Wertermittlung: Darum lohnt sich immer ein Makler
Zu wissen, welchen Wert die eigene Immobilie hat, kann ein beruhigendes Gefühl geben – und zwar ganz unabhängig davon, ob das Eigenheim aktuell veräußert werden soll oder nicht. Doch wie funktioniert eigentlich eine fachkundige Wertermittlung? Und macht es Sinn, mit dem ermittelten Wert direkt in die Preisverhandlungen einzusteigen?
Eigentümer, die mit dem Gedanken spielen, ihre Immobilie in Eigenregie zu verkaufen, wollen zumeist vorrangig die Kosten für einen Makler sparen. Sie schätzen, dass sie den Wert ihres Hauses auch ganz gut anhand vergleichbarer, zum Kauf stehender Objekte taxieren können und damit eine realistische Basis für einen erfolgreichen Verkauf haben. Dies ist allerdings ein Trugschluss, der richtig teuer werden kann.
Wertermittlung: Es zählen überprüfbare Daten und Fakten
Das Wichtigste vorab: Es gibt drei anerkannte und etablierte Verfahren, nach denen der Wert einer Immobilie ermittelt werden kann. Je nach Art der Immobilie kommt entweder das Sachwert-, das Ertragswert- oder das Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Für klassische Wohnimmobilien wird meist auf das Vergleichswertverfahren zurückgegriffen. Jede Methode arbeitet mit genauen Daten und nüchternen Fakten, um einen Wert zu errechnen, der jederzeit nachgeprüft werden kann und insofern belastbar ist. Eigentümer neigen hingegen dazu, den Wert der eigenen vier Wände deutlich höher einzuschätzen als die genormte Analyse. Das ist verständlich, für einen erfolgreichen Verkauf jedoch nicht zielführend.
So arbeitet ein qualifizierter Makler
Ein kompetenter Makler wird Ihre Immobilie zunächst auf Basis beispielsweise des Vergleichswertverfahrens grundsätzlich beurteilen. Dabei wird die Immobilie mit ähnlichen, in jüngerer Zeit verkauften Objekten verglichen. Aber: Da keine Immobilie völlig identisch mit einer anderen ist, gilt es in einem folgenden Schritt die unterschiedlichen, wert relevanten Merkmale entweder durch einen Ab- oder Aufschlag zu gewichten. Dazu gehören beispielsweise die Lage, das Baujahr und der Zuschnitt der Immobilie, der Zustand der Bausubstanz, die Größe des Grundstücks und natürlich die jeweilige Ausstattung. Erst, wenn eine lange Liste von Kenndaten akribisch und gewissenhaft „abgearbeitet“ ist, ergibt sich ein realistischer und fundierter Markt- oder Verkehrswert der Immobilie.
Der energetische Zustand als neues, gewichtiges Kriterium
Das Gebäudeenergiegesetz und die gestiegenen Energiekosten haben dafür gesorgt, dass der energetische Zustand einer Immobilie bei Besichtigungen und Verkaufsverhandlungen besonders in den Vordergrund gerückt ist. Eine ungedämmte Immobilie mit alten Fenstern und nicht isoliertem Dachstuhl rutscht in der Käufergunst recht schnell ganz nach untern – auch weil die vom Gesetzgeber vorgeschriebenen energetischen Maßnahmen kurzfristig von Neu-Eigentümer realisiert werden müssen. Es empfiehlt sich in jedem Fall, mit einem kompetenten Makler zu besprechen, ob nicht eine energetische Sanierung vor dem Verkauf einen so erhöhten Verkaufspreis zur Folge hätte, dass die Kosten für die Sanierung mehr als ausgeglichen wären.
Der Marktwert ist nicht gleich Verkaufspreis
Der für eine Immobilie ermittelte Verkehrswert sollte niemals einfach als Verkaufspreis auf dem Markt aufgerufen werden. Auch in diesem Fall ist die professionelle Expertise eines lokal verwurzelten Maklers gefragt. Herrscht aktuell eine gute Nachfrage, so können auf den Verkehrswert einige Prozentpunkte aufgeschlagen werden – um einen Puffer für spätere Verkaufsverhandlungen zu haben. Ist die Nachfragesituation dagegen schlecht bis kaum vorhanden, empfiehlt es sich, den Verkaufspreis möglichst nahe am Verkehrswert, im schlechtesten Fall sogar leicht darunter, anzusetzen.
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