen Beobachtern Sorge. In immer mehr Städten, wie Berlin, München oder Hamburg, hätten sich spekulative Blasen gebildet. Bis zu 30 Prozent liegen die Preise hier über dem Wert. Ausgerechnet die Inflation könnte allerdings dafür sorgen, dass die Blasen auf dem Immobilienmarkt nicht platzen, sondern langsam die Luft entweichen lassen.

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